下半年楼市预判：“短周期”见顶和高位景气

涤非

一、5-6月份楼市显现回调迹象

5月份，楼市供需主要指标继续上攻的动力出现减弱迹象，销售、新开工、开发投资等三大指标的累计增速今年以来首次回落。其中，前5个月的商品房销售面积同比增速回落3.3个百分点至33.2%；新开工增幅（18.3%）较1-4月下降3.1个百分点；开发投资较1-4月微降0.2个百分点至7.0%。70城新房价格指数平均涨幅从4月的1.03%降至5月的0.84%，为去年10月以来首次下滑。

最具前瞻性的二手住房市场调整更明显。70城二手房价指数同环比涨幅已连续2个月收缩，重点城市新增客源房源比已连续2个月下降，显示需求疲弱。一线楼市是调整的“先遣军”，新房成交面积同比跌幅由4月的8.2%扩大至10.9%，新房价格指数环比涨幅由上月的2.6%收窄至1.8%，增速连续两个月回落，也降至今年以来最低水平，一线城市二手房挂牌价出现5%-15%的回调。

进入6月份，楼市销售端似乎仍旧在回调。6月1日-15日，易居研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积714万平方米，环比5月前15天下降了7%。其中，一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为-12%、-3%和-20%。从回调排序看，一线城市延续4月份以来回调的势头，三线城市仍旧受库存泥潭脱离而回落，而二线城市仍旧处于高位景气。

二、近期楼市调整原因：前期暴涨、高基数和刺激减弱

业内人士以“周期见顶”“拐点”等论断来看待当前楼市。事实上，5月楼市回调，前4个月暴涨与高基数效应是直接原因。今年一季度，全国新房销售面积同比升幅为33%，景气程度已经接近2013年一季度的水平，整体成交面积连续近4个季度的回暖向好。3月以来，全国新房月均成交面积都超过了1万亿平方米，这在过去是从来没有过的，3月成交更是达到创纪录的1.3万亿平方米，比2015年同期暴涨了近50%；4-5月成交尽管有所回落，但也分别达到了1.17万亿和1.19万亿平方米，同比去年暴涨40%-50%，仍旧在历史最高位。需求过度释放后冲高回落，这是市场一贯走势。

2015年“3·30”新政，被认为是最强力度的政策激励，当年4-5月，全国商品房销售面积环比增幅达到40%，从而形成了较高的基数，导致今年5月份销售量增幅回落。不过，值得注意的是，今年以来的楼市高增长，与始于2014年“9·30”新政以来、以“去库存”为主旨的强力政策叠加刺激密切相关。目前，刺激政策力度开始减弱，楼市继续上攻的动力必然会受阻。

目前，“去库存”政策在执行层面进入纠偏阶段。一方面，5次降息、6次降准形成的流动性宽松局面，助长“脱实入虚”，表现在重点城市房价地价相互抬升，投机炒作泛滥；另一方面，楼市扶持政策此起彼伏，但供需错配的局面始终无法缓解，表现在集中了70%以上库存的三四线城市，“去库存”效果并不好，反而加剧了一二线城市楼市供求紧张、房价暴涨和投机炒作泛滥的局面。

三、楼市和货币政策“空窗”，短周期呈现见顶趋势

近期，管理层密集发声，要求短期政策要与改革目标结合起来，不能靠“加杠杆”去库存；一季度央行货币政策执行报告，明确未来要关注房价和物价；人民日报和新华社等央媒也屡次发声，要求防范楼市泡沫和高杠杆风险等。因此，下半年货币政策和楼市政策都将进入“空窗期”。一方面，5月宏观数据显示，中国经济仍在“探底”，人民币贬值又起、债务风险甚嚣尘上，但今年年初弥漫的经济“失速”风险已经消褪，楼市“托底”稳增长的色彩淡化，政策整体趋于稳定。

近几个月，尽管楼市全面回升，70个城市房价环比已连续上涨11个月，但各省市“去库存”新政不断。近日，人民日报发文称，楼市去库存“战役”远没有打完。这意味着，楼市“去库存”在稳定投资、稳定资产价格，从而稳定经济增长和银行信贷风险上的作用仍旧比较突出。同时，针对投机资金转战二线楼市，东部热点城市房价暴涨、地王不断，近期合肥上调二套房贷比例，二套认定适度回归“认房又认贷”，意味着国家政策稳定的情况下，地方政策激励与纠偏并存。

货币政策方面，基于“脱实入虚”、民间投资积极性不断走低的考虑，在稳定经济的资金支持上，降准降息式的货币宽松，已经让位于扩大财政赤字、推进债务置换等积极的财政政策。此外，2009年以来，社会融资规模、M2年均增长16%左右，在实体经济较为疲弱的情况下，滞后9-20个月的高通胀迟早会到来。基于此，未来货币政策进一步宽松也将遇到“天花板”。

综上，未来货币政策也将处于“空窗期”。由此，在货币政策和楼市政策“空窗”的情况下，加上国家对于部分热点城市房价暴涨、地王不断等泡沫风险的关注，部分热点城市被“打压”的案例会越来越多。基于此，我们可以判断，短周期内全国楼市供需见顶的趋势初步确立。但是，是否可以据此判断，全国楼市将呈现“大周期见顶”，甚至是“拐点到来”的未来走势呢？

四、中期内呈现“高位景气”的三个原因

笔者认为，基于货币和楼市基本面，楼市短周期处于高位盘整阶段，中周期继续回升和高位景气是大概率事件。首先，出于业绩、资本充足率考核压力，银行杠杆从制造业向消费金融领域转移是大趋势，也是全球经济转型过程中各国的共性。5月份，社会融资规模继续下降，但信贷新增近1万亿，远超市场预期，其中居民中长期贷款5281亿，创历史新高，占新增贷款的54%。

同时，根据融360的监测，5月份全国首套房贷利率仅为4.49%，环比再降0.03个百分点，利率水平再创历史新低；二套房按揭贷款利率均值环比持平，同比下降了82个基点至5.39%，也降至历史低位。当前，各大银行继续角逐重点城市房贷份额，一线城市房贷利率低至基准利率0.82-0.85折，折扣利率全国最低。综合过去几轮楼市调整，金融信贷政策的作用最大，若金融环境向好，楼市景气就不会改变。

其次，主要城市仍旧在“补库存”。2014年以来，主要城市库存持续走低，可售房源回到2011年初的低位。截至今年5月底，一线和二线楼市库存平均消化周期均为8.2个月，低于12个月的警戒线。东部热点城市，比如厦门、合肥、南京、苏州等“四小龙”，库存周期仅3个月，正在上演“抢房大战”。2014-2015年，全国土地购置面积分别下降14%和31.7%。今年1-5月份，该指标同比仍下降5.9%，但降幅已连续7个月收窄。这意味着，过去几年土地持续供给不足是库存下降的主因。因此，重点城市中期内补库存局面不会改变。2016年5月份，监测的重点上市开发商，其银行贷款的平均资金成本为5.77%，环比4月下降0.11个百分点，虽较年初有小幅升高，但总体仍保持2015年以来的历史低位。有充足且低成本的资金“弹药”，开发商会加速拿地和“补库存”。

再次，对近期甚嚣尘上的二线楼市调控、治理“地王”等，笔者认为，由于制造业不景气，以工业为主的二线城市，大力度收紧楼市政策的可能性较小，多数调控“表态”重于“实质”。例如，近期合肥“房价暴涨、抢房横行”，但新政力度偏弱就是信号。另外，近期国家强调，重点城市要增加土地供应。在货币宽松、开发商多渠道和低成本融资全面“开闸”背景下，增加土地供应与治理“地王”相悖。另外，近期出现史无前例的“地王潮”，与资金“脱实入虚”相关。据统计，今年1-5月，楼面价TOP20的地王中，有资本方（即财务投资者）介入的就有7个，这是过去从来没有过的。值得注意的是，这些财务投资者的资金来源则更为多元化，也难以在地方层面通过调控来做到。因此，未来地方发布的调控政策并不会对中期内的楼市景气形成冲击。

五、短周期见顶和中周期高位景气

总之，当前楼市处于短周期微幅调整、高位盘整的阶段，但中周期内市场整体交投景气的局面并未改变。目前，38个一二线城市楼市销售占全国的比例为42.2%，如果考虑到5个计划单列市、三大都市圈及辐射的区域，重点区域楼市的体量已经占据全国楼市60%-70%的份额。而且，当下火热的二线楼市，回升态势已经从重点二线城市向全国二线城市铺开。进入6月份，中西部非热点二线楼市成为上涨的主力，并与重点区域二线城市一起，支撑起了楼市普遍回升的局面。

因此，在楼市政策和货币政策整体偏宽松，特别是利率创新低、“补库存”在路上，加上国家希望壮大都市圈以稳定投资，楼市的主体将继续处于平稳增长阶段。由此，楼市整体销售有望维持高位平稳增长的态势。而且，开发商持续“补库存”，这也将继续保持土地市场的热度。2016年5月，300个城市住宅用地成交建筑面积5400万平方米，环比4月份增长32%，同比增长18%，成交土地出让金1990亿元，环比增长47%，同比增长171%。主要城市土地市场火热，“补库存”是主因，这与全国土地市场继续快速回升一脉相承，这也将对新开工和开发投资形成稳定的支撑。

李求军/责任编辑