一座城市的30年（下）

潘文大

四

我想有个家，哪怕是“蜗牛的家”，这曾是全国每一个城市居民的梦想，沈阳市民也不能例外。没有谁会嘲笑这个梦想，在拥挤的城市，家是每一个浮萍寄命者甘愿为之奋斗的第一个目标。而拥有一套住房，往往也是每一个人之所以选择一座城市落地生根的主要原因。

以前看过一份资料，至今我依稀记得，2007年沈阳人买了12.7万套新房，7.2万套二手房，意味着一年之中沈阳市有20万个家庭乔迁。20万户，比2001年沈阳档案中记载的棚户总数——15万户还多出5万户。那一年，政府相关部门公布的统计数据是：沈阳市居民住房自有率达到82%，人均住房面积27平方米，与全国人均住房面积仅相差1个平方米。

2000年，沈阳人均住房面积为12平方米，比全国人均数低3个平方米。2007年，大多数沈阳家庭都有购买新房的凭證在手。

人们不再怀疑2007年那个“最具幸福感城市”的评选结果，因为那一年，很多幸福的乔迁之家投了沈阳一票。

2009年7月，沈阳市房产局宣布，截至2008年底，沈阳市城镇居民人均住房建筑面积达到29.02平方米，高于全国平均水平1平方米；户均建筑面积84.1平方米，接近全市商品住宅户均销售面积……

2007年的沈阳，“有个家”已不再是很多沈阳人的梦想，7年时间，沈阳市民的居住条件发生了巨变。

而追溯这一巨变，必须从2001年那场足球赛和第一届房交会开始。

事实上，中国内地城市的房产改革，自1980年就已开始，但囿于历史条件，进展极为缓慢。从房产交易会形成的历史看，上世纪80年代沈阳已经有了“居民换房大会”。

1991年，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

1992年，沈阳房改全面启动，住房公积金制度开始推行。此后，随着“安居工程”的全面推进，房地产业急剧增长，局部地区的市场一度呈现混乱局面，并出现了较为明显的房地产泡沫。随着1993年底的宏观经济调控政策，这一疯牛产业的投资增长率普遍大幅回落，直至此后的五年低迷。此间，沈阳的房交会逐步转向为居民提供房屋转让、租赁和购买商品房的交易服务。

不料，1998年的长江大水，给沿岸造成超过2500亿元的直接经济损失和东南亚金融危机爆发，严重影响国内经济，出口增长率出现下滑。此时此刻，为扭转危局，启动内需成为中央政策的最佳选择方向。

1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革大幕拉开，房地产业从此走上了10年的金光大道。

很遗憾，在这个迅速壮大的队伍中，没有沈阳房交会的身影。个中原因有二：一是沈阳的体制改革进展缓慢，房改又晚于南方，加之对房地产和楼市的历史欠账太多，导致市场非常不活跃；二是因为特殊原因，美国当时公开把沈阳列为高风险投资区，有八个多月没有一位外商来沈考察，沈阳经济信心因此受损，民心消沉。南方房地产市场已经红火一片的2000年，沈阳市房产局还在继续着诸如房改、房产维修、召开换房大会等工作。

直到2001年，中国足球队在十强赛沈阳主场取得了骄人战绩，提前拿到2002年世界杯的入场券，同时也为沈阳带来了10亿元以上的收入，振奋了沈阳人的精神，并使沈阳在城市形象、综合影响力和投资环境等方面发生了积极的变化。

仅仅用了不到一年的时间，沈阳就完成了从负面到正面的形象之变。为了争取十强赛，为了打破徘徊多年的房地产市场格局，沈阳开始着眼于举办属于整个城市人民的房地产交易会。

当时南方虽然已经有了类似的展会，但东北三省却都还没有，虽然是政府主导，却是企业市场化运作。当时沈阳的地产商根本不知道房展会是个什么东西，又不想缴费，结果都不愿参加。组织者只好挨家挨户去拜山头，做工作，甚至靠面子求房企来捧场参加展会。

也不能怪那些没来参会的房企，他们一是对这个市场没信心，二是对这种模式没信心，三是对沈阳当时的环境也没信心。

为了启动这个市场，提振民心，沈阳市政府主动给政策：房交会期间交易的房屋契税减半收取，交易手续费全免。筹备期间召开的几次推进会，市委书记和市长每次会议都尽可能参加，给房交会的组织者鼓劲。

6月19日，“中国·沈阳21世纪首届房产展销会”在推迟了一个月后粉墨开场。四天下来，有几万购房者前来参会，虽然没来参会的房地产企业占大多数，但还是交出了一份漂亮的成绩单：成交面积37.1万平方米，交易额7.6亿元。

与今天沈阳房交会的规模和参会人数相比，第一届房交会的体量实在太小，但是它的作用却不容低估：一是确立了“政府搭台，商家唱戏，百姓受益”的办会宗旨。二是探索建立了“一站式”“一条龙”现场办公服务模式，即房产部门与财政部门配套联动，现场为购房群众解答政策，办理认证、备案；公积金、拍卖、中介等机构积极参与，为住房消费者提供配套服务，极大地方便了购房群众。这一模式，全国首创，至今仍然坚持。

与南方房交会主要以地产企业为服务目标，以增加房屋的产品卖点，搞名目繁多、气氛热烈的房企评选、排名不同，沈阳的房交会，从一开始进行政策的设计，就以政府、企业、老百姓“三满意”为目标，而“三满意”的核心，是老百姓满意。与此同时，沈阳的房交会，一直采用地产企业、中介机构、政府办事机构三方同时进驻的办会模式，其核心也是为购房百姓提供便捷的服务。正是在这样的办会理念下，此后历届房交会的创新，都是围绕“三满意”的目标进行的。比如展会期间，覆盖全市范围免费购房直通车的开通，就是一个明显的例证。

也是在2001年，时任市长在会上表达了要大力发展沈阳房地产业，使其成为沈城支柱产业，并以此改善居民居住条件的决心。“我们一定要千方百计，力争在5年内使人均住房面积升至20平方米左右。”

房地产业从此登上沈阳这座城市支柱产业的舞台。

接下来的短短几年时间，沈阳房地产业的发展速度几乎等于以往几十年的进程。绝大多数市民和来沈阳发展的异乡人，在这座城市里拥有了属于自己的、既有新式格局、又不失古朴典雅；既充满人文关怀、又体贴自然的家……

回顾近30年沈阳房地产市场的发展之路，大体可分为三个阶段：第一个阶段，房地产开发主要以满足居住者最基本的住的要求，当时的住宅几乎是“千楼一面”，似乎开发企业用的都是同一张图纸。第二个阶段，随着商品房市场的发育成长，房子在价格、产品类型、户型设计方面都有一定的突破，也引进了国外或南方城市的一些新理念。

沈阳房地产市场的创新之路主要是在第三阶段开始。

从最初的外立面、墙面颜色、建筑风格变化，发展到如今的规划、户型、景观、配套等各个方面的创新，沈阳楼市的创新之路是一种全方位的、丰富多彩的发展与变化。无论是万科的专利情景洋房，还是青年居易的精装小户型，又或者唯美品格的精湛北方园林景观，创新所带给我们的震撼从未停止过。

今时今日，人们对“好房子”的要求已经从单一的居住功能上的满足，发展到作为投资产品对其商业价值的挖掘。随着沈阳城市的发展扩大，楼市的日趋成熟，创新的内容越来越复杂，创新难度也越来越大。从郊区化住宅、节能住宅、商业综合体，到大盘时代，新商圈的崛起和创新成就了沈阳楼市的整体繁荣。

沈阳的房地产市场经历了22年的发展历程，就规模上来看，从最初的“见缝插针”的小规模开发模式，到后来具有一定体量的中等规模开发，进而迈入几十万甚至上百万平方米的大盘模式。大盘地产的出现，是城市房地产业发展的一种必然结果，更是沈阳地产发展的重要里程碑。

美国城市规划学家沙里宁说过：“城市是一本打开的书，从书中可以看到它的抱负”。从一个城市建设发展的角度来讲，大盘的内涵与外延正在成为沈阳城市最活跃的脉搏。

大盘的出现与城市化进程、房地产行业发展、外埠开发军团的进驻等因素息息相关。全国知名的开发企业如万科、碧桂园、保利、恒大、首创、中远、中海、绿城等知名企业都来沈阳抢滩，投下巨资，沈阳城市大规模改造的需求，和品牌开发商的雄厚实力，令大盘开发的体量记录不断被刷新。

反过来，大盘也让购房者将“开发企业实力”列入置业时重点考察的因素。企业开发水平与思想高度决定着大盘的开发高度。就特点而言，大盘在选址上，侧重城市周边自然环境较好的区域。同时，大盘的整体规划、人居环境、景观设计等方面也拥有更加充分的发挥空间。在配套方面，由于大盘在规模上的特点，更加有利于开发商配备更为完善的生活配套设施。从价格方面，大盘的持续开发模式必然让产品的“保值增值”功能大大提升。

大盘的本质是以人为本的中心思想，是大社区、大配套、大市政、大交通的集合。对于沈阳的城市建设而言，大盘的操作让土地资源得到整合，从而推动区域的迅速发展。对于行业而言，大盘是行业走向成熟的表现。对于居住者来讲，大盘改变了原有的居住状态，勾画出全新的生活内容。正是有了这些独具创新意义的大盘，房地产才点化出绚烂多彩的城市风景。

五

身邊有些人，对城市的变化总有一种复杂的情感阻隔。记得很小的时候，整座城市随便走到哪里，路边的空地上，都是市民晾晒的自己打的煤坯，煤坯有大有小，有圆有方，那是城里居家的主要燃料，做饭烧水取暖，都离不开它。那年代，好烧且热卡大的块煤很少，多供给特种部门和特种人，老百姓根本买不到，即使通过关系特批一些，也因为价格较贵舍不得烧，只能买便宜的“煤面子“掺上黄泥打煤坯，以供日常生活使用。煤面子体质较轻，有点风就四下飘散，所以北方又干燥，所以城市到处都是煤灰，穿着白衬衣上街走不到一圈，领口就脏了一圈。

到了冬天，满街的路边到处都是晾晒的白菜萝卜，因为近乎半年的冬季全靠这些冬储菜下饭和招待客人。那时的城市街道，几乎和乡村街道区别不大，制片菜叶烟头痰迹到处都是，根本谈不到整洁卫生。

经济与文化意识形态以及社会科技力量发展不到一定高度，一切现状都没有能力改变，只能无可奈何地屈从于落后现状，委屈地生存。祖上流传的习惯，到了如今仍然未能化解得开。

居住改变生活。

海明威说过，“如果你住过巴黎，那么巴黎将永远跟着你，因为巴黎是一席流动的筵席。”如今，沈阳人也可以对外来的客人说，如果你光临沈城，在老城区走一遭，在新城区再走一遭，回过头来再去长白岛、大浑南、棋盘上、五里河……都去走一遭，美丽的沈阳就一定会留在你的记忆中，因为她已经成为北方一颗流光溢彩的明珠。

以新城区长白岛为例。长白岛位于沈阳市城区南部，浑南新区西侧，地处浑河沿岸，北与和平区老区隔浑河相望，西至长大铁路，东至金阳大街与浑南新区相邻，南至规划80米宽浑南大道，东西长约4.2公里，南北约3.7公里，规划用地面积10.84平方公里。沈苏快速干道与胜利大街在东西两侧贯穿南北，南距三环高速公路2.5公里，北距太原街商业中心区4公里，距桃仙国际空港10余公里，交通便利。

长白地区昔日属沈阳市东陵区，2004年划归沈阳市和平区，常驻人口1.6万人，包含汉、回、满、蒙、朝鲜、锡伯等多个民族。

当时的长白地区几乎遍地是低矮的平房和庄稼地，一条水面宽不足10米的八一灌渠常年淤积，两岸杂草丛生。每逢枯水期便散发着恶臭，灌渠边的居民每到这个时候都不敢开窗。

沈阳是座内陆城市，多少年来，缺水的沈阳人多么渴望能拥有一座属于自己城市、碧水环抱，绿树葱翠，鸟儿啾啾、锦鳞游泳、生态宜居的梦幻之岛。而这个岛梦，终于得以在

2007年5月16日起，逐步变成现实。

2007年5月16日，由上海同济城市规划设计院主持实施，耗时达1000多个日夜精心制作的《和平区长白岛控制性详细规划》终获沈阳市城市规划委员会第六次会议原则通过，确定了“和谐岛城”的基本规划理念和“一岛、两带、两心、多点”的空间构架，随之即开始分头落实。作为拓荒者先遣军——万科地产、远洋地产、兄弟地产、格林地产等房地产开发公司争相进入，分头开发建设。这一天，被历史扎扎实实写入沈阳厚达2300年的城建史册。

如今的长白地区，已然由于内河的开通成为一座地地道道的“岛”。岛区内，高楼林立，道路平坦四通八达，商业繁荣人气旺盛。一个连接和平老区的新商圈正在形成。成群连片以水为邻，以岛为家，风格各异的住宅小区及商家，通过已建成的工农桥、胜利桥、三好桥与沈阳市城区紧密相连，共同挥洒着北国岛城的时代亮色。

不得不提上一笔的，是长白岛滩地森林公园的建设。

长白岛滩地森林公园位于浑河南岸长白段，东起工农桥，西至长大铁路，长约2100米，总占地面积达42万平方米，由和平区政府投入8000万元资金兴建，免费向公众开放。公园内有绵延2000余米的木栈道和多处亲水平台；有以微缩浑河形态贯穿整个公园的人造溪流；有考验智力、胆识和耐心的植物迷宫；有占地面积达万余平方米的花海；有可供亲子同乐的儿童沙洲；有20组健身器械；有由灌木园、岩石园、藤本园、水生园、多年生草本园、玫瑰园、药草园、球根花卉园等组成的八大特色园……

公园由沈阳“世园会”的主设计者之一、国际顶尖的园林设计公司——荷兰尼克公司主持设计，以森林为主要设计元素，统一体现绿与水的景观协调，畅游其中，开阔的视野和纵深景观，给人以欲穷其妙而又观之不尽的视觉享受，是继“世博园”之后沈城又一“人与自然和谐共生”的现代公众森林公园。

漫步滩地森林公园，华林叠翠，滩地生辉。浑河上游引入的内河清澈纯净，水声潺潺，弯腰可掬；河边绵延两公里长的木栈道粗朴自然，引人流连；芦苇、鸭子、锦鲤、藤木、灌木、岩石相映成趣；临境凝眸，清风拂面，心旷神怡，物我两忘……

经济实力与时代感结合在一起，就会变成一种迎合民意改变现状的力量。

长白岛的变化和沈阳全城变化一样，使我这个沈阳市民感到骄傲。

类似变化的，还有于洪区的丁香湖地区。

过去的丁香湖是一个挖河沙形成的大坑，旁边是存放量达81.2万立方米的垃圾存放场，周边八个村的污水直接注入湖区，周边是荒郊野地，人烟稀少。在湖边放眼望去是垃圾成山、污水四溢、一望无际的低矮棚户区和泥泞不堪的坑洼小路。

从2005年5月1日，沈阳丁香湖蓄水改造一期工程启动到如今，丁香湖已经形成了以水体景观为主，集自然景观、人文景观、水资源综合利用、生态环境平衡、休閑旅游等功能为一体的大型生态公园。体现四季美景的四个景区，分别是柳堤春晓、夏荷映日、平湖秋月、璞玉凝辉。曲岸、湖光、水影相映；细草、繁花、幽径相接的自然景观，使丁香湖真正形成碧波荡漾、烟波浩淼的生态名湖，多少代人的“北方名湖梦”得以实现。

至于老城区变化的巨大，我想，只须提一提沈阳西塔就可以略见一斑。

沈阳西塔业街是集餐饮业、文化娱乐和朝鲜族特色商业为主的民族风情区，全街清一色的韩式建筑，清一色的韩式餐馆、清一色的韩式游乐，是仅次于美国韩国街的世界第二大的朝鲜族风情街。

西塔白天繁华，人群熙熙攘攘；晚上美丽，各店铺霓虹灯七彩闪烁，购物、吃饭、娱乐、逛街的人比白天还要多。

西塔亦是朝鲜族的居住的集散地，这里的朝鲜族人也同样喜欢唱歌跳舞，每到晚上，西塔街上就会从不同地方传来悦耳的歌声。几乎每家酒店、歌厅都舞动的身影和好听的鲜族歌曲。

以往外地人来沈阳，多数都抱怨一过晚上九点，全城商家闭店，饭店摘幌，大街空空荡荡，无处消费，难耐寂寞。如今的沈阳，不但有些商家通宵不打烊，整夜灯火通明，像西塔这样地区，半夜居然还会堵车。去西塔唱歌或用餐，不提前预定根本就没位置，西塔商业街是沈阳市典型的“不夜城”，海内外宾客则称为“北方小汉城”。

短短十几年，沈阳市从一座扬沙四起的北方城市，变身为让南方城市都刮目相看的“花都”；从一个烟囱林立的重工业城市，转变为有蓝天、有碧水、求生态的新型城市，政府与多方力量的努力当然“名垂青史”，但我觉得，房地产开发企业的功劳也不能一概抹杀。沈阳浑南、沈北、长白岛、于洪新城……一个个新城市中心、新宜居领地的出现，众多大牌开发企业的联袂推手居功至伟。具有“点石成金”魔力的大盘，往往在短短几年时间内，就让一处原非城市热点地区的土地成为人人向往、家家乐居的魅力空间。

今天，当我面对着沈阳浑河的清澈的碧水，面对林立高耸、崭新的楼群，不能不想起那些忙碌在荒滩瓦砾、各种工地上的房地产开发人的面容和身影。我不能不感叹这些为城市和人居更新换代的建设者，本该被人们赞扬歌颂，其中很多人却因了种种原因，成为本不该成为的被诟病对象……

作者系《乐居》主编