论市场调查与分析应用于房地产开发过程中存在的问题及改进措施

【摘要】随着房地产市场的日益完善，市场竞争日趋深入，房地产企业要想成功实现项目的开发经营，就必须全面掌握有关房地产各个方面的动态资料和信息，必须尽可能的了解和满足消费者的需求，而市场调查与分析是取得这些资料和信息的重要途径。实践证明，只有通过仔细的市场调查，才能制定出切实可行的战略决策，才能使房地产企业立于不败之地。如今，多数房地产开发商不重视市场调查与分析，在许多决策上，主观臆断的现象十分严重，这给今后的发展经营留下了巨大的隐患。在此背景下，笔者对房地产市场调查与分析的应用进行了研究，希望借此引起开发商的重视，尽可能减少损失的发生。

【关键词】房地产；调查与分析；开发商

一、房地产市场调查与分析的应用现状

近些年，中国加速了城市化进程，房地产市场也开始了迅猛发展。但这飞速发展的背后，也暴漏出许多严重的问题。中国人有一种跟风的心理，在房地产业表现得尤为突出。商品房卖得好，就都开发商品房，商铺销售火爆，就大量规划商铺，完全不顾市场环境和人们的消费需求，结果出现了多数地产项目滞销、甚至变为烂尾楼的现象。但是如果我们能认真做好：在项目的开发前期定位市场，开发中期研究市场，销售后期分析市场，“惨剧”将可能不会发生。而这就需要我们把市场调查与分析应用到房地产项目中去，为开发商提供市场的信息动态，让他们掌握市场的发展趋势、消费者的潜在需求、企业可能的发展契机，进而为房地产项目的成功发展奠定坚实的基础。

二、房地产市场调查与分析在应用中存在的问题

1.轻视市场调查与分析

笔者采访了该楼盘的副总经理和营销主管，他们对房地产市场调查与分析的好处都很肯定，但在谈到在自身楼盘上的应用时，却仅仅局限于营销宣传上，而对初期开发的应用了解甚少。笔者又走访了周围的群众，发现大多数人对拓基广场楼盘的热情度不高，原来他们基本都是回迁户，每户都有分配到房子，且就在广场的北面。另外拓基广场售价较高，超出了他们的预期价格。通过调查笔者发现，拓基广场的开发商其实不太重视对房地产的市场调查，所谓的应用，也就是简单的应用某种模式去迎合市场，而不是真正意义通过调查分析来给决策提供帮助。

2.轻信市场调查与分析结果

现在的房地产市场竞价越来越激烈，有些资金不太充裕，实力较弱的企业，为了减少可能发生的损失，对调查很是注意，对其结果也可是说是“马首是瞻”，但结果却往往不尽如人意。

这些开发商们的问题出在哪？对市场调查的“认知”上，完全错误。我们做这些工作是干什么的？就是为自己的决策服务的，把生杀大权交给调查公司？这实际上是比轻视市场调查的做法更危险。

3.盲目的市场调查与分析

个别企业为了做到万无一失，对于房地产相关的问题是来者不拒，非常积极的开展调查分析。我们知道对房地产开发经营有影响的因素是数不胜数，例如区域环境、市场供给、消费者需求、营销策划方法等等。每一个都照顾到基本上不可能。如果像这些企业面面俱到的话，不但会使调查失去重心，而且还会影响调查质量。结果就是调查与分析的失败。

4.调查人员能力不足

对房地产市场进行调查与分析，需要拥有高水平的信息收集和信息处理能力，因此，一个成熟的调查团队应是由高水平、高素质的专业人才组成的。但由于中国的房地产调查行业发展时间较短、体系与监管尚不完善，导致许多调查机构缺乏专业人才，现有的员工文化水平偏低，人员结构参差不齐，人员技能更是大小不一，这就势必影响调查的质量。

三、对策建议

1.端正态度，重视房地产市场调查

轻视房地产调查，是房地产市场的普遍现象。要想拨乱反正，引起重视，首先因从源头上出发。开发商应做好带头作用，亲自学习相关的知识，认识到市场调查分析的重要性，进而带领整个团队去应用它。“知己知彼，百战不殆”。房产市场，风云变幻，很难揣摩，如果连唯一一个可能了解它的途径──市场调查，都不去做，那真的是将自己陷入危险之地。我们因该对房地产项目的市场调查加以重视。

2.分清主次，科学调查

彻底了解房地产市场，是所有企业的共同追求，但这是不可能的。没有人能够掌控一个处在动态变化的市场。所以，进行全面的市场调查与分析，其实是一个无用功，耗时耗力，收效却不大。 每一个项目都有自己的重心，开发商们要明确自己的核心是什么，然后去调查、分析，才能发挥其真正价值。

3.聘请有能力的调查公司

首先，政府要尽快制定相应的规章制度，加强行业的监管，包括对市场调查人员从业资格证的严格控制，規范调查业的经营行为等等。更要制定一套有关调查的质量标准和操作规程，以保证市场调查业的健康发展。

其次，调查公司或开发商应加强业务培训，提高调查人员的综合素质。一方面可以与各大高校合作，引进市场调查专业的人才；另一方面，加强对在职人员的业务培训，定期进行业务考核，合格后方可持证上岗。同时在全行业倡导坚持诚实守信的原则，以保证房地产市场调查的真实性。

开发商应尽量将调查业务交给有经验、有实力的调查公司，以确保调查的质量。

4.合理安排调查周期

在不同的阶段，房地产市场调查的内容是不同的，所花费的时间也有很大不同。例如在开发阶段，需要对市场的宏观环境、市场需求、项目定位等进行全方位的调查，所以花费的时间比较多。有些阶段调查的时间就相对较少。为了避免盲目决策造成的损失，也为了房地产市场持续、健康的发展。希望开发商们端正态度，去了解、学习市场调查与分析，并把它正确地运用到实际的项目中去，为项目的成功奠定坚实的基础。

参考文献：

[1]王勇，王兆阳.房地产项目市场调研“点线面体”模式浅析[J].建筑经济，2010，337（11）：101-104.

[2]杨纬.房地产项目市场可行性分析框架及其应用[D].南宁：广西大学，2006.

作者简介：

周莹（1987.09-）女，汉，安徽安庆，安徽新华学院，助教，房地产市场研究.