三四线以下城市金融支持房地产去库存的路径选择

罗本祥

2015年中央经济工作会议将房地产“去库存”纳入2016年全国五大经济任务之一，并相继出台了降低住房贷款首付比例、减免住房交易税费等一系列稳定房地产市场、推动房地产去库存的政策措施。2016年4月，中央政治局会议再次聚焦房地产去库存，明确了“有序消化”的工作基调。伴随“去库存”经济任务的持续推进，各级各部门均结合地方实际，祭出组合拳，积极应对，全力助推去库存目标任务尽快实现。本文以云南省德宏州为例，立足三四线以下城市实际，对金融支持“去库存”提出相关建议。

德宏州房地产市场基本面

商品房库存高位运行。2015年商品房累计销售面积76万平方米，同比增长37.4%，成交均价3532元/平方米，同比下降11.8%，其中商品住房成交均价3213元/平方米，同比下降2.5%；新增竣工待售面积117.3万平方米，同比增长47%，年末累计待售商品房总面积269.1万平方米、19079套。按当年实际销售面积计算，即使无新建商品房入市，现有库存需要3年左右的时间才能消化完毕，远超市场13个月的去化周期警戒线。

商品房库存县域分化严重。2015年底，德宏州辖内瑞丽市商品房库存137.7万平方米、9453套，占全州库存商品房的50%；芒市77.1万平方米、5359套，占28.7%；盈江县31.8万平方米、2097套，占11.8%；陇川县11.3万平方米、1243套，占4.4%；梁河县11.3万平方米、927套，占4.4%。

库存商品房结构严重失衡。总库存中商品房住宅库存量193.3万平方米、13724套，占比高达71.8%；商业类用房和办公及其他用房库存75.8万平方米，占比28.2%。同时，库存的商品住宅结构较为单一，145平方米以下的单元房占库存商品住宅的59%左右，145平方米以上的单元房占24%左右，别墅类占比不足17%。

行业性风险显现并可能放大。2015年全州房地产行业完成投资45.8亿元、同比下降22.4%，增速大幅回落26.5个百分点，房企资金链断裂风险正在加大，同时多数房企资质低、自有资金少，投融资能力严重不足，烂尾跑路项目不断增加，消费者购买预售商品房意愿降低。

已采取的去库存措施

扩大住房公积金制度覆盖面。相继对全州住房公积金提取、贷款、支付物业费等政策进行调整，进一步降低贷款门槛，扩大公积金覆盖范围。2015年发放公积金贷款3477笔12.36亿元，贷款金额较上年增长222.72%，贷款人数增长128%，购房面积增长120.38%。

协调促进房地产业平衡发展。出台进一步促进全州房地产市场平衡健康可持续发展指导意见，从简政放权、减税降负、提升效能、以购代建、货币化安置、强化监管等方面加大对房地产去库存的支持。

尝试推动境外人员住房贷款。开辟境外机构及个人购买商品房绿色通道，取消境外个人、境外机构的购房限制，鼓励境外购房者到金融机构和新型民营金融组织办理个人按揭和抵押贷款，支持第三方担保机构为境外机构和个人在州内购买商品房提供担保服务。

严格落实差别化住房信贷政策。引导金融机构认真贯彻落实差别化住房信贷政策，推出农民安家贷、融e购等住房信贷产品，切实加大对首套及改善性住房的信贷支持力度。2015年，全州共发放个人住房贷款2236笔，其中发放首套住房贷款2156笔，占全部个人住房贷款的96.4%。

面临的主要问题

去库存周期存在不确定因素。由于近年来全州房地产市场的过度开发，导致商品房供需矛盾突出，房地产交易市场供大于求，商品房待售面积总体成逐年上升趋势。截至2016年6月末，全州商品房待售面积达到126.09万平方米，同比增长7.5%，去库存周期仍然较长。而相较于州内常住人口的住房刚性需求而言，基本处于饱和状态，短时期内难以形成新的增长点。截至2016年6月末，全州住户存款余额353.05亿元，同比增长16.33%，住户贷款余额增速则同比下降4.33个百分点，说明作为库存消化主体的居民个人多数持观望态势，理论预估的去库存周期存在不确定性。

房地产企业融资难度较大。房地产开发商一般通过直接从银行获得贷款和购房者办理按揭贷款两种方式回笼资金，但受经济下行趋势影响和房地产市场销售不景气、项目烂尾、开发商跑路等因素影响，金融机构对房地产开发贷款采取较为谨慎的态度。截至2016年6月，全州房地产开发贷款余额11.74亿元，同比下降14.8%。据不完全统计，全州资金链断裂的房地产项目超过20个，导致房企出现难以支付工程款、违约延期交房、楼房质量、债务债权等纠纷问题，引发多个项目群体性上访事件，社会不稳定因素显现。

房地产业金融风险隐患增加。虽然房地产具有良好的抵押品属性，在房地产价格相对稳定或不断上涨的市场行情中能发挥较好作用。一旦房地产库存增加使房价下跌，其作为防范风险的抵押品功效就会相应减弱。再加上企业跑路、楼盘断尾等恶性事件发生，势必会导致金融资产质量下降，银行体系风险增加，成为恶性循环。截至2016年6月末，全州房地产行业不良贷款率2.03%，同比增长1.58%。个人住房贷款不良化趋势开始显现，并呈逐步上升态势。

金融支持去库存的相关建议

从“两端”动脑，管住供给拓展需求。推动建立房地产去库存与房地产开发建设用地挂钩制度，合理控制房地产开发用地规模。积极落实促进房地产市场平稳健康发展的各项政策措施，引导未开发房地产用地转型用于发展教育医疗、生态旅游、休闲养老等多业态复合地产，着力完善基础设施和公共服务配套建设，提升商品住房性价比。积极支持就业生活稳定的本州户籍人员及外地人员购房的刚性和改善性住房需求，以城镇化进程中有条件的农村居民和返乡创业置业人员为突破口，实行差别化的住房信贷、住房补贴等政策，压缩去库存周期。

从“提效”着眼，创新金融产品和服务。支持引入第三方担保模式，合理评估商品住宅库存价值，科学界定授信额度，对有资质、有土地、有项目、有市场、信誉好的房企给予信贷倾斜和支持。积极落实个人住房信贷有关政策，对符合条件的人群购房贷款予以支持，简化贷款审批流程，确保及时发放贷款。鼓励地方法人金融机构推出住房按揭贷款新产品和新举措，切实加大住房公积金对商品房去库存的支持力度。探索建立城镇灵活就业人员、进城务工人员缴存和享受住房公积金制度，不断提高公积金使用效率，提振居民购房信心。积极探索农村居民以各项惠农补贴和宅基地、承包地、林权地等作抵押或担保申请购房贷款。

从“协调”入手，完善金融支持效果。全面研究区域内棚户区改造实际，积极支持农业发展银行用好人民银行补充抵押贷款（PSL），优先支持棚户区居民住房按揭贷款需求，促进棚户区居民成为拉动去库存的主要动力。督促房地产企业加强房地产项目管理，为争取银行信贷支持提供基本条件，对优势项目，引导金融机构提前介入，积极主动完善项目资料，提供按揭信贷需求，最大限度降低企业风险和加快去库存速度。同时，积极推动住房租赁市场发展，促进以满足市民住房需求为主的住房体制改革。通过采取减征或免征公租房城市基础设施配套费、房产税、印花税、租金收入增值税和企业所得税地方分享部分等方式，鼓励自然人和机构投资者与房企合作或购买商品房开展住房租赁，扩大商品房消化源。

从“防风”落脚，强化房地产市场监管。联合房地产业涉及部门、金融机构等探索建立房地产信息化管理、商品房库存交易、市场杠杆率的监测、预警和约束机制，合理把控房地产企业融资风险警戒线和临界点，加强房地产市场监管。加强对房地产市场“僵尸企业”的鉴别和处置，坚决杜绝“零首付”销售，主动化解房地产领域矛盾纠纷，规范房地产市场秩序，防止房地产市场风险向金融领域蔓延，尽量减少房地产去杠杆、去库存、降成本带来的负面效应。

（作者系中国人民银行德宏州中心支行党委书记、行长）