房山补涨

张佳竹

一直以来，房山在北京楼市都以“价格洼地”著称。今年上半年，当“邻居”门头沟都出现多个新盘冲破4万元/平方米时，房山区的新建住宅成交均价还徘徊在2.29万元/平方米上，在北京所有区中仅排在平谷、怀柔、密云、延庆四个远郊区之前。

而此“洼地”区域，却以今年上半年3755套的成交量，居全市榜首。在业内看来，今年房山的增长趋缓，成交量大幅提升，存量迅速减少。丰台大兴价格走高，也令邻近的房山开始松动。加上区域轨道交通建设和商业配套的逐步完善，房山也开始进化，呼唤豪宅。

黑马，成交大涨

亚豪机构市场总监郭毅不久前说过这样一段话，如果把北京分成东西南北、东南、西南、东北、西北八个方向看北京商品住宅成交总价情况，最贵的是东北方向，套均总价1359万元，其他北京区域，基本上总价都在600万到900万元之间，只有房山所在的西南板块最低，套均总价是316万元。

在北京，房山一直属于默默无闻的区域，既没有地王的加持，也没有交通、环境、配套的优势，此前房价飞涨与豪宅时代都与它无关。因为这里集中了大量的刚需楼盘，区域均价更是低于北京其他城区。

据中原地产统计，今年上半年，房山区新建住宅的成交均价为2.29万元/平方米，仅位列平谷、怀柔、密云、延庆四个远郊区之前。在北京的几个近郊区中，它的价格也明显偏低。与房山区位条件相似的几个近郊区中，门头沟区今年上半年的新建住宅成交均价达3.63万元/平方米，顺义区为2.89万元/平方米，昌平区为2.55万元/平方米。

不过，房山区却在今年上半年以3755套的成交量，力压通州、大兴等大热区域，摘得全市桂冠。

“这与房山今年较大的住宅供应有关。房山区也是今年上半年纯商品住宅供应最多的区域，新增供应套数达2846套，新增供应面积29.58万平方米。”郭毅表示，房山区土地较为集中供应的年份是2008年和2009年，各出让了十多块住宅用地，此后只有在2014年和2015年才出让了8块住宅用地，这使得房山近年来的热点炒作偏少，房价没有出现飞涨的现象。

去年11月底，房山阎村地块出让，其楼面价在1.85万元/平方米左右。尽管比起当年年初门头沟龙泉镇4.8万元/平方米的楼面价低廉很多，但这一地价还是超过了周边房价。而与阎村地块同日出让的房山长阳地块，则拍出了42.03亿元，楼面价达2.95万元/平方米。以此来计算，这一宗地未来售价也将逼近6万元/平方米。

随着房山地价的上涨，以及供应放缓，区域房价也出现了补涨的机会，不少业内人士认为，未来房山的“洼地”印象也有可能出现转变。

品牌房企抢滩

2009年，北京市政府推出的新南城计划，让房山进入发展的快速通道，上千亿元的投入开始重塑着房山风貌。

“城南计划2900亿”、“地铁零距离”、“CSD（中央休闲购物区）”、“华北最大奥特莱斯”、“京津冀一体化”这些整体规划，正在逐步落到实处，房山的配套正在完善和升级。

具体来说，近年来，房山新城CSD、高教园等区域规划建设已经相对成熟，而华北最大奥特莱斯购物中心落户也使得房山商业吸引了足够人气，区域商业价值以及配套开始逐步提升和完善，地铁房山线的开通、燕房线的建设使得房山交通发展迅速，价值也不断提升。这一系列的利好都极大地推升了房山核心区域的升值潜力。

在房地产行业人士看来，房山正在形成有自己特色的居住环境。

近年来，随着万科、远洋等一大批品牌房企的纷纷进驻，合力耕耘，房山的居住品质得以迅速提升，形成了以长阳、良乡为核心的西南新地标。

北京城市化向近郊纵深拓展的现实，也让开发商们看好这里的发展潜力。

2009年起，万科等品牌房企开始在长阳拿地建房，包括五矿、金隅、万年基业、旭辉、天恒、首创在内的多家知名房企已经在房山落地开花。

目前，房山已聚集了北京城建·徜徉集、绿地新都会·国际花都、中粮万科长阳半岛、芭蕾雨·悦都、中国铁建·长阳国际城、中国铁建·原香小镇、首创·紫悦山、长阳光合作用、建邦华庭、首开·熙悦山等在售40余个住宅项目。

“北京市的开发规律是次第开发的。当然首先开发的是城区，或者政府所在地等重点区域。然而，随着交通网络的进一步完善，北京其他区域肯定是次第开放。现在北京城市发展的趋势很明显，除了做核心区，政府还是会疏散人口。”泰禾集团总裁助理兼品牌总监沈力男去年年底向记者表示，房山区域现阶段的热度虽然不高，但是从长期发展来看，还是具有很大的发展空间。

区域结构进化

实际上，随着区域配套的完善和品牌开发商的入驻，房山楼市的供应结构也在发生变化。从刚开始针对首次置业的刚需人群，渐渐向有首次改善需求的人群过渡，部分高品质的项目也在逐渐开始入市。

五矿·铭品、万年·广阳郡九号、天恒·乐墅、韩建·观山源墅等楼盘价格虽然不能同动辄“10万+”的地王项目相比，却也大大超过了房山区域均价。

据记者了解，位于良乡大学城附近的广阳郡9号，主打140-190平方米的三到四居，均价45000元/平方米，单套总价在500万至700万元之间。而位于房山阎村附近的天恒·乐墅，双拼别墅产品总价600万元起的价格，均瞄准改善型需求客群。

“目前，位于西南五环的长阳、良乡，住宅一改以前以中小户型为主的供应结构，大户型产品的供应量明显增加。”郭毅指出，在长阳、良乡等板块，120平方米以上的大户型产品供应套数与中小户型各占50%。与去年同期相比，长阳、良乡在区域内商品住宅总供应量下滑了近三成的背景下，户型面积为150-200平方米的住宅供应量反而同比大增574%。房山区域楼市正在经历一个高端化的过程。

“未来几年，随着新晋地王中粮天恒长阳稻田地块、阎村镇地块、天恒良乡高教园地块等项目入市，京西南高端住宅格局将进一步被强化。”长海御墅·云舒苑有关负责人表示。

事实上，在房山的长阳和良乡两个板块，6月新房均价已经达到了2.95万元/平方米和2.57万元/平方米。而较远一些的阎村，6月新房均价仅为1.7万元/平方米，而更远一些的琉璃河均价仅8600元/平方米。这些偏远区域的房价在数据统计时拉低了房山区的均价，也让房山呈现出“洼地”的态势。

“这与房山区域面积较大有关，”中原地产首席分析师张大伟表示，房山分为多个楼盘相对集中的板块，而每一个板块又有着不同的区位特点，这也造成了房山区域市场相对复杂，各个区域之间的供应结构和价格相差较大的局面出现。

“好的板块如长阳、良乡房价已经攀高，而远一些的阎村等地，由于去年的土拍和燕房线即将通车的利好，也开始酝酿涨价。”

中原地产数据显示，在长阳板块，中粮万科·长阳半岛带精装修的商住房，销售均价为35000元/平方米，比周边广阳城、良乡大学城附近的楼盘，价格高出不少。例如，位于广阳城地铁站附近的住宅项目金隅糖+，售价在2.7万元/平方米左右，附近的世茂维拉则在2.6万元/平方米。再往南一些，良乡大学城北侧的旭辉E天地商住LOFT产品，上半年毛坯房销售均价仅在1.9万元/平方米左右。

但是现在，上述几个项目的报价均已大大超过今年上半年的销售均价。如中粮万科·长阳半岛的商住产品，其最高售价达3.8万元/平方米。金隅糖+目前售价已达到3.5万元/平方米，而旭辉E天地目前现房售价也达2.5万元/平方米左右。

亚豪机构数据显示，今年上半年房山长阳、良乡的商品住宅成交均价与去年同期相比，上涨幅度高达19%，比房山全区的平均涨幅高出8个百分点，预计下半年还将整体拉升西南五环楼市的价格水平。

去年，房山长阳、阎村两宗地块入市，遭大型房企热捧，也将两板块的楼面价抬升到2.95万元/平方米和1.85万元/平方米，未来售价预计分别为6万元/平方米和4万元/平方米。

前景向好

不只一位房山区域开发商向记者表示，跟其他位置相近的区域比，房山区域的总体价格仍然是偏低的，所以今年以来，长阳、良乡等区域的大涨是属于“补涨”。

在张大伟看来，目前房山还有一块价值洼地正在崛起，就是阎村、窦店。依托区域内燕房线利好，以及即将开通的房山线延长线。

首创置业副总裁钟北辰直言，随着房山战略性新兴产业的发展，未来房山产城融合和产城发展的质量都值得期待。

著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮表示，从京津冀协同发展角度来看，房山区未来发展也具有一定潜力。在房山未来的投资除了侧重于产品运营之外，接下来可能要跨领域创新，不仅仅是做房地产本身，要更多涉及基础设施、公共服务。

全国房地产商会联盟执行主席顾云昌则表示，未来尽管第二机场建在大兴，但是离房山良乡很近，交通也很便利。空港经济带将对良乡、房山乃至整个京西南的发展，起到催化作用。