不同的旅游地产，投放不同的产品

王雪童

旅游地产的产品类型和产品形式多样，实际操作过程中可根据旅游房地产价值链重心的不同来打造不同的产品。旅游地产开发的组合类型可以归结为以下几类。

一、城市型旅游地产产品

城市型旅游地产相对容易操作，开发商或以旅游资源为核心，或以文化旅游的名义圈定城市内的土地，通过打造主题景区，改善生态环境，配建休闲娱乐配套设施，完善休闲旅游功能，开发城市CRD （中央游憩区）或RBD （游憩商业区），见表1。

典型案例：深圳华侨城

深圳华侨城是以提供第一居所为主要目的的综合型旅游休闲社区开发商，核心是“文化旅游+地产”的商业模式，简单说，便是旅游提升地产开发的价值，而地产开发反哺旅游项目，塑造了华侨城过去的成功。

从其旅游地产产品的角度来看，各地华侨城都偏向于打造城市型的产品，城市型主题公园（以欢乐谷为典型）、都市娱乐商业综合体以及城市社区，主要满足城市第一居所的需求。

二、城郊型旅游地产产品

依托城郊成熟的旅游资源是最容易进行的操作模式，因为其距离城市中心区较近，离尘不离城，有利于承接城市大量的周末休闲游市场，也有利于打造养生养老等主题地产，见表2。

典型案例：良渚文化村

良渚文化村，属于郊区资源型大盘，是万科集团“非标准”新市镇产品的实践，于2003年开始启动，利用先旅游、后地产的开发思路，提升地段价值，服务后期房地产产品。

作为距离市中心有一定距离的郊区型大盘，既有核心旅游项目，又有丰富的特色配套作为有力支撑，除了优良的生态环境之外，便利的生活配套以及以“文明、文青、交流”形成的生活方式是吸引小镇居民长期居住的理由。

1.区位：杭州西北部、余杭区中部，杭州市中心1小时生活圈内。

2.定位：集旅游、居住、创业三重功能为一体的自组织、自循环、自我平衡并不断生长的综合有机体。

3.建设理念：强调紧凑布局、适当密度、混合用地、步行街区、社交空间、弹性建筑为特征的都市村落概念。

4.规划布局：规划三个旅游中心区和多个居住村落组团，以风情大道作为主轴，所有的重点配套及居住组团分布道路两边。

三、乡野型旅游地产产品

乡野型旅游地产是目前种类最多，应用最广泛的旅游地产形式，特别强调与旅游区的互动和促进。乡野型旅游房地产必须促进旅游区的配套设施完善，同时应将娱乐、观光、接待、景观等多种元素融合在一起，旅游区通过引入旅游房地产构建了更加稳固的旅游产业链。旅游小城镇建设、社会主义旅游新农村建设在全国各地兴起，反映了乡野型旅游房地产的良好前景，见表3。

典型案例：唐乡

唐乡位于承德市滦平县境内的两间房乡苇塘村，距北京150公里，是以新村庄缔造为基础的农业新村及村庄房地产开发。滦平县政府与北京世纪唐人旅游发展有限公司合作开发，被称作是第四代乡村旅游“乡村生活”的先锋代表，是农民闲置宅基地、住宅资产化、市民度假需求相结合的产物，旨在打造北京地区“大健康消费目的地”。

1.利用“小项目”激活“大产业”：对村中的废弃果园、撂荒地和坡耕地进行整体打包流转，建设了有机果品采摘园、道地药材种植园。在充分挖掘生态之美，传承文化之韵，塑造产业之特，提升服务之优的基础上，唐乡成为了集相聚休闲、文化体验、果品采摘等多种业态为一身的乡村生活服务综合体。

2.产品打造：租赁村落中散落、闲置的古旧住宅，进行新的规划设计和改造，在尽可能保持村庄原有风貌的前提下，对院落实施主题式景观塑造，对房屋进行修旧如旧的除险加固，使之成为富有现代气息，能够满足都市人乡村生活体验、休闲度假、养生健身等多种需求的古民居客栈、院落式乡村主题酒店、乡村会所等。

四、结语

根据不同旅游地产类型来打造不同的产品，本质上是用不同的产品满足不同的需求，如城市型旅游地产主要是第一居所，便利的城市交通及配套是主要诉求；而乡野型旅游地產往往是来满足人们的第二居所以及度假居所的需求，若没有点异质性、独特性的味道，仍提供城市型配套产品，则很可能导致无人买账。这应该是做旅游地产的一个基本原则。