当前全国商品房库存规模与库存压力测算

当前全国房屋库存规模到底是多少？这是各界非常关心的一个问题，很多研究单位和机构也做了尝试，试图推算较为具体的数值，考虑到统计数据的可得性和有效性，精确测算基本上不太可能。在此，我们尝试使用官方公开的数据，借助基本假设，推导出数据。其中对于最重要的库存口径——现房加期房的库存量，我们采取两种不同的方式相互印证，供大家参考。

在本文中，我们定义了三个口径的库存量：小口径、中口径和大口径。小口径为统计局每月公布的待售面积，即现房库存量；中口径为现房库存量加上期房库存量，即拿到预售许可证后，尚未销售的新房；大口径为项目新开工后，尚未销售的新房。大口径中可能包括一些还没达销售标准的新房，这些新房不能称为真正意义上的库存，但考虑这些新房在不久的将来，可取得预售许可资格，变为期房，作为短期库存增长的最主要来源，因此，本文也对包含这部分新房的口径进行了统计分析。

一、小口径库存

1.商品房小口径库存

根据国家统计局公布数据，截止到2015年年底，全国商品房待售面积约为7.2亿平方米，即全国现房库存量为7.2亿平方米，也就是说商品房小口径库存为7.2亿平方米。根据近5年（2011-2015年）全国商品房销售面积均值120189万平方米，可知去化周期约为7.2个月，但此处销售面积为现房加期房销售量，因此低估了去化周期的真实数值（见表1）。

2.三类物业小口径库存

2015年全国住宅、办公楼、商业用房待售面积分别为45248、3276、14664万平方米，即住宅、办公楼、商业用房小口径库存分别为45248、3276、14664万平方米（见表2）。根据近5年（2011-2015年）全国住宅、办公楼、商业用房销售面积均值分别为105661、2512、8485万平方米，可知去化周期分别为5.1、15.7、20.7个月。根据统计局公布的2015年住宅、办公楼、商业用房现房销售面积25902、845、3239万平方米，可推得三类物业现房各自去化周期分别为21.0、46.5、54.3个月。办公、商业用房去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。

二、中口径库存

1.定义及基本假设

中口径库存，我们定义为现房加期房的库存量。我们的逻辑是拿到预售许可证尚未销售的数量，量化处理就是历史累计新开工面积，扣除未拿到预售许可证的面积和已经销售的面积，剩余的面积就是中口径的库存量。推算具体数值之前，我们把1998年作为商品房销售起点，因为1998年房改之前，全国实行的是福利分房制度，商品房市场规模相对较小，库存量也非常小，根据网上公开资料1998年商品房待售面积约6000万平方米。另外，我们假定项目从新开工到拿到预售许可证的平均时间为1年。

2.中口径库存量（测算方法一）

如果测算时间截止到2015年年底，那么根据假设，2015年新开工的项目都归类为未拿到预售许可证的项目。也就是说，2015年之前新开工项目都变成了现房或期房。根据统计局数据，1997-2014年，全国商品房新开工合计165.7亿平方米，其中住宅、办公、商业用房分别为128.1、4.9、19.1亿平方米；1998-2015年，全国商品房销量合计122.8亿平方米，其中住宅、办公、商业用房分别为109.0、2.4、8.5亿平方米（见表3）。

通过两者简单的相减，加上1998年之前商品房库存量约6000万平方米，其中住宅、办公、商业用房分别为5237、227、422万平方米（按1997年商品房销量中，住宅、办公、商业用房销售占比分别为87.3%、3.8%、7.0%进行计算），可知到2015年年底，中口径商品房库存量为43.5亿平方米，其中住宅、办公、商业用房分别为19.6、2.5、10.6亿平方米。

根据近5年（2011-2015年）全国商品房销量面积均值120189万平方米，其中住宅、办公、商业用房销售面积均值分别为105661、2512、8485万平方米。可得中口径商品房去化周期为43.4个月，其中住宅、办公楼、商业用房去化周期分别为22.3、119.8和150.4个月。住宅去化周期接近2年，应该说大于合理区间；办公楼、商业用房考虑部分项目作为开发商自持物业，因此去化周期被放大，假设开发的项目有20%面积作为自持，办公、商业用房的去化周期降为95.8个月和120.3个月，这样看，库存量仍然非常大，去化周期过长。

商办物业库存更为严重，与我们主观感受也较为切合。同时，2016年6月初，国务院办公厅正式公布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。其中提到，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，也可以从一个侧面反映目前商办类物业库存确实更为严重，从住宅、办公、商业等土地供应本身就存在较为严重的结构失衡。

3.中口径库存量（测算方法二）

中口径库存是目前市面上大家通常理解的库存量，即现房加期房库存量，也是大家最为关心的一个口径，所以很有必要通过不同的方式进行测算，相互验证，以测算出接近实际情况的库存规模。

第二种测算方法：某个年份的施工面积，减去这年全年未拿到预售许可证的施工面积，减去过去15个月份（多数项目从预售至竣工时间为1-2年，我们暂按15个月）的期房销售面积，再减去这个年份的竣工面积，最后加上现房的库存量，就大致等于中口径库存量。

具体推算如下，2015年商品房施工面积为73.6亿平方米，扣除尚未取得预售许可证的15.4亿平方米（2015年商品房新开工面积），减去期房销售面积13亿平方米（2014年4季度和2015年全年），以及2015年竣工面积10亿平方米，最后加上2015年现房待售面积7.2亿平方米，得到的最终面积42.3亿平方米，就是第二种中口径测算方式下的商品房库存（现房加期房库存），测算结果与第一种方法测算结果比较接近。其中，住宅、办公楼、商业用房库存量分别为26.1、2.4、7.2亿平方米。此口径下商品房去化周期为42.2个月，其中住宅、办公楼、商业用房分别为29.6、112.9、101.4个月（见表4）。因住宅、办公楼、商业用房项目施工周期不同、拿到预售许可证的时间差别也较大等因素，所以两种方式测算下结果存在一定的差别。本文以第一种方法结果为准。

三、大口径库存

大口径库存，我们定义为项目新开工后尚未完成销售的面积。根据之前的计算，1997-2015年合计商品房新开工面积181.1亿平方米，其中住宅、办公楼、商业用房新开工面积分别为138.8、5.6、21.3亿平方米；加上1998年前各自的待售面积；减去相应年份的销售面积。可知到2015年年底，大口径商品房库存量为58.9亿平方米，其中住宅、办公、商业分别为30.3、3.2、12.9亿平方米。大口径库存量再除以近5年销售均值，得到大口径商品房去化周期为58.8个月，其中住宅、办公楼、商业用房去化周期分别为34.4、151.2和182.3个月（见表5）。假设开发的办公、商业用房项目有20%面积作为自持，办公楼、商业用房的去化周期降为121.0个月和145.8个月，发现库存量还是非常大，去化周期依旧非常长。

四、小结

通过三大口径的测算，我们发现当前全国的库存规模比较大（见表6）。三大口径当中，以中口径最具合理性、最能反映实际库存规模与去库存压力。2015年底，中口径全国商品房现房加期房的库存规模达43.5亿平方米，去化周期达43.4个月。其中住宅、办公、商业用房库存规模分别达19.6、2.5、10.6亿平方米，去化周期分别超22.3、119.8、150.4个月。住宅、办公楼、商业用房三类物业库存规模都较大，去化压力也较重，办公和商业用房尤为突出。

王春敏/责任编辑