一线城市住房价格将维持平稳或小幅上涨

文力

随着2016年7月的到来，2016年的房地产市场开始步入下半场。据监测，2016年6月，116个大中城市住宅环比价格下降的城市首次超过住宅环比价格上升的城市。虽然还无法据此判断未来我国房地产市场的整体走势状况，但是从一线城市二手住房的表现来看，当前一线城市的房地产市场确实进入价稳量跌的市场区间。

一、一线城市二手住房价格趋于稳定

据统计，自2015年6月-2016年3月以来，四个一线城市的二手住宅价格均呈上涨趋势，其中，北京、上海和深圳增长较大，广州房价基本维持平稳。自2016年3月以来，除北京房价还在保持小幅上涨趋势，上海、深圳和广州三个一线城市的房价基本处于横盘整理的状态。

从市场反响来看，3月份以来北京、上海和深圳楼市的“退烧”主要原因是当地政府为防止房价暴涨而进行了程度不同的行政调控希望引导楼市健康发展。这些政策主要有上海的“沪九条”，深圳市的贷款首付比例最低4成、连缴3年个税才能买房，北京市对二手房市场进行专项检查等措施。

二、一线城市二手住房成交量普遍回落

在价格趋于稳定的同时，北上广深四个一线城市的二手住房的成交量也普遍回落。具体来看，扣除2月份春節因素的非正常情况，自2016年3月以来，一线城市的二手住房成交量都经历了下滑的市场态势。其中，下滑最严重的是上海市，数据显示，经历了3-4月份断崖式的下跌后，上海二手住房成交量开始小幅回调。深圳情况亦类似。

三、一线城市住房价格上涨原因

首先，房地产宏观调控政策的支持是本轮房价上涨的首要因素。众所周知，自2015年3月以来，国家及不少地方政府出台了包括税收、取消限购等各项房地产政策刺激市场，这些行政政策加上宽松的货币政策，助推了本轮房地产市场价格的上涨。

其次，市场因素也是推动房价上涨的重要原因。市场因素主要包括与房地产市场密切相关的资金市场价格的变化因素，以及房地产中介公司利用信息优势助推房价上涨的因素，还包括一线城市土地价格的上涨对房价的拉升作用。这三个因素中，金融市场资金价格与房地产市场资金价格存在套利空间客观上是由我国当前非完全市场化的经济体制决定的。这种客观现实虽然刺激了房地产市场交投的活跃，但也促进了炒房、投资房产等行为的蔓延。对于房地产市场中长期来讲，由此导致的结构性供需风险的增加是不可避免的。房地产中介公司拉升房价目前已经不是新鲜事。当然，目前市场上有能力“坐市”的房地产中介公司还属少数，但这种行为的危害性却已经初现端倪。媒体不断报导的中介坑害买主、欺瞒卖主的新闻就是这种行为后果的显现。土地市场供给价格的上涨是由这些城市土地供给数量的稀缺性决定的。以北京为例，今年上半年，北京市土地储备中心公布数据显示，北京市土地成交宗数、面积均为历史最低，但溢价率、楼面价则刷新了历史最高纪录。平均楼面价达到了16435元/平方米，同比上涨了32.7%。

最后，消费者的心理预期亦是本轮房价上涨“看不见”的重要因素。“心理预期”通常来说是资本市场价格涨跌的重要因素。但是由于当前各地的房价高启，房价收入比、房价租售比等传统的衡量房地产市场价格与投资价格的指标已经失灵，目前的房地产市场事实上是由投资趋动的。在这种情况下，由于我国宏观经济萎靡不振，加上市场上货币繁荣又缺乏好的投资渠道，房地产的投资、避险功能突出，在这种心理预期下，消费者纷纷涌入市场，这也客观上助推房价上涨。

四、一线城市住房未来价格走势

1.市场资金的消费能力

市场资金的消费能力可以从非投资人群的工资性收入增长情况以及货币市场M2增长情况两方面来判断。其中，工资性收入的增长情况可用来判断未来房价的底部，而M2货币增长情况则可以用来判断未来房价顶部。

鉴于统计局公布的工资性收入统计口径的非完全性，笔者认为，住宅租金价格的增长情况来判断房地产市场底部相对更加合理。之所以如此，首先，房租价格是由工资性收入来决定的。其次，租房没有身份之分，更能全面准确的反映整个房地产市场非购买性的住房消费的消费水平。最后，租房与买房不同，租房是房地产市场消费的最后渠道，这个渠道的涨跌更能反映整个房地产市场人们在当前收入水平下不得不接受的住房消费价格。

2.投资收益增长情况

投资收益增长情况是决定未来房价是否会增长的重要指标，只有预期未来收益较高，投资性资金才会进入市场。由于北上广深房价和租金价格的上涨，特别是房价的上涨，其住宅的投资收益率增幅已经远远超过同期包括股票、银行理财产品等其他投资品收益的增幅。投资市场的规律是追涨杀跌，在这种效应下，可以预见，只要央行货币政策是的M2保持既定增幅或者既定投放预期，支撑北上广深住房市场价格上涨的资金因素和消费者的心理预期就不会发生根本性改变。

3.当前市场不存在具有降价意愿的卖方

从历年房地产市场价格下降的情况来看，房价的下降往往是由以下两类卖方引发的，一类是新房市场的开发商由于资金压力降价销售；二是急于套现的业主降价销售。目前，从整体上看，房地产市场的卖方的资金压力并没有这样急迫。

从新房市场看，国家统计局公布的数据显示，2016年1-6月，房地产开发企业到位资金68135亿元，同比增长15.6%，增速比1-5月份回落1.2个百分点。其中，国内贷款10939亿元，增长1.0%；利用外资66亿元，下降63.2%；自筹资金23816亿元，下降0.1%；其他资金33314亿元，增长38.3%。在其他资金中，定金及预收款18934亿元，增长34.1%；个人按揭贷款11245亿元，增长57.0%。

从二手房市场看，当前住房市场上涨预期仍然存在，一般业主并没有恐慌性售房的压力以及需求。

综上所述，笔者认为，虽然当前一线城市的住房成交量普遍回落，但是由于货币资金仍在对房价进行托底，住房投资收益率目前仍远高于其他投资品，加上市场上卖方资金状况相对较好并无降价意愿，一线城市的二手住房价格未来仍有可能维持维持稳定或者小幅上涨的走势。

作者系北京中金标准数据研究员