WeWork如何取悦租户

张晶

如果在WeWork纽约的任何一个办公室转上一圈，你会发现里边到处都挂着格言、警句、标语—随时提醒你这家公司是干什么的。

在它纽约总部的办公室里内，还特意写着这样一句话，“困难的事情一天就能完成，如果给我一周，我就能实现不可能的事情。”

这是来自美国军方的一句口号，但看上去WeWork似乎做到了。过去6年，WeWork在全球30个城市、110个地点，拥有6万名租户。刚刚过去的2016年8月是它最激进的一个月，7个地点的13个项目同时开放，一共可以容纳9500张桌子。这个数字到年底还会增加。

WeWork已经成为纽约最大的业主。它不仅尝试理解人们的工作和生活需求，还引领了全球的联合办公风潮。但是再过3年、5年、10年呢？这大概就是WeWork决定组建的创新团队的价值。

作为WeWork最早的租户之一，建筑师David Fano并没有预料到，自己有一天能够加入其中，并带来一些关键改变。

此前，因为相信技术的力量，Fano和另外两个合伙人离开了建造了巴克莱中心的建筑事务所SHoP，他们共同创立了建筑咨询公司CASE，并于2012年租下了WeWork的办公室。

当时WeWork—这个如今全球最大的联合办公空间—成立仅两年，正在积极考虑下一步的计划。两个创始人Adam Neumann和Miguel Mckelvey对这个新搬来的租户充满好奇，想看看技术能为建筑做些什么。随后他们展开了很多合作。直到去年，WeWork终于收购了CASE，这也是WeWork的第一笔收购。

仅仅在纽约，WeWork就已经设立了36个办公地点。这个城市对创新产业日渐倚赖。传统的那些写字楼和旧工厂被不断改建翻新，但仍赶不上创业公司诞生的速度。WeWork在过去几年的急速扩张，就是这种变迁的直接信号。这样的事情在全球各地都在发生，它将这种模式散播到阿姆斯特丹、伦敦、特拉维夫，以及上海和香港等。今年3月，它还获得了来自中国投资者多达4.3亿美元的投资。

这意味着Fano的想法有可能在全球更大范围内实现，但一切改变都要从位于时报广场的这个WeWork办公室开始。

要在时报广场找到WeWork今年开设的这个新空间的确有些困难。周围到处都是搭设的脚手架，很容易就会错过一条狭窄的走廊，而那恰恰通向入口。和其他的WeWork办公室一样，租户可以刷卡进入，前台的木制高桌后面站立着的工作人员也会协助租户。美式工业风的装修风格和泡有新鲜柠檬的大罐水，也是标准配置。

不过这个WeWork办公室和其他地点不太一样。它是Fano的核心试验场，潜藏着很多细节和秘密。一旦这些创新可行，就可能会运用到其他空间。比如，墙上那个小小的绿色盒子实际上是环境感应器，一共有10个，可以监测室内的温度、湿度、空气质量、气压和周围的光线水平—所有一切影响工作体验的指标。20个白色的beaon技术发射器分布在散落的办公桌、会议室和茶水间等公共区域中，它们能够通过跟租户的iPhone连接，获取他们的行为特征。当你进入一个并没有预订的会议室的时候，会自动跳出一条信息，“你可以在WeWork的App上预订它。”又或者你离开大楼路过邮箱的瞬间，它会提醒，“嘿，别忘了取你的快递。”

你不难猜测人们最喜欢坐的是靠窗的位置。天花板上的4个感应器也能观察到了这一点，它还能通过扫描人们聚集的区域，在电脑上形成不同的热点图。WeWork借此判断哪种类型的办公室更受欢迎，从而调整空间布局。那些面积过大的会议室，以及没什么人使用的电话隔间，或许都能改成独立办公室和公用办公桌。调整时WeWork也会留意所在街区的商业形态分布。如果周围的咖啡馆数量很多，他们就会考虑办公室的咖啡间不一定需要很大。

屋顶悬挂的摄像头，则可以像地铁闸门一样记录人流进出的数量。为了保护隐私，这些摄像头并不会被放入私人房间和会议室中。租户的信息当然也需要被记录和了解，时报广场这里的租户，大多是从事电子商务的，因为靠近剧院区，还有很多搞音乐和戏剧的人。

David Fano是在这幢大楼的4层向《第一财经周刊》讲述这一切的。作为WeWork的首席产品官，他帮助公司组建了一支13个人的团队，每个人都拥有不同的职业背景—作家、软件工程师、地理科学家、心理学家、MBA，还有一个人之前是NASA的工程师。他们还从酒店业、娱乐业和零售业借鉴了很多经验。

“历史上很长时间以来，地产都是靠直觉推动的生意。”Fano说。但他们现在想利用搜集到的用户数据和创新的技术手段，让这些设计更合理。Fano穿着一件写有“bldgs=data”（建筑就是数据）字样的黑色T恤。他认为，办公空间就像一台iPhone，它将不同部件有机地连在一起，这些部件也像软件一样需要不断更新。

“换作以往，你设计完一个建筑就离开了，甚至不会经常去观察它的状态。但空间是我们的产品。我们可以结束这种放任自如的状态，和租户沟通，把反馈融入到新的变化当中。”Fano说。

每一代人都在寻求办公空间的改变—从1960年代办公室格子间诞生，到桌上足球等娱乐设施在创业公司的公共空间内兴起，以及人们越来越期待更灵活的工作时间。WeWork显然成为最新的改变者。人们在描述联合办公的时候，习惯用的词都是“嬉皮士”“有趣”“千禧一代”。来自以色列的公司创始人Neumann把如今这些人称作“我们的一代”（We Generation），“他们在意这个世界，想做酷的事情，热爱工作。”他在公司庆祝party上说的话甚至带有一些布道色彩，“这里就是世界中心。人、啤酒和能量，一切都来自这里。这是整个世界的布鲁克林化。”

不管整个世界是否真的变得布鲁克林一样越来越崇尚嬉皮士那种更自由的工作和生活，很多城市都很鼓励这类联合办公空间的出现，毕竟它能够增加就业，活跃当地经济，还会影响周围街区的变化。

WeWork代表的商业模式其实非常简单—租赁大面积的商业地产，并拆分转租给那些灵活的创业者。每人每月需支付45美元到1000美元不等的租金，来获得一个虚拟或实在的会员资格。它很快变得流行，并在中国有了不计其数的翻版。

仅仅依靠差价模式，可能无法说明WeWork为何拥有高达160亿美元的估值。除了营造一种难以复制的独特氛围，最新的这些技术尝试，或许能帮助它讲述更多吸引人的故事。

David Fano希望人们将WeWork看作一间技术公司，而不仅仅是地产公司。在他看来，基于一些数据做出的改变，能让WeWork的运转效率提升10%至15%。

团队里的建筑研究总监Jason Anderson花了更多心思在成本节约和环境保护上。他们设计了一种框架，比起现在的产品可以减少使用15%的铝，从而节省运输和材料成本。他们还在试验一种能够调节反光的玻璃，通常它是透明的，一旦有会议，就可以设置为遮挡状态。

创业公司Comfy同样是WeWork的租户，也是WeWork的合作伙伴。它提供因人而异调节温度的设备，可解决办公室永远无法终结的温度之争。

一切努力不仅在于提供更好的工作体验，也是为了适应WeWork快速扩张的节奏。

“我们是一个月在全球开十几个新的办公室，而不是一年造一个，”产品研究总监Joshua Emig说，“我们需要让一切能尽可能规模化。你要知道在其他所谓的智能建筑里，没人能做到这么大规模。”

Emig描述说，“我们想要做的是能够带来短期效果的产品，它们能解决问题，迅速兑现目前出现的新机会。同时我们也认为这些做法会一步步推动我们解决更大的问题。”

“规模很重要，”WeWork总裁Artie Minson也这样认为，“规模越大，建设新地点的费用就越低，效率越高，交易的时候筹码更多。”WeWork不仅提供办公空间，还提供其他服务—运输、信用卡、软件、旅行、工资发放以及培训。它设想的理想状态是，会员有可能因为这些福利加入，物理空间倒显得没那么重要了。

有些事情很难规模化。随着进入不同国家，WeWork也得适应不同城市的办公室文化。Emig发现，在美国的时候，大家都习惯了在电脑面前，边吃午饭边继续工作。但他到了阿姆斯特丹之后发现，人们不会对午餐草草了事，“他们非常重视将工作和休息时间分开，那我们就需要设置更多的餐厅空间。”至于刚刚开设的上海办公室，“我们一直以为中国会很不一样，结果发现，这种不同没我们想的那么大。”

选址也要考虑很多因素。租户看重的是工作环境对生活方式的影响。学习过城市规划的Annie Cosgrove认为，WeWork的地点应该选择在离租户居住地10公里之内的范围，周围要有丰富的咖啡馆、餐厅、瑜伽室、健身房以及酒吧。但一些有意识的设计也可能适得其反。在华盛顿的WeWork办公室当中，有一间会议室曾铺满了罗夏墨迹测验（通过解释墨点绘制的图形来判断人的性格）一样的墙纸，设计者认为人们会喜欢这种独特的想法，结果一些租户不断投诉，认为这很容易“让人分心”，或者“显得很奇怪”。

让租户觉得舒适是WeWork最重要也最有挑战的问题。WeWork的创新团队所做的一切才刚刚开始，但显而易见，它会给未来的办公空间带来更多启示。

至少在纽约，WeWork签下的这些租约往往租期很长，给了它更多时间来做出必要的改变。去年，它和时报广场这幢大楼的业主签下了19年租约，租用了整整13层、多达18万平方英尺（约合1.67万平方米）的空间。

挑战当然也来自更多的竞争者。WeWork 2010年在曼哈顿开设第一个办公室的时候，几乎没有竞争手。如今，那些旧仓库和历史悠久的摩天大楼，几乎每周都有被改建为联合办公空间的地方。整个纽约目前有180个联合办公空间，而2009年的时候这个数字只有25个。

WeWork要想继续担当先锋租户，必须让自己保持独特的气质。每年夏天，它都会组织员工和成员一起到纽约上州郊游，今年它还特意请来热门音乐剧《汉密尔顿》的主创兼主演Lin-Manuel Miranda现场演唱。不管怎么说，其他的联合办公空间可没有这样的财力。

超高速增长也存在内在风险，特别对于一个习惯签署长时间合约的公司，未来如何很难预测。历史上，办公室的租金在经济下行的时候会急剧下降，人们也会跑回那些有Wi-Fi的咖啡馆。WeWork今年早期也裁掉了7%的员工，还将最初计划于今年实现10亿美元收入的目标推迟到了2017年。

但这个千禧一代自认为更酷的联合办公代言人，确信能够从分享经济的趋势中获益更多。它设立了一个联合居住空间WeLive，如今在华尔街和华盛顿附近的郊区有两个项目。WeWork称，WeLive在2018年将为公司贡献21%的收益。

Adam Neumann的目标是最终创建一个一切共享的“We World”，然而目前他们所做的一切看上去离这个目标还很远。