我国房地产众筹发展现状及监管建议

许晓凡

【摘要】房地产众筹作为房地产企业的转型之路，逐渐成为促进我国房地产市场发展的新兴动力。本文以2016年4月深圳互联网金融协会全面叫停房地产众筹业务事件为例分析了目前我国房地产众筹市场乃至整个众筹市场存在的问题，通过借鉴国外众筹市场的监管经验，提出完善我国众筹业监管的建议。

【关键词】房地产众筹 非法集资风险 法律风险 信息披露与定期报告机制

一、深圳叫停房地产众筹事件

近期以来，为了推进房地产业的发展，国家相继连续推出房地产利好消息来刺激公众对房地产业的需求。因此，今年春节后包括三线城市市场在内的房地产市场均呈现价格良好、数量齐上升的势头。深圳楼市则在这次房地产好势头中更为火爆，房价迅猛增长。深圳房地产业内趁势推出众筹炒房业务，吸引了一大批参与者热衷于其中：包括中介、房地产开发商，也有众筹、P2P等互联网金融平台。

在当前的情形下，深圳这个做法的目的在于防止杠杆放大了金融风险，抑制当前房价泡沫进一步催生，同时防止可能引发的金融诈骗。政策的出台可能对房地产业一触即发的金融风暴起到了抑制、缓解作用，保持我国金融体系更加平稳、良好运行。此外，银行房地产信贷风险也引起相关部门的警惕。就现今情况来看，监管部门应积极组织深圳银行召开房地产信贷监管会议，要求银行更多方面了解客户信贷记录及相关资金情况，通过调查甄别出投机性购房行为。

二、房地产业众筹存在的问题

（一）非法集资风险

众筹炒房潜在风险涉嫌非法集资，存在投资人资金被非法利用风险，易导致维权事件的产生。

非法集资是以非法占有为目的，通过诈骗方式获得资金的行为；它意味着往往未依照法定程序及相关部门的批准，擅自以发行股票、债券、投资基金或者其他债券凭证的方式，向非特定社会人群筹集资金，并承诺在一定的时间内给予投资人较高的报酬。在房地产开发项目众筹的环节中，开发商往往将房地产项目放到互联网平台上来通过宣传推广以筹集资金。其中缺少相关机构批准等环节，同时存在一些其他潜在的问题。所以，房地产项目众筹从某种程度上看存在非法集资的嫌疑，而且投资存在不可预测到的风险，这些问题都是众筹目前的不完善之处。

（二）房地产众筹政策和法律风险

一直以来，众筹炒房都游走在法律的边缘地带。从购房者的角度来看，房地产项目众筹并未遵守政府制定的相关监管政策，同意让购买力不足或因限购无法购房者违规购房，这种行为将加大房价波动情况下的违约概率，极易引发系统性金融风险。由此可见，众筹房地产开发项目存在着法律风险。

综合以上方面来看，我国现阶段与众筹有关的监管制度与手段仍然处于缺失状态，值得引起公众的重视。相比之下，美国在房地产众筹方面的监管措施比我国进步许多。美国于2012年出台了相关法案，对众筹项目中投资人资质、项目权益关系、操作规范、风险和收益等均做出了较为清晰的规定。在我国目前的形势下来看，对房地产众筹如何避免“不管不行，一管就死”的局面，对政策制定者和市场参与者而言都是一个挑战。

三、针对问题提出的监管建议

以上对于深圳叫停房地产众筹事件的分析反映了不少值得我们重视的问题，而针对这些问题，我们提出如下建议：

（一）借鉴英美国等发达国家对借贷众筹进行专门性立法

我国借贷众筹虽然有中国人民银行等部门联合发布的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》作为初步立法文件，但从实践来看，《指导意见》作为规章是对整个互联网金融行业做了较宽泛和原则性的规定，其规定对象过于广泛而缺少针对性。这说明了我国目前仍缺少专门针对网络众筹平台的相关法律，众筹就立法方面而言仍然不完善。

和美国相比，我国众筹融资的运行模式尚不规范，而且如今房地产众筹的发展因其运作模式缺乏相关法律的规范而导致了房地产市场的混乱，这些都会导致最终大灾难的发生。为了降低非法集资给众筹带来的政策和法律风险，我国有必要借鉴英美国等发达国家对众筹进行专门性立法的做法。

（二）提高众筹平台透明度与投资管理能力

要提高众筹平台透明度首先要形成平台的信息披露与定期报告机制。平台的信息披露与报告是平台监管体制的核心，也是提高房地产众筹平台投资管理透明度的直接办法。而我国目前因平台监管尚不完善，故尚无正式的定期信息披露与报告制度。首先，从众筹平台的角度看，我国目前房地产众筹乱像造成了众筹平台的无力约束乃至房地产市场的混乱，这样既不利于平台和市场的健康发展，也不利于对优质合格的从业者利益的保护。其次，从监管者、投资者以及融资者的角度考虑，平台信息不透明化既不利于监管，也不利于对投资者和融资者权益的保护。所以加强信息披露与定期报告的重要性已毋庸质疑，应该有效地建立高效、准确的信息披露制度。

（三）引导公众正确理解众筹模式

由于信息来源不对称、行业发展不成熟以及规章制度的缺乏，出现了有些出资人盲目跟风而将众筹作为快速致富的途径、少数作为创业者的项目发起人将众筹当做圈钱的工具而损害了出资人的利益和众筹平台的信誉等不良事件，也导致了民众对众筹的发展缺乏信心，同时影响了众筹的生存和发展。

所以，建议政府在体现对众筹这一新型互联网金融筹资模式的支持外，还应有意识地引导公众正确理解众筹模式，既要缓解部分投资者对众筹的盲目排斥与畏惧心理，也要避免项目发起人的跟风行为的出现。我们更希望在政府的着力引导下，广大民众能够端正投资态度，尽可能充分详尽地掌握平台方、筹资人和项目的有关信息，在保护财产安全的前提下积极参与到众筹中来，从而推动中国众筹的健康快速发展。

总体来说，我们以深圳叫停房地产众筹的事件为例，分析其中体现的众筹在我国发展遇到的阻碍，并呼吁政府及相关立法部门对众筹加以适当的引导与监管，促进其健康、有序地发展。

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