英国脱欧，中国楼市能否迎来狂欢

文博

6月24日，英国“脱欧”公投结果出笼：脱欧派以51.89%胜出！那么，英国脱欧，对于海外置业的中国投资者来说有何影响？能否影响中国楼市呢？

海外置业迎来“窗口期”

长期以来，英国以其全球首屈一指的信用评级、宽松的税收制度和完备的金融服务体系对海外投资者拥有巨大吸引力，伦敦因此成为不少机构和个人海外资产配置的首选。英国地产联合会的数据显示，2014年海外投资者拥有全英四分之一的商业地产。过去几年，稳定经济增长、新移民涌入、低利率以及新房供给限制等因素为英国房地产市场带来持续繁荣。以肯辛顿、梅菲尔等伦敦市中心区域为代表的房地产，一直是中国海外置业者的理想选择，剑桥、曼彻斯特等地的学区房也受到中国家长的青睐。

脱欧公投带来的巨大不确定性，已经给英国商业及住宅房地产市场造成负面影响。近几个月，国际投资者对英国商业房产投资的热情明显下降，观望情绪加重。链家地产海外置业英国部总监申强曾预测，一旦英国脱欧，英国房价将下跌，再加上届时英镑贬值，将进一步带动房地产市场震荡，这对中国投资者而言“将是一个绝好的窗口期”。由于已经建立长期的贸易合作关系，建立以人民币为计价体系的合作群体，并且是“一带一路”战略的目标，而且其初衷是来自中国国内货币超发、产能过剩的大形势。正是由于货币超发，使国内出现房价飞涨地王频出的态势。所以中国的国际战略如能如愿，将会使国内的“洪水”有了“泄水口”。而英国脱欧，一定程度上对中国的国际战略有负面影响。

在货币超发的大环境下，显然是会通货膨胀，物价随涨的，但是中国成功做到了所有一般生活资料都不猛涨，看看十几年来猪肉、鸡蛋、米面油盐、衣服、日用品等等，都在合理区间微涨，这是为什么？这是因为房价承担了所有涨幅，平衡了通货膨胀关系，也成为超发了的货币沉淀的池子。房价不可能不涨，房价一旦滞胀，就必然导致其余物价飞涨，这是不言而喻的。对于国家层面而言，最首要的是控制住一般生活资料的物价，其次是解决好外贸和出口去向。至于房价问题，与前二者的重要性相比，只算是副产品。

所以说，英国脱欧，短时间内直接推高了美元汇率，拉低了人民币汇率。近年来人民币被高估，最受影响的是出口。而英国脱欧事件，顺应了中国需要人民币贬值的需求，为中国创造了国际贸易的利好。出口的提升，将提振国内企业的繁荣，一方面在实体经济上吸引出流入房地产的资金，另一方面，在资本市场上通过企业业绩的提升而吸引到资金，也会利于导出房地产领域的资金。

有关人士分析认为，英国脱欧对中国的直接影响将很小，因为外部需求已不再是中国经济增长的主要推动力。中国房地产市场受到全球动荡的影响也会相对较小，因为中国房地产市场现在主要由国内租户和企业推动。

前一段时期，英国公投的不安情绪，让伦敦第一季度投资活动放缓；而在其它一些市场，资本流入却有增加，中国资本在亚太区域内的投资需求强劲增长，尤其是在香港等地。短期内，亚洲的资本很有可能会继续以购买邻近本国的房地产资产为主，如与伦敦具有同等市场透明度的悉尼、或是日趋成熟的上海。

为求保值，房产将会成为最有效工具

英国脱欧，可以说最大的长期受益方是英国自己，短期受益方是中国。在中国，一般生活资料的物价被成功控制，这显然显示了中国政府的能力和决心，房价作为通胀的承担物，被挤压推高成畸形，但是在人民币成功输出后，就会完成历史使命，不可能再度飙升了。可以预测，在未来5年内国内房价还会升高，一线城市和其他城市的特殊地段还会有很明显增幅，但整体升幅加速度会逐渐回落为零，在此期间，中国会完成在“一带一路”的政策布局和贸易互惠的协商，而与此同时或者在更短的时间内，英国也会在英联邦内部重建和新增更多的内部互惠政策。受此影响，在5—10年内，中国的制造业和出口将会有显著提升，股市将重新活跃，房价将得到抑制，而10年后，中国将出现大量海外投资，而国内房价会回落。

整体来讲，英国脱欧，对中国房地产市场的影响是中性的，也就是有利有弊，尤其人民币贬值对房地产预期更是正反效果都有。一方面，大量海外购房置业出现了利空，尤其是这两年远赴英国置业的投资者出现了资产缩水的事实，让海外购房至少英国购房群体受到损失。 另一方面，作为进入欧盟的门户，英国在过去十年一直是中国投资者青睐的投资目的地，但“脱欧”可能使这些投资者对英国经济的稳定性产生疑虑，考虑将焦点转移到其它相对稳定的市场，如美国。对一些投资者而言，英国“脱欧”提醒了他们，成熟的发达经济体也会有投资风险。一些境外投资可能会选择回归中国市场。

高力国际认为，由于跨国公司可能暂缓扩张计划，对英国“脱欧”效应暂持观望态度，因此会对中国的写字楼市场产生轻微影响。租赁市场受到的影响在一线城市表现更为明显，因为跨国公司在这些城市占比最高。2015年上海（楼盘）甲级写字楼市场中，跨国公司占比超过60%。北京、深圳和广州相对次之，这些城市的跨国公司占比不到40%。同时，商业房地产市场短期内也可能受轻微影响，但由于中国相对独立于全球政治和经济变化，其市场基本面不会受到英国“脱欧”影响。随着跨国公司意识到中国市场仍井然有序，且保持强劲的业务发展机会，会对中国市场重拾信心。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，对投资英国房产的客户来说，将受到这一政策影响，英国离开欧盟，不少大型银行肯定会将总部迁出伦敦，而伦敦目前作为全球主要的欧元交易中心的地位恐怕也将不保，金融行业人才会减少。另外英镑贬值，也导致投资降低。从投资机遇看，在短期看，英国房价都会下调的概率较大。

而对中国房地产的影响，张大伟指出，首先，人民币贬值压力增加。英国脱欧，英镑汇率大跌，虽说对于去英国留学和旅游的人来说可能是利好。但短期内在外汇市场，美元升值，进而将带动人民币兑美元贬值。其次，人民币贬值肯定是中国房地产的利空。如果人民币贬值，将会影响部分购房投资。人民币的贬值，对热钱的流出，财富阶级的资产转移都将有影响。第三，巨量的海外融资规模将引发房企资金链紧张，如果持续甚至有可能出现违约。

同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境，如果人民币贬值形成趋势，将影响房地产市场将面临颓势，从而可能伤害中国经济。人民币贬值对房地产市场来说，首先影响非核心的三四线市场，对目前的一二线房地产市场来说影响不大，但如果加速贬值趋势，一线城市房地产市场难免受到影响。在短期看一线城市依然是房地产的避风港，特别是看到地王频繁出现的区域，更是代表了未来的投资价值。

总之，英国脱欧是不会给中国楼市带来狂欢的，因为人民币贬值让一部分有资产避险需求的投资者正在寻找更安全的考虑，美元成为了首选。包括部分投资者会抛售人民币资产主要是内地房产，从这个方面来看内地楼市会有一轮抛售压力。但是，人民币贬值也会激发内地居民保值的需求，尤其房产作为最有效的保值工具，会受到有资产保值需求的居民的青睐。从这点来看，能够平衡掉人民币保值带来资本外逃的压力。