7月上海商业用地供应量创年内新高

袁静

上海商业用地供求两旺，新增商业用地供应量相较前月翻翻，创下2016年内新高。一直以来以低价或是零溢价成交的商办土地在7月也拍出了高价，溢价高企。

一、商业土地市场火热，商办用地溢价高企

上海7月份商业用地供应量呈爆发式增长，相较前月上涨104.5%。在新推出的12宗商办土地中，楼板价最高的地块为静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，楼板价达到41871元。该地块出让土地面积为31034.1平方米，用途为住宅和商办用地，容积率为3.5。

土地成交方面，7月上海土拍市场共有7宗商业地块成交，其中4宗地块以较高溢价拍出，杨浦区平凉地块溢价更高达177.6%。据了解，由于该地块紧邻轨交12号线江浦公园站，具有交通利好；其次，虽然地块出让条件要求对物业持有20年，并且若建造成酒店式公寓须按出让年限整体持有，但是伴随东外滩整体发展以及地块近地铁的优势，整个项目的售价会有一个不小的提升。除此以外，闵行区莘庄镇闵行新城MHPO-0201单元18A-01A-1B地块、闵行区莘庄镇闵行新城MHC10204单元32A-01A地块、青浦工业园区和谐路北侧C-08B-01地块也分别以74.9%、96.7%、52.6%溢价率成交。

二、商业地产呈整体性困难，去库存形势严峻

近几年来，百货商场关店倒闭的现象越来越普遍。万达、百盛、天虹等国内主要的百货公司，都宣布关闭旗下部分亏损门店。另一方面，根据国家统计局最新数据显示，截至6月末，全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23%，部分城市商业用房等消化周期高企，商业地产去库存形势严峻。造成商业地产呈现的整体性困难现象，一方面原因来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等；另一方面，电商冲击、宏观经济下行等外部因素也带来不小影響。针对此现象，政府需要从供应端控制增量，而开发商需要在商业地产的运营上逐渐去顺应新的消费趋势，从跨界、体验式业态等方面进行运营升级，促进国内商业地产健康持续发展。

三、商业供求平稳，成交均价创年内新高

据统计，7月份上海商业供应量与上月基本持平，为22.7万平方米，环比微跌6.2%，同比增长24.8%；入市项目数量为29个，其中闵行区新华红星国际广场供应面积最大。据了解，新华红星国际广场地处古北金虹桥板块，周边华润万象城、W-square等合聚200万方的商业集群，西中环最大体量商圈。项目是由新华发行、红星地产两大行业巨头联合打造，坐落于大虹桥辐射范围之内。项目坐拥地铁十号线龙柏新村地铁上盖，交通便利，与市区各大商圈直接联通。未来的的新华·红星国际广场将会是一个从外到内、从上到下的立体式全方位的艺术、生态体验式购物中心。在浦西环内土地供应日趋紧张的现状下，对投资者来说，该项目还是有着不错的溢价空间。

成交方面，上周上海商业成交面积小幅上涨，为18.1万平方米，环比微增2.3%，同比增长39.2%。今年3月份以来，上海商业成交放大并在较长时间内保持稳定；成交均价止跌回升至25451元/平方米，较上月上涨15.1%，同比上涨18.4%，并创下2016年内新高。7月成交前十的商业物业各产品类型均有涉及，其中住宅配套商铺和商业广场居多。

本文由上海瑞铂慧家商业地产研究部提供