试述降本增效在房地产开发企业的应用

2016-10-11刘佳

经营者 2016年11期

刘　佳

试述降本增效在房地产开发企业的应用

刘佳

房地产企业要增加效益，提高利润，应当注重成本波动和费用控制。房地产企业的降本增效着眼于成本控制，包括开发成本、税费成本和财务成本等一系列内容。在开发成本上，财务部门应当辅助做好成本预算，在税费成本上，做好营改增阶段的应对准备，而在财务费用上，企业则需要做好策略方案。

房地产开发企业降本增效措施

一、引言

房地产企业获得利润的方式有提高销售收入和压缩成本两种。在房地产企业售价基本遵照地域和定位进行房产定价的情况下，地产企业将更大利润空间的获得投向了成本的降低上。房地产企业当前可降低成本的范围包括开发成本、税费成本等，同时需要避免和控制出现过高的财务费用。

二、影响房地产企业降本增效的基本因素

（一）房地产企业的开发成本

房地产企业的开发成本过高或成本构成的不合理都会导致企业最终成本的过高，压缩利润空间和妨碍企业进一步的发展。企业的开发成本占比较大的是土地的征用和拆迁补偿费，由于地价较高，此类费用常常占据了较高的成本比例，甚至会超过建筑成本，成为最大的支出成本内容。在房地产开发成本的核算中，项目谈判中的质量与工期长短，以及设计上的内容、消费客户群体定位与定价等都对地产成本起到不同的影响，需要从宏观角度进行考量。此外，在建筑成本之外，还有基础建设、政府要求的公共建设内容以及建筑外部和内部构造的设计费用等，也构成了房地产企业的开发成本，并占据了较大的成本比例。企业在降本增效中，应当首先从占据成本费用主要内容的开发成本入手，寻找利润增加的突破点。

（二）房地产企业税费成本

在当前企业要求下，五险一金等各项保险和公积金费用在员工工资计算上占比高，给房地产企业带来了较大的费用负担。尽管建筑采用的是外包形式，但外包中的大量费用也造成了建筑施工费用的负担较重，增加了房地产企业的施工成本。在税收方面，我国处在营改增的施行阶段，通过相对合理的流转税种增值税避免在流通中的重复征税，对于我国的房地产税收的减少和征税合理化有一定的促进作用，降低房地产企业成本。财政部在营改增税收方面的征收变化，为企业的财务部门带来了处理和调整上的困难。在初期营业税向增值税改变的过程中，可抵扣的增值税进项税额发票缺乏，销项税额支出数目大，其税费仍需要正常缴纳，且增值税扣费在营业税之前，造成时间段上的资金压力，因而为企业带来了非正常阶段的税收压力。同时，财务上的调整和扣费，由于房地产企业会计在会计处理上过往只使用营业税的缴税模式，在新的缴税方式下很可能出现申报和扣缴失误，以错误的计量方式进行缴纳，也可能造成企业多缴税款。

（三）房地产企业财务费用

房地产企业周期相对较长，投入大，在资金支持上离不开融资，构成了较高的财务费用。对于项目规模大，期数多的房地产企业，时间战线更长，也存在着较大的财务风险和资金链断裂的危险。如果企业不能采取能及时收回部分资金的投资策略，而采取长战线最后集中收回的建设方案，则企业的财务费用很可能造成房地产企业一笔沉重的成本负担，甚至无力偿还。以奉化市房地产企业项目为例，其名下的“桃源府邸”项目在土地拍卖后，随即投入建设并进行宣传和接受定金。但由于楼市的不稳定性和国家政策等多方面影响，三、四线城市的购买欲望并不强烈，造成了虽然地皮的买价高，成本开发费用一定，定价在相对合理的状况下，仍然出现销售困难，资金无法及时回笼。三、四线城市有价无市，楼市竞争大，初始投资资金难以通过房产销售得以回笼，造成贷款缺口无法及时弥补，财务费用不断加大，构成了房地产企业的资金压力。

三、降本增效在房地产开发企业的应用

（一）降低房地产企业的开发成本

对于房地产企业成本的把控，首先应当由财务部门做好基本预算，针对销售部门给出的市场调研做出资金支出和回收的基本判断和备用方案。在预算下，财务部门应当根据企业过往项目情况，结合当前政策与发展条件及日后成本费用趋势，制定合理的成本费用支出比例，按照比例进行资金划拨，由各相关部门进行具体谈判，将资金和成本控制在合理范围之内。在项目投资前，财务部门应积极配合调研部门和管理层，根据拆迁和土地征用费用等作出基于数据的财务成本分析，提交成本和收益报告，以智库身份积极建言献策，提供财务上的专业分析和数据支持。在成本费用的压缩上，企业与施工单位和原料、建材供应商等建立长期合作伙伴关系，以长期合作数量换取较低的单价成本与较为稳定的质量保障，提高议价水平，以降低各单项成本来降低总体成本。

（二）税费带来的成本降低

税费带来的成本降低首先体现在“费”的缴纳比例降低，员工支出的减少为企业减轻负担，同样会使上游企业的成本相对降低。在税收上，主要表现为营业税改征增值税，尽管在前期可能会出现税费缴纳上的波动，但对于房地产企业的长期发展仍然是有利的。在初期的发票取得上，房地产企业应当尽早获取上游企业的增值税发票，并在过渡期采取时间差方式在较大数额的资金上只接收增值税发票，在发票开具上尽量后延，减缓税收缴纳上的资金压力，顺利度过营业税改增值税初期造成的税收征缴波动阶段，减少税收征缴额。房地产企业应当积极关注所在城市的财政部门对地产企业的优惠和促进政策，如契税减半等针对购房群众的税收上的优惠政策。房地产企业应当加强税收优惠政策在潜在消费客户群体中的宣传，利用政策优势使消费者实际购买价格下降，促进自身产销售量，回笼资金。

（三）减轻财务费用压力

房地产企业在预算上还应当注重资金的回收模式和建设期限与项目周期的安排方式，在预算和规划成本时将可能的后续资金链供应不足、资金周转困难等问题考虑在内。房地产企业在较大规模的项目建设中应当考虑分期施工的建造方式，在开工和获得许可证后积极促进一期工程的销售，以一期资金的前期基本销售支持一期工程的后期建设，并以后续销售款额的获得速度来决定后期工程的建设与开工速度。房地产企业的分期建设要求企业在销售上的投入加大，来获取企业财务风险的减小和资金压力的减小。在财务费用上，由于前期在销售上的资金收回，为后续的建设提供了资金支持，避免了新的贷款或是原贷款的延期或更高的财务费率，财务费用也就避免了进一步成比例的扩大。与此相反的是，在地产项目上，由于资金投入大，要求较高的资金承受能力，对于中小企业而言财务费用压力更为显著，由于资金链断裂造成工程停工、无法按期完成导致业主与地产商纠纷的事例，且由于资金在后续的无法供应造成财务费用压力以杠杆效应不断加重，甚至面临着破产。房地产企业要减少成本，应当避免财务杠杆造成的费用过大的问题。以成本上的波动范围控制和销售量的增加来提高企业的效益和利润水平。