浅析房屋登记疑难案例

林雪

【摘要】目前，有关房屋登記方面的问题，已经出现了很多难以解决的案例，为了有效的促进我国房屋登记的有序化发展，我们不得不从研究房屋登记有关法律知识开始，这将是推动社会主义和谐社会发展的关键。本文主要从房屋登记及退房和抵押权人等案例进行研究，这对于我国经济可持续发展意义重大，必须给予高度重视。

【关键词】房屋登记；退房；抵押权人

当前，我国的房屋登记主要是一种不动产形式。为了有效的促进房屋登记的有序发展，我们必须加强对不动产登记的范畴的有序规划。这将是影响我国经济发展的关键问题，为了使不动产登记顺利开展，从而确立好物的归属，将房屋登记发挥更好的效用，这是我们进行有效的保护好权利人的物权重点所在，这也是在保障社会主义市场经济有序发展的重要内容。保护好国家基本经济制度，已经显得十分重要。我们针对目前的房屋登记现状，及时采取一些应对措施，因为房屋登记会涉及到的法律方面的问题，这也是我们往往遇到疑难案例做到深入剖析的重要内容。

我们在做好房屋登记的过程中，要严格维护好交易的安全性，以保护权利人的合法权益为重点，避免出现一些由于房屋登记而引发的不动产纠纷问题。通常情况下，我们对于以往出现的一些房屋登记交易问题，主要在于没有安全的法律给予保护，有的缺乏对房屋交易安全防范的方法，从而造成一些不必要的损失，这是值得我们认真对待的。目前，我国的房屋登记于2008年7月1日起实施《房屋登记办法》对具体的操作具有指导作用，也为我们在进行房屋交易过程提供了很好的依据。通常情况下，只有依据我国相关房屋登记管理的办法才能够维护其享有权利，这也是我们在进行处理房屋登记疑难案例的重要内容，是值得我们高度重视的。结合实际，通过相关建设部邀请的法学专家起草的行政规章，来合理的解决有关房屋登记案例，是解决房屋登记疑难案例的主要依据。

一、逾期未办理房产证能否退房

张先生于2011年4月与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，合同中约定要从实际交房那天起100日内办理房屋所有权证、契证以及土地证等，可是却没有约定违约责任情况。张先生于2014年5月入住该房屋。时至2014年9月，该房屋的房产证仍然没有办理出，张先生是否可以要求解除《商品房买卖合同》并退房？

按《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。

前述“规定期日”按下述方法计算：合同未约定的房屋权属证书取得日期，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日计算；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，按合同订立之日起 90日计算。出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理；商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。

由此得出结论，张先生暂不可以要求解除《商品房买卖合同》并退房。

二、无民事行为能力的自然人能否是抵押权人

9岁的孩子小张，外出玩耍时被王某驾车撞残、经交警部门认定，王某负全责。因王某没有购买车险，小张的父母与王某协商达一致，以小张的名义与王某签订赔偿协议，协议约定：王某赔偿小张60万元，在协议签订时支付20万元，余下的40万元在6年内付清。为了保证赔偿协议的履行，王某以其房屋抵押担保，小张父母又以小张的名义与王某签订了房屋抵押合同。然后，小张的父母与小张共同申请抵押权登记，抵押权人为小张。那么以小张为抵押权人申请的抵押权登记，登记机构可否办理呢？

有人认为，《民法通则》第12条第2款规定，不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，应由法定代理人代理民事活动。为此，这个不满10周岁的未成年人，是无民事行为能力人，不能参加民事活动，也就不能为自己创设民事权利。这个案例中，房屋抵押权是民事权利中的财产性权利，小张对于房屋抵押合同在王某房屋上设立的抵押权，这种情况不是他自己独立进行的民事活动，然而这应该是由小张的父母才能参与的民事活动，为此，这种抵押权是由小张的父母参与的民事活动，所以，小张的这种抵押登记行为是不符合我国相关法律规定的。如果按照小张的父母为抵押权进行申请抵押登记的情况发生，是完全符合相关法律规定。

（一）有无资格成为抵押权人，应当以民事主体是否有民事权利能力作为判定标准

《民法通则》第9条规定，当公民从出生开始到死亡为止，都是具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。为此，公民的民事权利能力，是法律赋予民事主体享有民事权利和履行民事义务的资格。民事权利能力与民事行为能力是完全不同的法律资格，这两种不同的法律资格，是我们进行研究的重点，依据这两种法律资格可以有效的辨别民事权利能力和民事行为能力。我们通过研究发现，对于具体的民事权利能力和民事行为能力来讲，都得严格依照我国《民法通则》进行实施。可是，对于无生命的自然人，不一定都具有民事行为能力，对于有生命的自然人，必然具有民事权利能力，这与其年龄、心理、精神等没有关系。案例中，小张是无民事行为能力的自然人，是不能独立参与民事活动，主要在于民事权利能力具备的民事权利资格，这就是说小张可以为抵押权人同时享有抵押权。

（二）只有债权人，才能够成为抵押权人

按《物权法》第179条规定，抵押权人须是被担保的主债权的债权人。《侵权责任法》第48条规定，机动车发生交通事故造成损害的，应当承担赔偿责任。该法第3条规定，被侵权人有权请求侵权人承担赔偿责任。该法第25条规定，侵权赔偿费用可以分期支付，但应当提供担保。概言之，①交通事故的受害人与加害人产生的赔偿关系是侵权之债，其中受害人是债权人，且受害人作为债权人是特定的；②侵权之债的债权是可以被担保的，在抵押担保关系中，债权人就是抵押权人。由此可知，本案中，小张是交通事故的受害人，是因交通事故产生的侵权之债的当然债权人，也是担保该债权实现的房屋抵押权的抵押权人。

（三）一般情况下，代理人原则上不能替代被代理人成为抵押权人。

按《民法通则》第12条第2款规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理民事活动。该通则第16条第1款规定，未成年人的父母是未成年人的监护人。代理，是指代理人在代理权限内，代被代理人参与民事活动，产生的后果归被代理人的法律行为。无民事行为能力的未成年人，由其父母代为参加民事活动，产生的民事权利依法归该未成年人。本案中，小张与王某之间就是交通事故赔偿进行协商，属于民事活动，但此民事活动由小张的父母代其完成，由此产生的侵权赔偿债权及担保其实现的房屋抵押权依法归小张，小张父母只是进行法定监护义务，行使代理权，代小张争取了侵权赔偿债权及担保其实惠的房屋抵押权。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第14条规定，未成年人作抵押权人时，应当由其监护人代其申请登记。本案中，小张是无民事行为能力的未成年人，未成年人作抵押权人时，应当由其监护人代其申请登记。本案中，小张是无民事行为能力的未成年人，其在王某房屋上设立的抵押权，就当由其父母代为申请登记。 这种做法是遵照《房屋登记办法》第14条规定，也是完全符合我国法律相关要求。

由此得出结论：无民事行为能力的自然人因具有民事权利能力，依法具备成为抵押权等民事权利主体的资格，其享有的房屋抵押权由其监护人代为申请登记。本案中，由小林父母与王某申请，以小林为抵押权人的抵押权登记，满足登记要求时，登记机构应当办理。

结语：

通过以上的深入论述，我们可以看到当前对于房屋登记疑难问题，已经影响到我国的社会主义建设进程，为了更加明细对房屋产权登记的了解，我们必须加大对现有一些关于房屋登记法律知识的学习，逐步让一些房屋交易安全知识走进人們的生活，这样才能有效的提高对法律知识的应用，从而有效的保障无民事行为能力的自然人的权利能力。本文通过研究房屋登记疑难案例后，针对一些难以解决的案例进行了深入的分析，这对于我国房屋登记方面的案例来讲，是一次重大的探讨，也是重要课题研究的内容，我们必须高度重视，这样才能有效的促进我国房屋登记有序化发展。

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