吉林省城镇化对房地产的影响研究

刘广杰

[摘要]文章作者从吉林省城镇化发展特征和房地产市场分析两方面入手，对城镇化率与房地产价格进行回归分析，城镇化是房地产发展的有利时机，但是过高的房价将会在一定程度上阻碍城镇化的进程。

[关键词]城镇化；房地产；房价；吉林省

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.156

1 吉林省城镇化发展特征

自新中国成立以来，吉林省城镇化率显著提高。特别是到了2002年，吉林省城镇人口比重已经超过50%，到2014年达到54.81%，与全国平均水平相比仅高0.04个百分点。

1.1 城镇化率较高

2005—2014年吉林省城镇化率均高出全国平均水平，2014年城镇化率与全国平均水平基本一致。

1.2 增速递减

2005年以来，城镇化缓慢发展，城镇化率由52.52%提高到2014年的54.81%，10年间仅提高2.29个百分点，年均增加0.23个百分点，低于全国0.95个百分点。

根据吉林省政府发展研究中心对全省200户的农民进城意愿调查问卷结果显示，有62%的农民不愿意进城。阻碍农民进城的因素排在前三位的分别是“生活成本”，占整个问卷的80%；“就业”占整个问卷的33%；排在第三位的因素是“对城市生活的不适应”，占整个问卷的29%。由此可以看出，农民不愿意进城主要是从生存考虑。从另一方面来看，户籍制度限制了农村人口向城镇人口的迁移。

1.3 “土地城镇化”快于“人口城镇化”

根据国家统计局数据，2005—2013年，吉林省城市建成区面积由943平方公里提高到1344平方公里，增长42.52%，而人口城镇化率只增长4.36%，土地的城镇化明显快于人口城镇化。

1.4 城镇规模结构不协调

特大城市只有长春市1座，大城市只有吉林市1座，其余均为中小城市和小城镇，存在结构性缺陷。见表2。

1.5 城镇综合承载能力低

供水普及率、城市燃气普及率、人均道路面积、人均居住面积、人均公共绿地面积、万人拥有公交车辆等均低于全国平均水平。见表3。

与东北三省比较：辽宁平均每年提高1.07个百分点，黑龙江平均每年提高0.48个百分点，吉林平均每年提高0.21个百分点，吉林省最慢。以人口城镇化为核心的城镇化政策至今仍未落到实处，城市缺乏足够的吸引力，而大量的农村进城人口缺乏生存与发展的资本和技能，这是当前真正制约吉林省城镇化发展的关键所在。见表4。

2 2005年以来吉林省房地产市场情况

2014年宏观经济形势对房地产行业冲击较大，销量和净利润有所回落，2015年房地产业调整持续，房地产业各项指标下行态势持续，并将持续较长的一段时间，房地产开发投资、商品住宅销售价格与面积以及土地购置费用与面积等几项重要指标均出现同比增幅下滑。

2.1 销量下滑明显，库存量快速增加

吉林省商品房销售面积在2013年开始明显下降。2014年，吉林省商品房销售面积1581.72万平方米，比2013年减少633.24万平方米，下降28.60%，其中住宅销售面积1387.87万平方米，比2013年减少598.08万平方米，下降30.11%，回落至2008年的水平。2015年上半年，从长春市商品住宅销售情况看，长春市新建商品住宅销售面积332.79万平方米，仅相当于2014年全年的40%。

全国商品房销售面积也呈现明显的下降趋势。2014年全国商品房销售面积同比下降7.8%，吉林省降幅比全国平均水平多16.1个百分点，比黑龙江多4.5个百分点，比辽宁多4.8个百分点。可见，吉林省房地产业面临的形势比全国和东北其他两省更为严峻。

2.2 房地产市场供给持续增加

房地产市场供给可以用商品房在建规模水平（房屋施工面积与竣工面积之比）来衡量，一般认为较为合理的范围是3.5±0.5。总的来看，近十年吉林省商品房在建规模水平呈现上升趋势。2008—2011年吉林省商品房在建规模水平由2008年的3.03持续上升到2011年的4.0，上升缓慢并处于合理区间。但从2011年开始，吉林省商品房在建规模水平快速上升，超过合理区间，到2014年达到7.8，相当于2011年的2倍，比全国和黑、辽两省都高，导致随后两年可供应的商品房规模将持续增加。随着销量下降，房地产业库存风险在不断集聚。

2.3 实际房价开始下跌

从统计数据上看，2005—2014年，吉林省商品房平均销售价格持续增长，2014年吉林省商品房平均销售价格为5112.03元/平方米，比2013年上涨14.02%。

但实际房价与统计数据相比略有下跌。以长春市为例，各大楼盘的优惠活动此起彼伏，力度空前。买房打折、送装修、送房款、送学位、送车位、抽奖、降低首付比例、首付分期等各种优惠手段齐发。截至2015年9月末，长春搜房网数据监控中心统计显示，长春市在售与待售楼盘数共305个，其中有240个楼盘推出优惠，优惠楼盘占比达78.68%。“双十二”期间，澳海梦想城将以8.2折优惠；大禹华邦将以7.9折优惠全城特惠；中海净月华庭享购买住宅总房款减2.6万优惠，购买商业总房款减3万优惠。

3 城镇化率与商品房销售价格回归分析

根据2005—2014年国家统计局数据，吉林省城镇化率与商品房销售价格数据如表5所示。

回归系数分别为0.961184和0.967572，说明商品房销售平均价格、商品房销售量与城镇化率呈现较强的正相关关系。城镇化的快速发展可以导致商品房销售平均价格上升和销量上升，商品房销售平均价格上涨和销量上升也会带动城镇化率增长。房地产业是城镇化发展的重要推动力量，对促进城市规模扩大、推进城镇化进程加快功不可没。一方面，当城镇化率达到一定水平，商品房销售价格增速明显下降，销量也显著减少；另一方面，商品房销售平均价格的不断上涨和销量停滞也会抑制城镇化的进程。

4 城镇化仍然是房地产的重要机会

虽然研究表明城镇化不是房地产业发展最直接的影响因素，但城镇化的加速发展势必会对经济发展产生重大影响，房地产业无疑也要面临由此带来的巨大机遇和挑战。从国内外城镇化发展的长期趋势看，大量进城人口会对房地产业的发展产生一定的刚性需求。但是，从实际的住房情况看，绝大部分进城人口选择租赁住房。有两项调查结果，其一是国家统计局农民工监测调查报告，2012年，中国1.63亿外出农民工中约65.5%是租住房屋，在务工地购房的仅0.6%左右；其二是国家计生委2012年对北京、上海和广州流动人口的调查，在人口流入地租房和购房的流动人口占比分别为53.2%和30%。所以说如果能进一步出台推进和加快城镇化的政策，将有利于长期拉动住房内需，并缓解住房存量过剩或者闲置的压力。

2015年年末吉林省城镇化率达到55.3%，按照《吉林省新型城镇化规划（2014—2020年）》，到2020年将达到61.7%。依据国际上对城镇化进程的划分，当城市人口比重超过30%时，城镇化进程将进入快速发展阶段，人口城镇化将呈现加快的发展趋势，这种趋势将一直持续到城市人口超过70%以后才有所减缓。也就是说，未来5～10年仍是吉林省城镇化水平快速发展时期，每年将有191万农业人口落户城镇。在此期间，住房需求依然存在，房地产业的发展后劲仍然存在。

5 高房价抑制了城镇化进程

城镇化的中心问题是农村剩余劳动力的转移，实现农民工“市民化”。在现阶段高房价增加了农村剩余劳动力的转移成本，对于农村劳动力转移起到了抑制作用。根据吉林省统计局的数据，2014年吉林省农村常住居民人均可支配收入达到10780元，而2015年长春市商品房均价6744元/平方米，可见农村居民人均可支配收入的60%将用于支付进城后的住房支出。按照国际惯例，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

虽然农村居民收入在逐步增长，但对于快速攀升的房价，其转移到城市的住房经济成本相对于收入无疑要高得多，使得居住成本成为比户籍制度还要高的阻碍农村剩余劳动力永久进入城市的巨大门槛。

房地产是城镇化的重要物质载体，既是重要的民生行业，也是为相关产业提供配套服务的产业。房地产与城镇化的互动关系决定了房地产与城镇化发展阶段的同步性，而房地产与城镇化的同步发展规律要求房地产与城镇化必须协调发展。房地产发展要和城镇化发展相适应，和相关产业发展相协调。

参考文献：

[1]高双.农村剩余劳动力转移是城镇化发展关键[N].吉林日报，2014-12-23.

[2]刘七军，李昭楠，刘自强.民族地区新型城镇化发展路径探讨——以宁夏为例[J].开发研究，2014（12）.

[3]李铁.从城镇化进程看房地产发展[N].财经，2013-05-29.

[4]姚咏梅.履行商会职责促进改革发展——访北京住宅房地产业商会会长黎乃超[J].中外企业文化，2015（4）.

[5]刘李星.山东城镇化进程与资源环境变化关系的实证分析[J].统计与决策，2012（9）.