为什么北京房价是重庆的8倍

崔鹏

我在中秋期间回了趟第二故乡重庆。亲戚朋友们见面，说话口音变了，菜的辣度增加了，但内容最后还是回归到房子上来。这是个令人焦虑的话题。

说实话，重庆的居民小区，房屋质量普遍比北京要好，物业水平也强很多。但是从平均价格看，北京大概是重庆的8倍。这个价格比相对还是不夸张的，北京8月的平均成交房价近50000/平方米针对的是全北京范围，而重庆的成交房价则只是控制了重庆几个相对“发达”的区（当然，重庆说是一个市，但面积、人口都能赶上一个省，控制主要城区的房价更加合理）。

造成这种巨大差距的时间在2011年到2012年，从那时候到现在，北京的房价几乎翻了一倍，而重庆的房价几乎没变，很多地区甚至下跌了不少。这种下跌很大的原因是，重庆这个城市正在迅速把重心从原来的长江码头转移到更北部去，而部分老城区的房屋价格下跌了。

为什么北京的房价比重庆的高那么多？

北京的人均GDP大概是重庆的两倍，而GDP的增长速度还不如重庆（特别是近两年，重庆的GDP增长率都是全国大城市的首位）。如果说GDP不能反映居民的财富水平，那么从两地的人均可支配收入看，这种8倍的差距也很“神奇”。北京2015年的人均可支配收入大概是重庆的1.7倍，两地这项指标的增长率基本一致。

有人分析认为是重庆的房地产库存过多造成其价格远远低于北京等地区。如果这些人真的看到统计数据，会吓一大跳，因为真实情况并不是他们想的那样。从库存面积比年销售面积来看，北京的房地产库存要高于重庆，北京大概要卖9至10年，而重庆大概卖6年多就差不多了。

从房地产的广义库存来看也是这样（房地产的广义库存就是把在建和待售项目的面积都算进去），北京在全国大城市里排在第一位，重庆则处在中游水平。还有很多人认为重庆这种城市库存巨大的主要原因是他们看到重庆的房价并没有上涨，但房地产建设和销售还在继续。但实际上这个逻辑反了：是因为大家的购买欲望不那么强烈，才显得房子多。几乎所有的数据都不支持北京的房价是重庆的8倍，但这个事实就摆在那里，而且它并不是由于少部分人的意见所形成的—这可能正是人类主观逻辑中有趣的部分。

从居民收入来看，北京只是重庆的1.7倍，但在人口没有流动门槛的情况下，这种收入差距有非常大的吸引力。虽然北京的房屋租赁和购买成本要远高于重庆，但是更多的人会更关注收益而忽视成本。收入差距1.7倍造成的居住成本差距要大于1.7倍，在中国这样的人口基数下，这种杠杆效应会更明显。

那么北京的劳动力更加集中为什么没有引起斯密说的“看不见的手”发挥作用，从而导致北京劳动力收入下降呢？这是因为劳动力集中的地区也引发了公司集中。这些公司在北京可以找到更高性价比的员工，它们为“北京人”提供了更多的岗位。所以聚集在北京的劳动力价格并没有因为聚集而下降，反而他们获得跳升性收入的机会相对重庆会更多（跳升性收入就是收入忽然大幅度提升）。

人们并没有靠统计计算出跳升性收入产生的概率，而是通过口耳相传。口耳相传比统计数据更容易描述传奇故事，这增加了北京的吸引力。这种吸引力在经济不那么好的时候更加巨大。

当然，北京的房地产价格远高于重庆还有一部分来自于索罗斯所说的“反身性”，也就是很多投资者正是因为北京的房价高才买北京的房产的。这种市场的“反身性”和北京这种城市比较的高收入互为印证，这大概就是北京房价巨高的原因吧。