南京市产业地产价格及影响因素研究

黎德松

(江苏省兰德土地工程技术有限公司，江苏南京 210019)



南京市产业地产价格及影响因素研究

黎德松

(江苏省兰德土地工程技术有限公司，江苏南京 210019)

对南京市2005～2014年的产业用地出让价格状况、区域差异进行了阐述，并对南京市产业地产出让价格的影响因素进行了研究。结果表明：南京市产业地产出让均价在2005～2014年呈规律性增长态势，区位条件优越的区域产业地产平均出让价格较高，产业用地出让价格由高到低依次为南京市本级、江宁区、浦口区、六合区；土地政策对南京市产业地产价格影响较大，主要表现为土地出让最低价的调整对产业地产价格的作用，供地成本和土地供应量的变化也对产业地产价格产生一定程度的影响；南京市产业用地规模与出让价格之间存在一定的负相关关系，并且区位状况的差异造成了南京市产业地产区域内部价格的差异。

产业地产 ；出让价格 ；影响因素；南京市

产业地产是指依托于某一产业，以房地产为构建平台，最大程度地实现土地整体开发与运营的工业地产升级的一种新型产业形式[1]。随着产业化和城镇化的快速发展，产业用地需求迅速增加，作为土地的重要组成部分，产业地产价格及管理是我国地价管理的重要内容，也是政府对经济进行宏观调控的经济手段之一[2]。对产业用地价格的发展趋势和空间差异进行研究，可以为政府科学判断土地市场水平变动是否正常提供参考依据；对工业地产价格时空影响因素进行分析有利于政府科学调控和规范地价，进而优化产业用地配置，提高产业集聚水平[3-4]。

南京市作为长江三角洲区域的代表城市，目前正处于加快打造都市经济强市、积极推进产业结构优化、加快推进产业经济转型的关键期，因此对南京区域产业用地价格特征及影响因素进行分析研究，对于政府管地和企业用地都有重要意义。为此，笔者对南京市2005～2014年的产业用地价格发展历程、空间差异、成本价格和出让规模进行分析，并对南京市产业地产价格的影响因素进行探讨，以期为南京市产业地产价格的管理和决策提供一定的借鉴和理论参考。

1　研究范围及数据来源

1.1研究范围南京市辖玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、雨花台区、栖霞区、江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区共11个区，有87个街道办事处、13个镇。全市行政区域面积6 587.02 km2，2014年底户籍人口648.72万人。

由于溧水区和高淳区设区时间较短，地价的上涨处于过渡时期且不具有参考性，因此该研究范围不包含这2个区域。同时考虑到区域临近性和代表性，将以上9个区整合为4个单元进行研究，分别为南京市本级(玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、雨花台区、栖霞区)、江宁区、浦口区和六合区，如图1所示。

图1　研究区范围示意Fig.1　Location of the study area

1.2数据来源2005～2014年土地交易信息南京市本级数据来源于南京市国土局，浦口区、六合区数据分别来源于南京市国土资源局浦口分局和六合分局供地台账，江宁区数据则来源于江宁区年鉴及江苏土地市场交易网上交易数据。

2　南京市产业地产价格分析

2.1南京市产业地产价格发展历程2005～2014年南京市产业地产出让面积和价格见表1，可以看出2005～2007年产业用地经历了第1个快速增长期，交易面积从1 771 hm2增加到3 771 hm2，总价从245 017万元增至1 182 360万元。受金融危机影响，2008年产业用地交易量陡降为433 hm2，降幅达88.5%，为历年来的最低值。2009年以后产业用地交易量回升，并在2012年度达到又一个峰值948 hm2，但也只有早起高点(2007年度3 771 hm2)的25%。此后交易面积明显回落，2014年继续回落至518 hm2。

与此同时，南京市产业用地出让均价在2005～2014年总体呈现规律性增长的态势，出让价格与年份间的正相关系数高达0.859 9，出让价格由2005年的138万元/hm2增至2014年的715万元/hm2，主要年份增长率维持在10%左右。2007和2013年出让价格增幅较大，分别较上年增长96.25%、62.34%；受金融危机和出让地块分布影响，2009和2012年呈现负增长，分别较上年下降10.31%和5.42%。

2.2南京市产业地产价格的空间差异由表2可知，各分区单元在2005～2014年间产业用地出让均价呈一定程度的增长态势，南京市本级、江宁区、浦口区、六合区产业用地出让价格分别由2005年的213万、168万、137万、72万元/hm2增长为2014年的647万、890万、392万、361万元/hm2。

在各分区单元中，2005～2014年间产业用地年平均出让价格由高到低依次为南京市本级、江宁区、浦口区、六合区，总增长率由快到慢依次为六合区、江宁区、南京市本级、浦口区，主要是受各分区单元区位优势的影响。

表1南京市2005～2014年产业用地概况

Table 1The general situation of industrial estate in Nanjing during 2005-2014

年份Year出让面积Sellingarea∥hm2出让总价Sellingtotalprice∥万元出让均价Sellingmeanprice∥万元/hm220051771245017138200635025590351602007377111823603142008433168094388200968323780934820106622545073842011604256318424201294838015340120136194030986512014518370358715

2.3南京市产业用地成本价格及出让规模该研究的成本价格主要由征地区片价、房屋拆迁补偿和配套基础设施成本

表2　南京市各分区单元2005～2014年产业用地出让价格及增长率

3部分价格计算得出。由表3可知，各分区单元产业用地成本价格在2005～2010年间基本保持不变。由于2011年相关政策标准的出台，征地区片价格、配套基础设施等标准有大幅提升，使得南京市产业用地供地成本在2011～2014年出现大幅增长，其中南京市本级增幅较大，其次为江宁区，浦口区、六合区涨幅较小；与此同时，各分区产业用地出让规模在2005～2007年呈短暂的增长态势后于2008年呈下降趋势，之后趋于稳定。

2005～2014年间产业用地年平均成本价格由高到低依次为南京市本级、江宁区、浦口区、六合区，产业用地出让规模由大到小依次为江宁区、南京市本级、六合区、浦口区。

3　南京市产业地产价格影响因素分析

3.1土地政策影响

3.1.1土地出让最低价调整。2005～2014年间，国土部门根据南京市政府要求并结合年度地价动态监测和基准地价修订工作，分别在2007、2012、2014年适时调整了最低价标准，发布各级别工业、科研用地指导价，具体调整过程见表4。

由表1可知，南京市产业用地价格在2007、2013年增长幅度较大，分别较上年增长96.25%、62.34%，而由表4可以看出，国土部门在2007、2012年对土地出让最低价进行了调整，将产业用地最低价标准分别调增到144万～480万、240万～630万元/hm2，2014年又对部分区域产业地产价格做出调增50%～100%的规定。2008～2012年南京市未出台相关产业地产最低价标准，且在此期间土地出让价格呈有序排列，因此可以基于该阶段数据进行GM(1,1)建模预测，将预测出的2013、2014年值与实际值进行比对，进而分析土地政策对产业地产价格的影响。

表3　南京市各分区单元2005～2014年产业用地成本价格及出让规模

表4　南京市产业用地出让最低价标准的调整

(1)设置原始数列：

X0=(X0(1)，X0(2)，…，X0(n))=(388,348,384,424,401)

(2)对原始数列做一次累加生成，得到新的数列：

X1=(X1(1),X1(2),…,X1(n))=(388,736,1 120,1 544,1 945)

(3)对数列X1，建立预测模型的白化形式微分：

(4)求解得出南京市产业地产价格的GM(1，1)的时间响应函数为：

(5)对计算结果的残差进行分析，如表5所示。

(6)精度检验。i残差检验，平均相对误差为3.8，模型符合要求；ii后验差检验，S1=19.405 1，S2=0.036 4，C=S2/S1=0.001 8(<0.350 0)，P={∣E(i)-E∣<0.674 5S1}=1(>0.95)，模型精度等级为1级。

(7)预测结果。按照以上步骤预测得到2013、2014年南京市产业地产价格，并与实际值进行比较分析，如表6所示。

综上可以看出,经过2012年产业地产最低价调增后，2013年产业地产实际价格比预测价格高48.0%，2014年实际价格则比预测价格高54.8%，与宁政发〔2014〕150号文件中“除部分地区外,工业、科研用地出让最低价调增50%～100%”的调增比例较为吻合，表明土地价格政策对南京市产业地产价格产生较大影响。

表5　模型预测值与实际值比较

表62013、2014年模型预测值与实际值比较

Table 6The comparison of predicted values and actual values of 2013 and 2014

万元/hm2

3.1.2供地成本变化。产业用地主要来源于其他用途土地改变成产业用地和原有产业用地通过回收再出让，所以产业用地的供地成本主要来自征地、拆迁方面的费用。近年来相关费用和税收标准的提高必然带来产业用地成本的提高，从而带动产业用地价格的增长。图2为南京市本级、江宁区、浦口区、六合区产业用地供地成本与出让价格关系示意图，可以看出，产业用地供地成本在一定程度上带动产业用地出让价格的提升。

图2　南京市产业用地供地成本与出让价格关系Fig.2　The relationship between cost and price of the industrial estate of Nanjing

3.1.3土地供应量变化。土地供应量即土地供应规模，具体指当地人民政府(土地储备中心)每年编制的年度土地供应计划中1 a内投放土地市场的土地面积所形成的规模。根据市场供求理论，土地供应量对地价的影响主要是体现在供地数量与市场需求之间的关系，当供应量较少时，价格较高；当供应量较多时，价格较低。从图3可以看出，2012年南京市工业用地供应量表现为高峰值1 412 hm2时，出让价格则表现为较低值261万元/hm2；2013年工业用地供应量出现低谷为1 010 hm2时，其出让价格则表现为高峰值384万元/hm2。表明当南京市工业用地供应量较多时，会出现工业用地出让价格相对较低现象；当工业用地供应量较少时，土地资源的稀缺性得以体现，此时地价较高，需求量减少。

图3　南京市工业用地供应量与出让价格变化Fig.3　Changes of the supply and price of the industrial estate of Nanjing

3.2区位因素影响

3.2.1区域产业规模。产业集聚是指在产业发展过程中相同或相近产业中的企业临近距离集聚的活动过程。对于产业集聚与工业地价的关系，已有的关于城镇土地分等、估价的大量研究[5-6]将集聚经济作为重要的影响因素来考虑，但由于中国工业用地市场交易的时间较短，目前对于工业价格和区域产业规模的相关研究还较少。产业集聚有利于充分利用基础设施，降低生产成本，扩大总体生产能力，进而对产业用地需求量和价格产生一定影响[6]。由于南京市各区域产业集聚效应，区域工业用地需求量增加，进而对工业用地出让价格带来影响，由图4中2005～2014年南京市产业用地成交宗数与出让价格的变动情况可以看出，南京市产业用地规模与出让价格之间存在一定的负相关关系。

3.2.2区位综合状况影响。区位是影响地价的一个重要因素，影响产业地产的区位因素主要包括自然资源、自然条件、社会经济因素、生产技术因素、市场因素、环境生态因素和信息知识因素等。现阶段市场、信息通信、劳动力素质等因素对产业地产区位的影响力越来越大，其他部分影响因素突出性在减弱[8]。由相关分析可知，区位状况相对优越的南京市本级产业用地价格基本高于浦口、六合等区域。例如，2013年南京市本级的产业用地均价达802万元/hm2，明显高于江宁区648万元/hm2、浦口区503万元/hm2和六合区298万元/hm2。

4　结论与建议

对南京市2005～2014年产业地产出让价格及影响因素进行研究，得出以下结论：①南京市产业用地出让均价在2005～2014年总体呈现规律性增长的态势，在各分区单元中，2005～2014年间产业用地年平均出让价格由高到低依次为南京市本级、江宁区、浦口区、六合区，总增长率由快到慢依次为六合区、江宁区、浦口区、南京市本级。②土地政策对南京市产业地产价格影响较大，主要表现为调整土地出让最低价，供地成本和土地供应量的变化对产业地产价格产生一定程度的影响；南京市产业用地规模与出让价格之间存在一定的负相关关系，并且区位状况的差异造成了南京市产业地产区域内部价格的差异。

图4　南京市产业用地成交宗数与出让价格关系Fig.4　Relationship between the transaction quantity and prices of the industrial estate of Nanjing

在上述分析的基础上，提出以下建议：①产业地产本身就是政府和企业相互融合的产物，为了规范产业地产价格、促进产业集聚发展和提高集聚水平，政府一方面要合理调整和确立工业地产最低出让价格标准，另一方面要减少干预，提高产业用地市场化程度；②区位因素的改善有助于提高产业用地的价格，政府应加大区域条件的改善，注重投资环境的建设，而后发挥市场作用确定产业地产价格，进而促进产业集聚和实现区域经济发展。

[1] 颜菊阳.产业地产:房企转型下一站[N].中国商报,2011-09-09(2).

[2] 干玲.苏南地区工业用地价格及管理对策研究[D].南京：南京师范大学,2008.

[3] 卢普斌.长沙市工业用地价格的时空特征及其影响因素[D].长沙：湖南师范大学,2013.

[4] 张会阳.中国产业地产发展分析[J].科技和产业,2013,13(1):47-49.

[5] 王家庭,曹清峰,田时嫣.产业集聚、政府作用与工业地价：基于35个大中城市的经验研究[J].中国土地科学,2012,26(9):12-20.

[6] 祁旭辉.产业集聚与区域要素价格变动的关联分析[D].上海：复旦大学,2009.

[7] 陈敏.关于工业地产项目投资决策的研究[D].上海：上海交通大学,2012.

[8] 施辰,张建坤,李凯.基于区位因素的工业地产开发评价模型构建[J].价值工程,2009(6):160-162.

Study on Prices and Influencing Factors of Industrial Estate of Nanjing

LI De-song

(Jiangsu Lande Engineering Technology Co. Ltd., Nanjing, Jiangsu 210019)

Based on description of the industrial estate prices and regional differences of Nanjing during 2005-2014, the influencing factors were studied. The results showed that the industrial estate price had a regular growth during 2005-2014, and the advantageous location had a higher price, however, the descending order was Nanjing, Jiangning Region, Pukou Region, Liuhe Region; while the land policy had a lager impact on the industrial estate price of Nanjing. Simultaneously, the costs and supply of the land also had a certain degree of influence on it. However, there was a certain negative correlation between scale and price of industrial estate of Nanjing, and the different location status brought price differences within the region.

Industrial estate; Selling price; Influencing factors; Nanjing City

黎德松(1967- )，男，江苏南京人，工程师，从事土地利用、土地规划研究。

2016-05-20

F 301

A

0517-6611(2016)18-213-05