法院拍卖文书在不动产登记中的应用

华超

不动产登记与人们的生活息息相关，绝大多数登记是以申请人的申请来启动的，申请类型又分为单方申请与双方申请。虽然在日常登记过程中，双方申请是主流但也不乏单方申请的情况，其中法院拍卖过户是比较典型的单方申请。《不动产登记暂行条例》规定，“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的”，可以由当事人单方申请。当事人拿着拍卖法律文书来申请过户时，首先要确定的有两点：一是该法律文书是否生效，二是做出该执行裁定的法院有无执行权利。

针对第一点来看，生效的法律文书包括调解书、判决书、执行裁定书以及其他法律规定的文书。在实务操作中，法院拍卖过户出具的都是执行裁定书，可以认为是生效的法律文书，但是有时候在裁定书的裁定内容中没有明确不动产权利的转移、灭失等具体内容，往往会附加一份协助执行通知书，登记机构按照协助执行通知书上的协助内容办理即可。

针对第二点来看，确定来文法院有无执行权利，是法院拍卖转移登记中关键的一点。当人民法院到不动产登记机构查封不动产时，会将该诉讼的案号提供给登记机构，由登记机构记载于登记簿中。拥有执行权的前提是执行法院是首封且案号依然在查封期限内。关于查封期限，根据2015年2月4日开始施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第四百八十七条第一款规定，“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年”。根据该条第二款规定，“申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限”。这意味着一次查封不动产期限最长可以达到3年，期满前还可以续封。现在登记簿大多已经电子化，在实际工作中通过比对登记簿信息就能很方便地看出查封是否还在有效期限内。

在实际操作中，最理想化的情形是被拍卖不动产只有一条法院查封信息，且执行案号与查封案号一致。此种情况下只要法律文书中其他内容正确就可以直接办理。但这种情况只占少数，往往一个被拍卖不动产有多条查封信息。其中一类为同一法院查封，但执行案号与查封案号不一致。这有可能是因为法院在审理同一个案子时，随着诉讼的进行，在不同阶段产生了不同案号，如在诉讼保全阶段人民法院就到登记机构将标的不动产进行了保全查封，经过司法拍卖后到执行阶段出具了执行法律文书，两个案号自然是不同的。如何来判断是否为同一个案子呢？可以通过对比查封文书与来文执行文书中的申请执行人、被执行人、诉讼缘由是否一致来确认。如果确定为同一个案子那就需要人民法院配合在执行法律文书上注明原查封案号，以体现出查封到拍卖的连续性。但也有可能是被执行人涉及多个诉讼且都由同一法院管辖，法院以不同的案号查封了标的不动产。此时首封的案件原则上获得了优先处置权，拍卖执行法律文书上的申请执行人应该与首封案号中的申请执行人一致。但也有可能法院考虑到执行的实际情况，认为有以轮候查封的案件来执行的必要，这时登记机构应该提请人民法院配合将执行案号前的查封登记解除使执行案号的查封变为首封。

另外，更多的一种情况是同一标的不动产被不同法院查封，这时执行处分的大部分都是首封法院，但根据2015年11月江苏高院执行局出台的《关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》，规定原则上由已进入执行程序的优先债权执行法院处置查封物，但首封法院已启动房地产评估或拍卖程序且处分房地产价值在扣除执行费用、优先债权后有剩余分配变价款的除外。同时规定，首封当事人达成执行和解协议的，或不同意移送处分权的，不影响处分权的移送，厘清了首封法院与优先债权执行法院之间对查封物的处置权。由此会出现进行拍卖处分执行的不是首封法院而是轮候法院的情况，而登记机构无法确定该轮候法院是否具有执行权利，这时一般有两种做法：一种是让执行法院配合，将执行案号顺位前其他法院的查封解封，使执行案号变成首封案号。另一种就需要执行法院出具已经取得执行权利的让渡函，一般是首封法院将执行权利直接让渡给执行的轮候法院，也有经同一上级法院指定由轮候法院取得执行权利的。

有一则案例颇具代表性。一份拍卖普通住宅的执行裁定与协助执行通知书，出具人为某市A法院。经查阅不动产登记簿发现，该处住宅有2条抵押信息，第一顺位抵押权人为甲银行，第二顺位为一名个人。查封信息有2条，第一顺位为某市B区法院，查封案号为（XX）某民诉字第XX号，登记时间为2014年6月。第二顺位为某市A区法院，查封案号与此次执行文书上的案号一致且申请执行人都为甲银行，但查封登记时间却在2013年3月。显而易见，执行法院不是首封法院，并且首封登记时间比轮候还要晚。再次查阅相关档案发现原来首封的案号是续封的，原查封案号为（XX）某商诉保字第XX号，登记时间为2012年8月。此时终于将整个脉络理清，被执行人应该是通过向甲银行贷款购得房屋，2012年由于其他债务纠纷，其他债权人向B法院提出财产保全申请，查封了该房屋，此时被执行人应该还在按时偿还房贷，所以甲银行并未察觉异样，直到2013年银行发现还贷出现了问题才要求查封了房屋，而B法院在查封期限快到时进行了续封，且此时已经判决完成，因此以判决案号进行了续封。但由于轮候查封申请执行人同时是第一顺位抵押权人，享受优先受偿的权利，所以最终由A法院来开展执行程序，B法院将执行权利让渡给了A法院并出具了让渡函。最终凭借执行裁定、协助执行通知书和让渡函完成了拍卖转移登记。

登记机构除了要确定来文法院是否有执行权利外还需核对法律文书中被拍卖不动产的信息，如被执行人是否为被执行不动产的所有权人、被执行不动产的坐落是否一致等。但是否一定要求法院在法律文书中注明“原产权证书作废”字样，笔者认为没有必要。因为《物权法》规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，还规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。这说明，当人民法院做出裁定后，不动产的所有权已经转移了，买受人来登记机构办理转移登记实质上是一个公示的效果，目的是今后更好地行使自己的权利。显而易见，之前与被执行人相关的权属证书都失效了，出于公示与公信的原则，登记机构只需公告作废原权属证书即可，大可不必要求法院注明“原产权证书作废”字样，甚至以此为由不接受法律文书导致买受人无谓的往返。

陈品禄/责任编辑