辽宁房地产业发展现状及对地区财政经济增长的影响分析

郭文力,王　延

(1.沈阳大学 政法学院，辽宁 沈阳 110044；2.沈阳工程学院 宣传部，辽宁 沈阳110136)



辽宁房地产业发展现状及对地区财政经济增长的影响分析

郭文力1,王延2

(1.沈阳大学 政法学院，辽宁 沈阳 110044；2.沈阳工程学院 宣传部，辽宁 沈阳110136)

房地产业作为辽宁国民经济的基础产业之一，对经济的发展起着重要作用，通过对房地产业对地区经济和财政税收影响的实证分析，阐明了辽宁房地产业与辽宁的经济和财政收入之间的正向关联性，提出了保持辽宁房地产业稳定发展的对策建议。

房地产业；地区财政；经济增长

房地产业作为国民经济系统中的重要组成部分和基础产业，以其产业链长、关联度大的特征，对地区经济的发展有深远的影响。因此，在辽宁老工业基地再振兴的过程中，正确认识房地产业在辽宁经济发展中的地位， 充分发挥其带动作用，对于保证辽宁经济稳增长、促振兴有着十分重要的意义。

一、 辽宁省房地产行业发展现状

辽宁省房地产业自20世纪90年代末期开始进入迅速发展时期，1990年房地产开发投资总额仅为19.6亿元，到1993年便突破百亿元，2000年更是一举突破200亿元。2006～2013年，辽宁省房地产开发投资年均增长率为28.48%。房地产业已成为辽宁省国民经济中极具潜力的产业，有效地推动了上下游相关行业的发展，对辽宁经济发展的贡献日益明显。

而从2014年8月份开始，辽宁的房地产开发投资开始出现负增长，投资总额同比下降17.8%，其中住宅投资同比下降17.6%。同时商品房销售金额和面积均出现了较大回落，分别下降了35%和38.1%。2015年，房地产市场持续下跌，具体表现为：1～8月，土地成交价款和土地购置面积同比下滑，分别为211.81亿元、801.56万平方米，同比回落24.3%、36.0%；房地产投资持续回落，前8个月，全省完成房地产开发投资2975.13亿元，与上年相比，同期下降24.6%；2015年1～8月，商品房销售面积为2 598.27万平方米，与上年同期相比下降30.6%；商品房销售额与上年相比持续回落，前8个月商品房销售额为1 496.24亿元，同比下降25.9%；新开工面积和竣工面积与上年相比均大幅减少，同比分别下跌33.2%、47.6%。此外，办公楼、商业营业用房市场的发展与住宅市场类似，但下降幅度高于住宅市场。从土地购置面积和土地成交额来看，2015年全省的土地购置面积为957.02万平方米，比上年下降42.7%，土地成交价款为246.07亿，比上年下降40.2%，跌至最低。辽宁房地产市场的发展陷入了量价齐跌的状态，由此拉动了辽宁整体经济的下滑，成为2015年辽宁经济总体低迷的主要原因。

二、 房地产业开发投资完成情况

1.近年来辽宁省房地产开发的主要指标

辽宁省房地产业开发在2009～2013的5年间，各项指标均呈快速增长态势。其中，房地产业完成投资额2010年比2009年增长31.25%，2011年比2010年增长29.48%，2012年比2011年增长21.57%，2013年比2012年增长18.24%，2014年比2013年下降17.81%。到2014年，辽宁省房地产业开发投资总额已升至5301.3亿元，是2009年的2.01倍。(见表1)

2.近年来辽宁省住宅开发的完成情况

在房地产业开发的总投资额中，住宅开发一直占有较大比重，具有重要地位。(见表2)

表1　辽宁省房地产业开发主要指标

表2　辽宁省房地产开发主要指标

从表2可看出，住宅投资占房地产总投资的比例一直达到70%以上，2014年为3 844.3亿元，比2009年增加了1 910.4亿元。从增速的角度来看，2011年住宅投资额的同比增速最快，达到了37.45%，之后稍有回落。2012、2013年的增速依次为16.16%、17.74%。2014年辽宁房地产迎来了发展拐点，投资总额比2013年下降了17.81%，住宅投资额比2013年下降了17.59%。2015年全省住宅销售面积为3 477.26万平方米，比上年下降29.5%，住宅销售额2 254.97亿，比上年下降27.1%。

关于住宅投资占GDP的比重，经济学理论上没有一个固定的标准，但有一个著名的经验假说：“住宅投资与GDP之比会随着人均GDP增长而呈现倒U形。”世界银行也认为，一般说来，当人均收入很低时(低于1 000美元)，住房还不能成为重要的大众消费品，房地产业在国民经济中作用很小，一般住宅投资与GDP之比为2%左右；当人均收入超过一定水平，进入中等收入国家水平(人均1 000～5 000美元)，普通大众对住房改善的需求快速增加，房地产业的重要性大大增长，进入高速发展期，住宅投资与GDP之比会达到8%左右；当进入更高经济发展水平的时候，住房已高度普及化，房地产业也不再具有很强的经济带动作用，同时经济发展阶段也超越投资拉动型，这时住宅投资与GDP之比又会跌到3%～5%的水平。从辽宁目前的经济发展水平和房地产投资发展态势来看，房地产投资对GDP的拉动作用已经越过高点，正在逐渐归于正常水平。

3.辽宁房地产投资对经济增长的贡献率分析

随着辽宁房地产市场的壮大，房地产投资对固定资产以及经济增长的带动作用明显地表现出来。随着辽宁住房分配货币化的推行以及城镇居民的巨大需求，辽宁房地产市场进入高速发展阶段，进而带动了辽宁国民经济的快速发展。从 2003年开始，房地产投资对GDP增长的贡献率一直保持较高的水平，在2009年达到了 36.14%(同期全国房地产投资对 GDP增长贡献率为16.4%)，到2013年再创新高，达到了43.70%。2014年以来，随着房地产拐点的到来，辽宁房地产业出现了量价齐跌的状况。投资的持续低迷，导致了固定资产投资和GDP增速也一路下滑，至2015年辽宁经济进入低谷。这些一方面说明了房地产投资对拉动辽宁 GDP增长具有很大的贡献，同时也说明辽宁GDP增长对房地产投资的依赖度较大，辽宁GDP的增长速度与房地产的增长速度之间存在着正相应关系。(见表3)

表3辽宁房地产投资对地区国民经济增长贡献率情况

年份房地产投资增量(亿元)固定资产投资增量(亿元)GDP增量(亿元)房地产投资额对固定资产增长的贡献度(%)房地产投资对GDP增长的贡献度(%)200398.08476.83544.2820.5618.022004234.34897.24870.1526.1126.932005153.501224.681136.3612.5313.502006267.941458.231242.1418.3721.572007355.381772.301166.8520.0530.452008563.212583.842438.1121.7923.102009579.762273.501604.025.5036.142010825.193750.403212.722.0025.6820111021.801683.303747.660.7027.262012968.254110.02775.423.5534.882013995.02955.12276.433.6743.702014-1149.5-364.6548.9-37.71-74.212015-1742.6-6786.41665.7-25.67-

资料来源：根据2004～2015年《辽宁统计年鉴》计算整理。

三、辽宁房地产业对辽宁财政税收贡献分析

随着房地产业的迅猛发展，房地产业对辽宁国民经济的贡献日益增强。2003～2012年，全省税收收入平均增速21.95%，其中，房地产业年增34.6%，显然高于其他行业，它占整体税收收入的比重由2003年的4.7%增至2012年的8.8%，增比也由2003年的8.8%跨越到2011年的15.1%。就公共财政收入来看，2012年，辽宁财政预算收入总额3 105.4亿元，其中与房地产相关的税收收入共形成地方财力919.13亿元，占预算收入总额的29.60%。 国有土地使用权出让收入2 452.5亿(全国3.3万亿)，占全部政府性基金收入的85%。

同全国比较看，2003～2012年，辽宁省全部税收收入平均增速略低于全国，而房地产业年均增速则高于全国2.6个百分点。2012年，辽宁房地产营业税收入204.70亿元，占全省营业税的33.75%，高于全国5.6个百分点；全省房地产企业所得税收入99.9亿元，占全省企业所得税的17.7%，高于全国6.4 个百分点。辽宁房地产主体税种对全部税收的贡献大于全国平均水平。

从国税系统管辖的房地产业管户收入情况看，省内(大连除外)2011年度房地产行业汇算清缴实际应纳所得税额39.38亿，占全部实际应纳所得税额的16.52%，居全省盈利企业年度纳税额前三甲。行业企业所得税税务登记户数4 225户，实际参加汇算清缴户数3 496户，其中盈利企业户数1 646户，亏损企业户数1 530户，零申报企业户数320户。在当年汇算清缴实际应纳所得税额超500万的企业有597户，实际应纳所得税额占全省实际应纳所得税额的81.5%，其中房地产业有151户。在总体经济形势趋缓的大背景下，2011年辽宁房地产业的国税收入仍然保持增长，盈利户数同比增多，各项涉税指标均比2010年有较大幅度增长。

但是，随着国家调控房地产政策实施效果的显现以及三期迭压导致的国内和省内经济形势的变化，辽宁房地产发展对财政税收的贡献度开始发生改变。2012年后，全省房地产行业税收收入和增速均放缓，据统计，全省(不含大连)前一百名房地产业纳税大户2011年纳税额为75.42亿元，其中1～7月税额45.95亿元，2012年1～7月纳税额32.48亿元，比上年同期减少了13.47亿元，同期变动率为-29.3%。

2012年，房地产投资总额、开发面积的增幅两项指标比2011年同期分别下降了8%、7%，销售面积和销售额的增幅虽然比2011年同期分别上升了6%、5%，但与2009、2010年同期相比这四项指标均呈下降趋势。受国家调控政策影响，房地产业地方税收增幅趋缓，房地产业地方税收占地税税收总收入的比重下降。全省房地产业地方税收在2010～2011年以35%速度增长之后，2012年增幅回落到1.8%，比2011年同期回落了30个百分点，增幅首次出现大幅度下滑。尽管2012年全省房地产业地方税收比2009年增长了89%，增加了244亿元，但占全省总税收收入的比重从2011年的26.4%下降到23%，回落了3.4个百分点，房地产业各主要税种收入增幅出现分化的趋势。

在营业税方面，2010年全省房地产业营业税增幅达到41.3%峰值后，2011年下降到14.5%，2012年又下降到-7.2%。从2010年起至2012年，房地产营业税增幅连续三年下降的城市有：沈阳、大连、鞍山、本溪、丹东、锦州、营口、盘锦和葫芦岛9个城市；其他城市中，2010年至2012年平均增幅低于2009年的有：抚顺、阜新、辽阳、铁岭和朝阳5个城市。2012年，除阜新、葫芦岛两市以外，其他11个城市房地产税收增幅都低于2011年，其中，增幅由正转负的有沈阳、大连、鞍山、抚顺、锦州、营口、辽阳、铁岭、朝阳和盘锦10个城市。同时，在房地产业所得税、契税方面，2012年比2010、2011年也有较大幅度下降。房地产业土地增值税、房产使用税、城镇土地使用税保持了健康平稳的发展态势。

伴随着房地产税收的锐减，辽宁的税收增幅和地方财政收入也呈下降趋势。2011年，辽宁税收同比增速由2010年的29.92%下降至19.72%，2012年又下降至12.64%，同时，辽宁2012年的公共财政预算收入同比增速也由2011年的31.84%降至17.48%，地区财政收入合计也由7 824.2亿元降至7 741.4亿元。2013年全年房地产开发投资6 450.8亿元，比上年增长18.2%，此年的公共财政预算收入3341.8亿元，比上年增长7.6%。据2014年辽宁省统计报告披露，当年房地产开发投资5 301.3亿元，同比下降17.8%，同时全年公共财政预算收入3 190.7亿元，比上年下降4.6%。进入2015年以来，辽宁经济出现了前所未有的回落，其中，房地产业的不景气对辽宁经济的影响最大。据2015年省财政厅公布的数据显示，辽宁省1～6月的财政收入，依旧持续低迷，延续了一季度负增长的趋势，同比下跌22.7%。特别是房地产税收收入的持续下降，仍是辽宁省财政减收的主要原因。房地产业累计降幅比2014年全年扩大了18.3个百分点，出现了量价齐跌的态势，占税收减收额的七成以上。省财政厅指出，涉土税收仍是主要减收项目，占税收减收额的七成以上。上半年，全省4项涉土税收合计减收额占税收减收额的70.5%，同比下降51.7%，相应拉低税收收入增幅20.7个百分点，是全省税收收入持续下滑的主因。

由此可见，辽宁房地产业与辽宁的税收和财政收入增长之间存在着密切的正向关联性。房地产税收占辽宁税收总体水平的三成以上，占财政收入水平的四成以上。这说明，就目前的辽宁投资结构看，辽宁经济对房地产业有严重的依赖性，房地产业的发展对辽宁经济增长有着至关重要的影响。首先，若房地产业投资发展稳定，市场形势趋好，其必然会拉动相关产业和财政税收实现持续增长；其次，如果房地产业投资持续下滑，市场疲软，则必然导致相关产业增长乏力和财政税收收入减收。因此，采取切实有效的措施，稳定辽宁房地产市场，充分发挥其对经济的拉动作用，仍然是未来一段时期辽宁经济发展的主要着力点。

表4　辽宁房地产业对地区财政税收影响分析表　亿元

注：房地产税收总计指房产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税等，未包括所得税。

四、加强和完善辽宁房地产业发展的对策与建议

1.完善房地产市场的宏观调控政策措施

充分利用财政金融税收等经济手段对房地产市场进行整体调控，坚持遵循经济规律，发挥经济杠杆作用，通过多种经济调控方式维护房地产业的稳定，促进房地产市场健康、理性发展。

2.加强房地产的金融创新，健全房地产金融支撑体系

目前，因省内房地产开发的资金相当大的比例源于银行贷款，房地产业兴衰与银行业的发展关系是一荣俱荣，一损俱损，因此，引导房地产市场的金融创新，建设和完善房地产金融支撑体系，是保障房地产业和金融业健康发展的重要条件。

3.推进房地产企业改革，提高参与市场的竞争力

房地产企业应适应市场需求变化，加强自身建设，通过资源整合,改善与提升服务的水平，增强企业的市场应变能力和竞争力，最终实现全行业的持续稳定发展。

4.加快城镇化建设速度，将潜在的房地产市场需求转化为现实需求

随着新一轮辽宁城市化进程的加速，城镇人口将迎来增长的新高峰，商住用房需求会持续增长。因此，地方政府如能实施科学合理的房产政策，稳定房价，积极创造就业机会，有效提高城镇居民的收入水平，就能将潜在的市场需求尽快转化为现实需求。

5.建立供求结合的房地产宏观调控长效机制

房地产宏观调控应着眼于改善长期供求关系，要把改善居民的居住条件与管理合理需求预期的关系协调到位，要依据具体需求状况，健全和完善分层次需求管理的长效机制。要从改革土地供应模式、破解土地财政依赖困局、建全保障房供应体制等环节入手，加大房地产业供给侧改革力度，全面整合土地和住房供给体系，调节供应结构，建立房地产行业长效供应机制。

[1]牛晓阁,王庆升.关于全省房地产业及其地方税收发展趋势的调查与研究[EB/OL].[2014-02-20]. http://www.lnsds.gov.cn/art/2014/2/20/art_5649_26801.htm.

[2]黄忠华，吴次芳，杜雪君. 房地产投资与经济增长[J].财贸经济，2008(8)：56-60.

[3]孙雅南.房地产业发展对国民经济带动效应的实证分析[J].统计与决策，2011(22)：125-128.

[4]侯江玲.辽宁房地产业发展现状与趋势分析[J].沈阳师范大学学报：社会科学版，2013(2)：52-55.

[5]张兆臣.辽宁房地产业持续健康发展研究[J].辽宁经济，2011(7)：28-31.

(责任编辑伯灵校对伊人凤)

The Development Status of Real Estate Industry in Liaoning and Its Impact on Regional Fiscal and Economic Growth

GUO Wen-li1,WANG Yan2

(1.Politics and Law Institute,Shenyang University,Shenyang 110044,China;2.Publicity Department,Shenyang institute of Engineering，Shenyang 110136 China)

The real estate industry as one of the basic industries of national economy in Liaoning,plays an important role in the development of economy.Based on the empirical analysis of the impact of real estate industry on the region economic and fiscal taxation,this article illuminates the positive correlation between the real estate industry in Liaoning and Liaoning economic and fiscal revenue and puts forward some countermeasures to promote the healthy development of the real estate industry in Liaoning.

real estate industry;regional finance;economic growth

2016-04-21

辽宁省财政科研基金项目(14C040 )

郭文力(1964-)，女，山东莱州人，副教授，硕士。

10.13888/j.cnki.jsie(ss).2016.03.012

F427

A

1672-9617(2016)03-0353-06