银行业再战房贷市场

文兴

目前，房贷利率已经处于较低水平，未来继续降低的空间有限。除非央行施行大幅降息或降准政策，否则以目前的资金成本来看，银行基本不会继续下调。

利率市场化、经济结构调整引发的坏账忧虑持续考验着银行的经营能力，促使银行对信贷投放结构进行调整。此前几年，在大力推进溢价水平较高的中小企业、小微企业贷款之后，银行再度将发力重点锁定在安全性较高的房贷业务上。为了争夺客户，各家银行使出浑身解数，除了在利率上短兵相接，双周供、转按揭等业务“重出江湖”。然而，业内人士提醒，有一些贷款方式看似能减少还贷利息，实际却“换汤不换药”，或者是隐藏了过程中的各项手续费，优惠利率虽然看起来颇为诱人，但普通客户想要获得实则不易。

1 双周供重现江湖

在房贷市场，一月一次的还款方式是购房者最为熟悉的。双周供的还款方式曾在五六年前出现，随后销声匿迹。最近一段时间，平安银行在广州地区重启双周供服务。笔者发现，今年春节过后，平安银行已经在上海、温州等地重新推出了这一还款方式。

平安银行相关人士表示，双周供业务其实一直都有，不过目前是由专营团队负责推进，并没有在网点铺开。平安银行总部相关人士表示，各地分行会根据当地监管政策开展业务，不同地区会存在一些区别。笔者随后走访了多家银行网点，但并没有发现其他银行开展双周供业务。一位股份制银行个人贷款部人士表示并没有听说过该项业务，有些银行的政策相对灵活一些，所以产品种类可能比较丰富。

事实上，双周供是由传统月供的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为月供的一半。由于还款方式改变，还款频率提高，借款人的还款总额得到有效减少，还款周期明显缩短。以贷款200万元、期限30年为例，按照目前市场上普遍的8.5折计算，采用等额本息的方式，每月需还款9739.53元，还款总额350.6万元。若采用双周供的方式，每两周还款4869.765元，但由于还款次数增加，本金减少速度加快，最终的还款总额约326.7万元，较月供节省24万元左右。同时，双周供的年还款次数为26次，借款人只需25.8年即可还清贷款，较月供的方式缩短4.2年。

双周供的还款方式适合长期资金流充裕的稳健型投资者，通过快速还款让闲置资金实现高效运转。不过，某国有银行人士提醒，双周供对于资金安排的要求大大高于月供，如果不能及时还款或忘记还款将会被罚息。此外，在业内人士看来，双周供的本质就是提前还款。从计算结果来看，双周供的还款利息的确有所减少，但只是因为还款时间节点提前，每个月内有一半资金的贷款天数减少15天，相应的利息随之减少。

2 隐藏高过桥费的转按揭

除双周供外，某股份制银行在广州地区针对转按揭客户推出了8.3折的优惠利率。为此，笔者调查本地多家银行网点，但并未发现此类业务。

转按揭是指跨银行间的贷款转接。例如，借款人在甲银行办理了住房按揭贷款，但该银行提供的折扣高于乙银行，借款人则可以将按揭转到乙银行，以便享受更优惠的利率。2008年，转按揭业务一度盛行，之后被监管部门叫停。近两年来，中小微企业贷款业务风险升高，出于自身业务结构的需求，不少银行纷纷下调房贷利率，致使房贷利率在不同银行呈现出较为明显的差距，房贷“搬家”的需求随之提升。据了解，2015年10月，沈阳地区部分银行就出现过转按揭业务且咨询量高涨。

然而，贷款“搬家”时的过桥费很容易被人们忽略。业内人士介绍，由于贷款的抵押在原来的银行，需要该行将原来的房贷结清，但原来的抵押尚未解除，对于该行来说存在风险，因此需要购房者交一定额度的抵押金。同时，如果按揭的转出银行事先有提前还款违约金的条款，则借款人需支付一定比例的违约金。此外，可能还要收取房产评估费、公证费、房屋抵押登记费等。

比起过桥费，转按揭的政策风险更需警惕。据专业人士介绍，由于两家银行的贷款流程无法实现无缝对接，中间存在一段不确定的时间差，央行此前早已明确禁止办理转按揭。另有业内人士表示，虽然近几年放松该管制，但并未命令放开，部分银行仍在继续，处于打擦边球的状态，一旦被禁止，正在办理中的购房者将处于两难状态。

此外，还有一种转按揭是个人与个人之间的。例如，甲想要购买业主乙的房子，但该房子存在尾款，需还清后才能交易。通常情况下，会使用甲的钱先将贷款还清，之后再办理过户。这种方式的风险很高，曾经出现过买主将钱付给业主后，业主卷钱跑路，而买主得不到房子的情况。这种转按揭方式能够加速买卖流程，但没有风险保障。如今，在资金监管的要求下，这种交易已经无法进行，买方的钱必须先进入银行，而业主的尾款也只能由自己偿还。

不难看出，无论是跨行间的转按揭，还是私人间的交易，这种“倒手”房贷的方式都很容易被监管举红牌。但随着房贷市场竞争的加剧，银行更希望通过房贷竞争获得优质个人客户发展其他相关业务，转按揭重出江湖就不难理解了。

3 摆脱坏账，房贷业务成香饽饽

为了争夺客户，银行的价格战从未休止。调查发现，目前多数银行实行8.5折优惠利率，农行对贵宾客户最高执行8.3折利率；浦发银行对钻石客户或贷款200万元以上的客户最高执行8.3折利率；民生银行实行差异化按揭利率政策，依据贷款期限不同，执行相应的利率水平，优质客户首套房贷款最低利率可在8.1～8.5折的区间浮动。

由于银行竞相飙低利率，加上2015年以来央行多次降息、降准，房贷利率已进入史上最低时期。融360发布月度报告显示，6月全国首套房平均利率为4.48%，继续创历史新低。

某银行业内人士表示，经济下滑令商业银行普遍遭受不良贷款的冲击。相比之下，首套房按揭贷款属于优质资产，银行需要加大此类业务占比，调整信贷业务配置，降低贷款利率来吸引优质客户。另外，有些高端客户、优质客户本身就是企业主或高收入人群，对银行存款、理财等业务的贡献大，违约风险低，未来进行其他业务的推广、展业也相对容易，对这类客户实施相对较低的房贷利率较为合理。

值得注意的是，研究人士普遍认为，目前房贷利率已经处于较低水平，未来继续降低的空间有限。除非央行施行大幅降息或降准政策，否则以目前的资金成本来看，银行基本不会继续下调。多位银行人士表示，房贷利率很可能维持在8.5折的水平，下降到此前的7折可能性非常小，回调的可能性反而更大，购房者要“且贷且珍惜”。

2016年以来，为防止楼市过热引发的投机行为，市场多次传出关于银行收紧房贷的消息，间接为楼市降温。融360分析师表示，未来随着楼市去库存压力的加大，因地施政模式将逐渐推广开来，各城市间的房贷政策差异将越发明显。

专家表示，每家银行留的放贷额度不同，未完成任务的银行可能会通过低利率或双周供等业务手段吸引客户。但从往年的惯例来看，如果全年额度没有放满，银行会一直延续优惠利率，一般在国庆节之后才会收紧贷款。再从2016年以来的交易量来看，整体处于稳定状态，一季度较好，二季度持平，三季度或稳中有降，未来维持现有利率水平的可能性较大。

收稿日期：2016-08-24