广州房价与人口密度关系的实证分析

姚兴财

【摘要】本文通过对广州2005年～2014年的住房均价和人口密度进行定性分析得出住房均价和人口密度具有同方向的变化趋势；通过对广州住房均价和人口密度进行回归分析，得出广州住房均价和人口密度之间具有高度的正相关。

【关键词】房价 人口密度 回归

一、影响房价的主要因素

大多数学者在研究房价的影响因素时主要考虑：利率、汇率、人均可支配收入、人口密度、住宅竣工面积等因素。

（一）利率

目前大多数购房者都是使用分期付款，利率的升高会使得购房者的利息增加从而增加购房者的实际购房成本，所以利率的提高会减少对房屋的需求从而使得房屋的价格下跌。

（二）汇率

人民币的升值会使得更多的海外投资者将资金转移到国内，从而会增加对房屋的需求导致房价上升。

（三）人均可支配收入

人均可支配收入越多说明居民的购买力越强，对房屋的需求越大，所以人均可支配收入与房价存在着正相关的关系。

（四）人口密度

人是房屋购买的主体，人口密度越大则对房屋的需求越大，所以人口密度与房价成正向关系。

（五）住宅竣工面积

住宅竣工面积的多少意味着房屋供给量的多少，住宅竣工面积越大则房屋的供给越多，在需求不变的情况下房屋的供给越多则房价越低，所以住宅竣工面积与房价存在着反向的关系。

二、广州市人口及房价状况（2005年～2014年）

（一）广州市2005年～2014年人口变化情况

广州市常住人口数从2005年的750.5万增加到2014年的1308万，10年间增加了74.3%；广州市土地面积为7434平方公里，人口密度从2005年的1010人每平方公里增加到2014年的1759人每平方公里。

（二）广州市2005年～2014年房屋价格变化情况

广州市住房平均价格从2005年的5117元每平方米上涨到2014年的15016元每平方米，10年间上涨了193.45%。

（三）住房均价与人口密度变动趋势

从表1中可以发现，从05年到14年广州市的住房价格与人口密度呈相同趋势变化；07年和09年是广州市人口密度增长最快的2年，同时广州房价也是在这两年增长最快。

三、广州市住房均价与人口密度的回归分析

下面利用表1的数据，以住房均价为因变量，人口密度为自变量对广州市住房均价与人口密度进行回归分析；回归结果如表2。

表2 广州市住房均价与人口密度的回归结果

若用Y表示广州住房均价，用X表示广州人口密度，从表2可以得到广州住房均价与广州人口密度的回归方程为：Y= 10.0501259X-4609.756251，广州住房均价与广州人口密度的相关系数R=0.958846173，这表明广州住房均价与广州人口密度呈现高度正相关的关系；R方的值0.919385983，调整的R方的值 0.90930923都比较大，说明你和效果较好；广州市人口密度的P值为0.00001194，远小于0.05，说明回归方程的显著性很高且具有统计学意义。

四、结论

从以上分析我们可以发现，不论从定性分析还是运用统计软件进行定量分析，都可以得出广州市住房均价与人口密度的关系是正相关的，这也符合本文第一部分从理论上阐述的人口密度与住房价格之间的关系。

参考文献

[1]党光远，杨涛.唐山市房价影响因素的多元线性回归分析[J].河北联合大学学报（社会科学版），2014年3月，第14卷第2期21-25页.

[2]张晶.苏州商品住房影响因素分析及房价预测[M].苏州大学，2014年.