深圳、上海房价疯涨势头反转

文力

进入4月以来，全国住宅与去年同比上涨趋势依然在增加，但是住宅价格上涨城市较上月有所减少。

一、全国住宅价格同比上涨趋势依然

据监测数据显示，2016年4月，116个大中城市中，住宅平均售价环比上涨的城市个数多达83个，由上月的87个下降到83个，平均涨幅也有所下降，由3.00%降至2.52%；下跌的城市数为33个，平均跌幅至-1.94%，较上月的-1.52%而言，跌幅幅度不大。同比上涨的城市数量呈增加趋势，由上月的79个增至93个，平均涨幅涨至15.14%，同比平均跌幅至-2.36% （详见表1）。

二、深圳、上海房价增幅减缓

与3月份全国大部分城市的房价急剧增大相比，4月份房价增长的趋势有所减慢。一线城市中，只有北京环比增长幅度在前十当中，环比上涨6.57%。深圳环比下降到-3.22%，较上个月的环比上涨3.81%，可谓相差较大。

这与近日相关媒体报导的“上海深圳楼市成交降温”“上海房东一夜降价160万卖房”等新闻有相似之处。这种相似之处首先在于深圳、上海楼市的房价疯涨现象在3月底以来确实得到了抑制，图1显示，自3月以来，深圳和上海的房价增幅已经缩减。

价格之外，这两个城市的住宅成交量也遭遇相同行情。深圳市规划和国土资源委员会5月1日公布的数据，4月份深圳楼市成交量大幅下降，遭遇“腰斩”。当月，深圳新建商品住宅成交套数环比下降47.55%，二手住宅成交套数环比下降54.47%。上海官方数据显示，上海4月份商品住宅成交面积 97.21万平方米，而3月份商品住宅成交面积为221万平方米，环比减少56.1%。

但是，上述数据足以说明上海、深圳楼市增长趋势已经逆转吗？笔者认为，得出这个结论还为时过早。首先，市场观察期还比较短。按照历年宏观调控对市场的影响，一般政府出台宏观调控政策后，短期对市场的抑制作用是相对明显的，但是长期却显示市场力量更加强大，市场价格的走势更加取决于市场供需状况。其次，本轮深圳、上海的房价暴涨背后支撑的最大因素是宽松的货币政策。在货币政策走向没有改变的情况下，上海、深圳楼市房价上涨的动力其实依然存在。

三、上海、深圳房价未来走势

上海和深圳同属一线城市，是我国资本市场的两大核心发源城市。其房价从历史上看，虽然有炒作的因素存在，但是其对市场配置因素的敏感度、靈活性却已经远远超过了其他城市。这里，所谓的市场配置因素，主要指货币因素、汇率因素或者资金成本因素。可以说，上海、深圳房价的走势是观察中国房地产市场走势的一面很好的镜子。

那么，未来上海和深圳的房价走势如何呢？笔者认为，在货币因素以及税收因素没有发生实质性变化的情况下，鉴于实体经济基本面没有明显好转，市场上资金无处可去的情况依然存在，房地产市场仍然是中国民间选择对抗通涨的首要投资选择之处。因此，即使国家相关部门出台了相关调控措施，市场成交量因此受到抑制，但是两个城市房价依然将可能保持高位盘桓的状态。