不动产登记中应注意的几个问题

牟伟　于磊

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）出台后，房地合一的不动产登记开始跃上历史舞台，与以前房地分开的登记有许多变化。加之《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《〈物权法〉解释一》）的出台，不动产登记中的很多工作应随之变化。

一、调查权的赋予是否证明不动产需实质审查

《条例》第十九条对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。《房屋登记办法》第十九条规定，办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记；（二）在建工程抵押权登记；（三）因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；（四）法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。

可以看出明显的变化是，以前是房屋登记机构需要实地查看未提及调查的事，现在就是登记机构认为可能存在争议，或者涉及他人利害关系的，都可以启动调查程序。但可以调查是否就认为登记部门应该实质审查，笔者认为不能简单理解。

不动产登记是行政确认行为，因申请而启动，是将物权记载于登记簿发生公示效力的一种行政行为。《条例》第十六条规定，当事人应对其提交的申请材料的真实性负责。可以看出，材料的真实性主要由申请人负责，但是否就表示登记机构不需要对材料的真实性负责呢？从登记簿取代房产证具有最高效力之后，登记簿的公信力也提升到一个新的高度，从《〈物权法〉解释一》可以看出，基于对登记簿信任的善意取得人的物权是受保护的，因此登记部门必须重视对申请材料进行合理审慎的审查。但从目前不动产登记部门的人员组成和登记机构现状来看，无法完成不动产登记的实质审查。《实施细则》第十六条规定，不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；（二）在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；（三）因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。基本延续了以前《房屋登记办法》的查看规定，另外从前述法律法规来看，应该也是考虑了登记机构现状之后出台的，登记部门的审查还应该以是否做到了合理审慎责任来判断。

二、无需申请直接启动登记程序

《实施细则》第十九条规定，有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的； （三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。

此规定系出《物权法》第二十八条，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力的具体体现。可以看出（一）（三）两部分，即使不登记也产生物权效力，赋予登记部门直接登记的权力，保证登记簿和物权现状的一致性，提升登记簿的公信力。

《刑事诉讼法》第一百四十二条规定，人民检察院、公安机关根据侦查犯罪的需要，可以依照规定查询、冻结犯罪嫌疑人的存款、汇款、债券、股票、基金份额等财产。最高人民法院、最高人民检察院、公安部、国家安全部、司法部、全国人大常委会法制工作委员会《关于实施刑事诉讼法若干问题的规定》第三十八条规定，犯罪嫌疑人、被告人死亡，现有证据证明存在违法所得及其他涉案财产应当予以没收的，公安机关、人民检察院可以进行调查。公安机关、人民检察院进行调查，可以依法进行查封、扣押、查询、冻结。登记部门有责任协助查封，登记部门收到协助执行书后，查封随即产生效力。

《房屋登记办法》第七十五条规定，赋予房屋登记机构在房屋登记簿记载错误但不涉及房屋权利归属和内容的情况下，可以在履行相关程序后依职权予以更正，但是如果房屋登记簿记载的错误涉及房屋权利归属和内容，房屋登记机构无依职权进行更正的权利，而应书面通知权利人申请更正登记，权利人不更正的，登记机构只能暂缓办理。

综上所述，《实施细则》让不动产物权更明晰，登记簿公信力更强，对于直接启动的登记，登记部门要高效办理，避免引发更大纠纷。

三、受理中需要明确的几点

《条例》第十七条规定，不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。《房屋登记办法》中，不予受理未明确要求书面出具不予受理通知单，业内一般都是口头告知不予受理，现在《条例》明确必须书面，受理人员必须改正习惯，出具书面证明，否则容易被申请人投诉办理超时，影响登记机构形象。

《条例》第十五条规定，当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。对此条规定，笔者认为不能简单机械理解。设想一下，如果当事人因腿脚不便或者意识清醒但躺于病榻，不能到办公场所现场申请，现代信息技术已经能够实现网络办公，济南房管局的流动服务车就是明证。流动服务车已经可以拓展成为办公场所的一部分，房屋登记部门的上门服务执行了多年，在百姓心目中也是根深蒂固，笔者认为应该可以作为办公场所的拓展。

《实施细则》第十四条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。该内容的出台，让以前办理继承、遗赠必须公证的房屋登记人员无所适从，办理此类登记，仅凭登记受理人员的知识水平和业务能力进行判断，的确风险太大，如果强制要求公证又有行政不作为的风险。是否强制公证，希望在技术规程中能对此内容进行明确。

四、部分不动产的首次登记并非一次

《实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：不动产权属证书或者土地权属来源材料。第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。

房屋所有权首次登记，必须提交所在土地的不动产权属证书，办理房屋的首次登记时对土地来说已经是第二次办理登记了，所以这个房屋的所有权登记首次登记，对土地来说是第二次登记，对房屋和土地遵循房地一致的不动产来讲仍属首次登记，进行林业登记的不动产登记也是如此。

不动产登记中牵扯最多的还是房屋登记，厘清几个关键点便可顺利实现从房屋登记向不动产登记的过渡。

陈品禄/责任编辑