房地产开发项目成本控制与管理

李安然

杭州绿城九龙仓置业有限公司 浙江 杭州 311200

【摘 要】主要研究房地产开发项目成本控制与管理策略，介绍了房地产开发项目成本构成和现阶段房地产开发项目成本控制工作中存在的不足，并对房地产开发项目成本控制与管理方法进行了讨论。

【关键词】房地產；开发；成本控制

房地产开发项目有着基础投资规模大，回报周期长、不确定性因素多、投资风险高的特点，随着建筑市场化改革的不断深化，房地产开发项目的利润空间逐渐狭窄，为了获得更好的经济效益，有必要研究房地产开发项目的成本控制策略，通过成本控制来提高房地产开发项目的利润水平。

一、房地产开发项目成本

（一）成本构成

房地产开发项目成本控制与管理工作的第一步是了解房地产开发项目的成本组成，这是成本控制工作的基础。房地产开发项目成本主要以生产、销售房地产开发产品过程中的各种花费为主，主要包括房地产开发成本、开发费用、纳税等部分，房地产项目开发总共要经过项目策划、规划、设计、施工、销售等多个阶段。

房地产开发经营和传统商品开发经营之间有着很大的不同，尤其是其商品成本构成方面有着一定的特殊性。房地产项目开发成本有开发成本和经营成本两部分，开发成本一般包括土地、工程费、基础设施建设费用、安装工程费、配套设施建设费用和间接费用，经营费用则主要包括销售、管理、税收以及行政成本。根据相关数据统计，发现我国城镇商品房开发总成本中，房地产的开发成本在总成本中占据75%的比例，一些区域开发商获取土地之后，开发成本就已经占到了总成本的80%。

（二）房地产开发项目成本控制中有待改进的地方

1、成本控制严肃性不足

房地产开发企业分项建设成本的核算难度很大，审计工作人员和会计人员水平有限，无法正确反映房地产开发过程的财务状况，导致房地产项目开发建设过程中成本管理与控制工作长期得不到重视，财务指标缩水，财务报告不真实，不能公正客观的反映企业财务状况和经营成本情况。

例如很多工程成本核算依据都缺乏正式发票，无法纳入成本核算，使得成本核算工作不全面，影响企业经营决策。也有一些工程实物工作量和财务账面之间出现了较大的出入，且成本核算对象设置有较大随意性，缺乏科学性。成本核算对象应该根据项目核算内容来确定，否则成本资料会缺乏真实性，影响企业经营决策。

2、科学性不足

有一些房地产开发企业对成本费用控制的时效性缺乏认识，在项目结束时才开始成本核算工作，这样的成本控制工作能够显著提高财务合理性，但是不利于发现企业动态开发过程中暴漏出的经营管理方面的问题，尤其是长期滚动开发企业，无法将项目开发的真实成本准确反映出来，成本和收益之间比较模糊。

3、工作不全面

部分房地产开发企业将开发项目的成本费用理解为单项成本费，例如配套设施费、土地成本、规划设计等，在实际开发过程中，往往采用在具体审核拨付时直接“砍一刀”的成本控制策略，这样的成本控制策略虽然表面上控制住了单一项目的投资成本，但是在销售与施工阶段，却往往发现项目在选址、规划、定位包装等方面存在问题，将成本管理工作弱化成了单一的成本控制，企业需要采取措施弥补初期工作不足导致的成本漏洞，而最终项目成本控制效果并不理想。

二、房地产开发项目成本控制与管理方法

（一）房地产项目开发成本控制基本原则

1、全面控制

房地产项目开发成本控制是全员、全过程的系统控制，成本费用控制不仅仅是成本管理工作人员的职责，也是全体工作人员的职责，所有工作人员都和资金消耗有关，因此企业需要动员全员参与成本控制工作，调动全体员工成本控制的积极性，对项目建设全过程进行成本控制与管理。

2、管理层重视

企业高管要加强对企业成本费用控制工作的重视程度，从领导做起，形成整个企业成本控制的良好风气，将项目成本控制工作视作公司的核心业务来抓，深化项目开发成本控制工作深度。

3、经济适用

成本费用控制的工作核心目标是提高房地产开发项目的综合效益，因此房地产开发项目成本控制工作的核心目标应该是成本费用最低和服务质量最优。

（二）成本控制管理关键点

1、土地价格控制

政府房地产主管部门应该根据市场价格准确评估土地价格，在此基础上给出合适的房地产用地价格。地方政府需要根据当地经济建设实际情况，对土地进行合理规划布局，制定一个最低合理价，同时对招标中最高价进行评估，只有在双向价格体系下，才能够得出一个比较客观准确的土地成本，为房地产开发企业土地竞标和施工成本控制提供参考。

2、竞标策略

房地产开发企业竞标阶段，需要对自身资源以及后期成本进行客观的分析，避免出现虚高竞标价格，导致房地产开发成本上升。开发商在拿地之前应该对土地出让底价、规划条件、企业自身技术水平和经济实力进行综合评估，确定一个心理地价最大值，指导参与土地竞标，不要盲目参与土地竞标并将成本转给购房者。

3、控制阶段的间接费用

房地产开发项目间接费用主要包括开发管理费、税费、财务费用以及一些无法预见费用，开发商通过强化内部控制、规范制度流程、编制科学合理可行的开发建设方案与营销方案等措施能够一定程度上控制间接费用规模。企业还要在政策允许的范围内开展必要的税费统筹工作，合理纳税，控制不可预见费，做好延期、涨价等突发状况预案，采取必要的风险规避与转移措施，控制开发成本。除了间接成本，房地产开发公司还要注意隐形失效成本的管理，如建筑材料的堆积、机械闲置、施工工具损坏和使用不当等，管理者需要重视这部分成本的管理工作，消除隐形失效成本带来的不利影响。

结语：

房地产开发项目成本控制方法多种多样，作为房地产开发商，需要根据自身经济实力、技术水平和规模等实际情况选择合适的房地产开发项目成本控制策略，从房地产项目开发的全过程着手开展成本控制工作，转变将成本控制工作集中在施工和竣工结算审计环节的传统观念，才能真正有效的控制房地产开发项目成本，提高项目开发的经济效益。

参考文献：

[1]杨东.房地产开发项目全过程成本控制[J].建筑经济，2014（08）.

[2]孟丽.对房地产开发项目成本控制的思考[J].建筑管理现代化，2014（01）.

[3]翁益郎.浅谈房地产项目成本控制与管理[J].四川建材，2013（04）.

[4]李健生.目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用[J].北方经济，2014（20）.

[5]白雪山，路方芳.房地产开发项目前期阶段成本控制[J].山西建筑，2014（34）.