楼市回暖或隐藏更大“陷阱”

张宏伟

国家统计局数据显示，2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，增速比1-3月份提高1个百分点。其中，住宅投资16887亿元，增长6.4%，增速提高1.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.5%。由于一线城市、核心二三线城市房地产市场复苏和好转，房地产投资增速也出现快速回升。

1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3月份提高3.4个百分点。其中，住宅销售面积增长38.8%，办公楼销售面积增长33.9%，商业营业用房销售面积增长13.5%。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提高1.8个百分点。其中，住宅销售额增长61.4%，办公楼销售额增长60.1%，商业营业用房销售额增长15.3%。

另外，国家统计局数据显示，2016年1季度经济企稳，经济增速为6.7%。随着房地产投资增速与销售增速的回升，中国经济企稳的迹象开始显现。也就是说，一季度中国经济企稳的主要原因是由于房地产投资和销售的大幅回升导致的。 那么，作为房地产从业人员来讲，今年1-4月房地产投资与销售的回升是否是好事？未来楼市预期如何？今年1-4月房地产投资与销售回升的背后还有哪些问题？这其中是否有更大的“陷阱”等着我们？

第一，从房地产市场的角度来看，今年1-4月房地产投资与销售的短期回升当然是好事，但是，当前房地产投资回升与销售的回升仍然缺乏经济基本面持续企稳、回升的支持，房地产投资与销售回升仅仅是因为拉动宏观经济增长需要，而不是经济基本面回升带动的楼市需求的回升，这不利于房地产市场平稳健康发展。

笔者认为，经济复苏企稳仍然存在不确定性，一是因为国际经济环境仍然不乐观，国内经济环境也不乐观，短期内经济复苏的基本面并不是太牢固；二是国内现行的各类改革尚未有实质性效果，改革的红利对于经济复苏来讲短期内很难快速兑现；三是今年1-4月房地产投资与销售复苏的势头虽然有，但仅仅是因为拉动宏观经济增长需要，而不是经济基本面回升带动楼市需求的回升，这样的增长缺乏可持续性。

第二，从房地产投资回升的角度来看，虽然房地产投资回升了，但是主要是基于一线城市、部分基本面较好的二线城市的房地产投资的回升拉动，仔细研究发现，这背后其实是“地王”频出、楼市过热的结果，比如北上广深一线城市、苏州、南京、合肥等部分二线城市。

从“地王”频出的角度来看，由于一线城市、部分基本面较好的二线城市地价成本的大幅回升，这些城市的楼市也将面临投资风险，也就是未来这些“地王”项目在销售的时候势必会遇到问题，这也是当前上述城市房地产投资回升背后较大的投资“陷阱”。因此，当前一线城市、部分基本面较好的二线城市“地王”频出拉动房地产投资回升的现象，对于未来楼市平稳运行，房地产投资持续回升不是一件好的事情。

第三，从一线城市、部分基本面较好的二线城市以外的城市（部分二线城市、大部分三四线城市）來看，这些城市的房地产投资的回升并不是好事情，因为本来这些城市就存在去库存压力，如果此时房地产投资再次回升，也就意味着楼市库存也会进一步增加，这些城市仍然将面临去库存压力。

第四，从销售的角度来看，一线城市、部分基本面较好的二线城市由于2015年下半以来（包括今年一季度）大量需求的透支，未来楼市需求持续释放仍然存在很大的变数。理由有两个：一是上述城市面临新的调控压力，从调控政策走势来看，京沪深楼市政策已经从严调控了，其他城市比如南京、苏州等也面临调控进一步从严的风险；二是，从研究数据来看，今年下半年上述城市将进入市场调整期，那么，届时一线城市、部分基本面较好的二线城市房地产销售回升的局面将就此而止。因此，上述城市销售回升的背后也会面临短期内市场进入调整期的“陷阱”。对于从业人员来讲，当前的销售回升真的不必乐观，未来即使上述基本面较好的城市仍然面临较大的销售压力。

第五，5月13日，中国人民银行发布数据报告称，4月末，广义货币（M2）余额144.52万亿元，同比增长12.8%，增速比上月末低0.6个百分点；截至2016年4月末，社会融资规模存量为145.59万亿元，同比增长13.1%。当月社会融资规模增量为7510亿元，比去年同期少3072亿元。货币政策走向开始改变，宽松的货币政策开始适度收缩。这对于今年下半年及2017年房地产市场来讲不是一件好事情。

第六，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场。从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势势在必然，此时，房地产行业需求不再会有过去“黄金十年”的辉煌。因此，不要再期望此次房地产投资回升与销售回升会带来更多的房地产市场机会。

从上述分析来看，1-4月中国房地产投资回升与销售回升反而会因为楼市已经进入下半场而隐藏着更大“陷阱”。这个“陷阱”就是一线城市、部分基本面较好的二线城市面临着地价攀升的投资风险，部分基本面不好的二线城市、大部分三四线城市面临更大的“去库存”压力。