房地产发展对地区经济增长的影响研究——以吉林省为例

王佳琪



房地产发展对地区经济增长的影响研究
——以吉林省为例

王佳琪

伴随着整个中国经济形势的发展势头良好、发展速度加快，房地产行业在最近的十余年来可谓是发展最迅速、最能挣钱的行业之一，同时也是地方财政的重要支柱之一，可以说房地产行业的发展好坏直接关系到我国整体经济的走向。吉林省作为一个传统的老工业基地，房地产发展对该地区的影响也是巨大的，本文就吉林省房地产发展对地区经济增长的影响展开讨论，通过一系列的数据分析、对比，房地产的发展可以拉动地区经济的增长。

房地产;经济增长;吉林省

一、吉林省房地产发展现状

年份面积 20102011201220132014建筑业房屋施工面积5900.707446.6913133.1212518.7913992.95建筑业房屋竣工面积4272.904194.606026.656344.107334.96国有建筑业房屋施工面积205.90285.86490.19560.61376.79国有建筑业房屋竣工面积157.3079.70191.85303.94216.37集体建筑业房屋施工面积69.10181.64154.45121.4172.71

年份产值 20102011201220132014建筑业总产值1348.781626.651990.432211.442521.00建筑工程产值1154.431366.771724.691903.962162.08安装工程产值158.20212.98193.49215.55241.6

从上面的表格数据中我们可以直观的看到，在吉林省2010-2014年间的GDP总量中，建筑行业的所占整体GDP的比重还是非常高的。这些数据也充分说明了房地产在整个吉林省的经济发展中扮演的角色，可以说是影响吉林省经济发展的最大数据之一，虽然房地产对吉林省的GDP贡献很大，但是随着政府调控政策和市场规律的自动调节，房地产经济已经不复当年之勇，整个房地产行业已经出现了较为明显的泡沫，而此时如果地方经济发展仍然需要房地产行业来拉动的话，那么对地区未来的经济发展将会产生非常大的影响。

(一)房地产发展速度快,推动经济不断增长

随着我国经济的快速发展，城市化进程是不可避免的，同时我国也在进行大规模的城镇化建设,这些因素的直接后果就是导致人们的购房需求极大的增加。这种急剧的需求也刺激了房地产开发商的投资积极性,使得市场上的流动资金大规模的向房地产行业聚集。吉林省的房地产发展也非常迅速，根据国家统计局的数据显示

年份亿元2005216.892006256.002007304.712008408.752009487.322010577.002011693.532012794.292013840.752014891.40

我们知道房地产行业是一个牵涉到多方面的行业，它最大的特点就是能够从投资和消费两方面促进经济的增长:房地产从开发、投资到消费是和钢铁产业、建筑行业、原材料行业、建筑材料、室内设计与装修等行业存在紧密联系的,同时这些行业的发展也是国内经济发展的重要推力[1]。相对于其他行业在GDP上的单一贡献,房地产业对国民经济的贡献在综合维度的贡献上有着绝对优势,是目前国民经济中的支柱产业之一。

(二)房地产开发过程中资源消耗量大

虽然房地产行业对国民经济的贡献非常大，但是也存在着资源消耗大等现象，但是令人担忧的是，我国目前能够利用的土地资源虽然在土地总量上占据世界前列，但是缺陷依然不能忽视，那就是人均耕地少、高质量耕地少、后备土地资源少等问题。自改革开放而来的几十年中，我国的经济发展取得了令世人瞩目的成绩，但是由于盲目的城市扩张导致了对我国的自然资源、土地资源、矿产资源等带来了巨大的、不可挽回式的破坏。随着经济的高速发展，城市化的扩张难免会带来房地产业的扩张，房地产的开发驶入了历史上不曾有过的“快车道”时期[2],这样快速发展的后果就是大量的可利用耕地被占用、自然环境恶化、各种不可再生资源消耗加剧、动植物灭绝速度加快、环境污染导致的疾病种类增加等问题。

(三)房地产市场持续升温

在2009年的1-9月份中，吉林省房地产持续升温，在建设投资、施工面积、房屋交易量、商品房平均价格、二手房交易额、房地产购房贷款、房地产开发贷款等方面均达到历史最高点，在房贷产投资方面，由于市场需求的快速增长、投资商的热情和政府的支持，所以在总的房屋建筑面积和土地出售量都呈现出比较高位的增速[3]；而因为商品房的价格普遍较高，所以退而求其次的二手房交易市场也比较火爆，在1-9月份的交易额中与上年相比高出15个百分点。

二、吉林省房地产存在的问题

(一)房地产价格上涨速度过快，价格虚高

根据国家统计局公布的数据显示，2014年全国商品房平均销售额比2013年的全年销售额总共上涨了19%，当然这也和物价、房价的不断上涨有关系，比如从2013年下半年到2014年末间的商品房销售价格是比往年的价格要高的。我国的房价长期处于一个虚假过高的特殊情况，这就导致房地产行业的利润远远高于其他各行业的平均利润率，但是因为国人对住房的特殊情结和受结婚、孩子上学等的影响，所以虽然房价虚高但是市场需求量一直很大。但是从国际一线城市的房价来看，纽约住户的平均收入与房价比仅为6.9倍，德国柏林的为3.6倍，法国巴黎的是4.2倍，俄罗斯首都莫斯科的更低一点，只有2.9倍，但形成鲜明对比的是[3]，以“北上广”为代表的一线城市的平均收入与房价比则为20-30倍；另外在房地产的利润率上，国际一线城市中的房地产利润率均保持在5%左右，最高的也不过是6%～8%之间，但形成鲜明对比的是，我国房地产利润率高达30%～40%，虽然我国的政体发展水平还未赶得上发达国家的发展，但是最起码已经在房价上高别人一线了。

(二)房地产市场“泡沫化”高

我国房地产行业存在着起步晚、时间短、炒房猖獗、后来居上、房价虚高等特点，同时因为特殊国情，导致房地产行业在很长一段时期内都无法让市场充分发挥作用，更多的是一种人为的调节，因此不免受到外界许多不良因素的影响,这种影响的后果之一局势使得我国房地产市场的泡沫化程度非常高。高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响整个房地产行业中上下游的所有供应商，不利于整个房地产行业的健康发展，也无法发挥房地产业对经济的推动作用。同时房地产业的巨额收益和房价的居高不下甚至是略有反弹的前提下，使得各种流动资金不断加入到对房地产的投机行为中去，各种炒房现象和行为愈演愈烈，大有全民炒房的架势，这种结果就导致了房价本身的价值已经远远的偏离了真实的市场价值，也远远高于居民的平均收入水平。

(三)高房价问题引发一系列社会问题

房地产市场的混乱使得房价无规律、上涨速度过快，引发了一系列的社会问题。首先，社会贫富差距越来越大，因为房地产价格过高的原因之一就是因为在拆迁过程中的补偿费用过高，但是这笔过高的补偿费是转嫁到购房者的身上的，所以就会导致这样的情况出现，一个辛辛苦苦干了一辈子的人的资产还不如一套被拆迁的房子的补偿价格，那么人们的心里难免会受到影响；其次，许多刚走出校门的大学生马上面临的问题不是找工作，而是买房，可以说在未来预期的多少年内“房贷”都是一个令我们非常沉重的话题；另外因为房价的过高，也催生了许多“离奇”的事情，比如假离婚就为了多分一套房，比如为了争夺房产证上的署名而闹离婚等社会现象。这些例子都直接或间接的反映了我国房地产市场因为不正常的房价而引发的社会不良现象。

三、房地产的发展对地方经济发展的影响

(一)房地产行业与经济增长的关系

房地产行业作为我国近十几年经济发展过程中的支柱行业之一，可以说房地产行业的发展在推动国内经济增长和相关附属行业的发展上市有着巨大的贡献的。而且经济的增长也就表明居民收入的增长，而居民收入增加直接导致住宅需求的增加；其次，经济快速增长的直接后果就是老百姓手中的钱多了，消费增加了，消费增加的直接后果就是市场中的生产种类不断扩大，企业不断扩大生产，在这种市场急剧扩大的前提下，商业、工业用地的需求也会大量增加；另外，经济增长也会促使政府加大对基础设施的投资力度，使国民的生活环境和出行条件得到改善，生活成本的减少会相应提高其他方面的消费[4]，所以说房地产行业并不是一个孤立的行业，它的发展是和整个地区的发展密切相关的，是现代经济发展链条中不可或缺的一环。

(二)政府土地收入的经济贡献

政府通过房地产开发而取得土地资源收入，这部分收入主要用于城市基础设施建设和政府购买，虽然这其中的一部分严格来说属于投资，但是另外一部分则属于消费领域。从消费领域来看对经济发展有着非常重要的作用，目前我国正处于房地产业集中消费的重要阶段，同时由于中国的传统家居思想，对房地产的特殊消费偏好，以及地方政府利用“土地剪差”去支援城市建设的手段等等原因[5]，促使房地产行业出现了一个非常繁荣的“黄金时代”，这一时期的房地产行业对经济的带动要远远高于其他任何经济体，非常具有代表性的一个例子就是在2008年的“次贷危机”影响下，我国的房地产经济总额仍占全国经济总额的14.67%，贡献率达到了当时的历史新高17.29%，可见房地产行业的发展在当时“次贷危机”的影响下对我国经济的稳定和回升产生了巨大的作用。

四、未来吉林省房地产发展战略

(一)改革地方政府的政绩考核评价体系

要改变“唯GDP论”和城市建设的考核制度，“唯GDP论”不是吉林省的特产，而是全国性的论调，但是要更加注重经济社会协调发展、维护社会稳定和谐和民生的改善。但是GDP是目前衡量一个地区发展的重要指标之一，而且也是上级领导对下属的考核标准之一，所以从这两方面来讲，地方政府仍然会通过支持房地产业来促进当地的经济发展，所以要根除这一思想不是一朝一夕之功，而是综合体系的建立。

(二)加快各类保障房建设，完善住房市场结构

受到我国经济不断发展和城市化进程加快，以及农村人口大量向城市中迁移等因素的影响，人们对城市住房的需求还会持续增加。为了满足人们日益增长的住房需求，政府要在三方面下功夫，首先，政府部门应该在保障性住房、廉租房、公共租赁房、经济适用房等多种房型的供给上多下功夫，尽可能的保证稳定且够量的房源供给，以满足中、低收入家庭住房的刚性需求[6]；其次，要根据吉林省的实际情况，实行“分级制度”，建设不同种类和档次的住房，比如开设高、中、低档不同层次的商品房，用以满足不同收入阶层的住房需求；最后，省政府要出台相应的关于规范发展二手房市场的规定，因为二手房市场也是整个房地产行业中不可忽视的一环，政府可以通过差别化补贴、合理开发等手段来促进二手房市场的健康发展，不断扩大二手房利用率。

(三)加快产业结构调整和优化升级

房地产行业的特殊地位使得房地产业不能像其他行业那样置身事外，作为地方经济发展的重要支柱，把房地产作为拉动经济增长的保命药方已经不是一个地方在做了，但是如果政府能够大力扶持以服务业为主的第三产业，那么就能够逐渐摆脱房地产行业“一家独大”的局面[7]，这样对于政府调控地方经济发展也会更加容易。

(四)调控房价

除了市场的自动调节之外，还需要有政府的宏观调控政策。那么当前除了税收政策之外，还需要其他相关配套政策的出台，因为仅仅依靠税收政策的调控是达不到目的的。比如对于高售价的别墅，政府对于这种别墅住宅可以不予审批；同时政府也可以制定适用于当地的人均最高居住标准制度，在居住面积、购买数量等方面加以控制，以抑制高标准住房的市场需求[8]；此外，对于圈地不建、捂盘拒售等违背市场正常发展的行为要加大查处力度，坚决杜绝这种情况的发生。(作者单位：延边大学)

[1]刘分龙，汤浩.地方财政收入、经济增长与房地产价格关系实证研究[J].《商业时代》,2012(31):120-123.

[2]万冬.地方政府行为与房地产发展-基于上海市的实证研究[J].《湖南医科大学学报:社会科学版》,2010,16(1):95-100.

[3]许宪春，贾海，李皎，李俊波.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].《中国社会科学》,2015(1):84-101.

[4]吕涛.房地产投资在地方经济发展中的影响-基于东部10个省市的经验分析[J].《经济问题》,2012(10):34-36.

[5]张伦俊.房地产业对地方财政与地区经济的影响效应-基于多元分析方法[J].《审计与经济研究》,2013,10(4):18-26.

[6]徐毅然.三线城市房地产行业发展对地方财政经济的影响分析[J].《西部财会》,2014(12):75-77.

[7]田文杰.中国房地产对经济的影响[J].《中国商界》,2010(9).

[8]只德胜，贺芳凝.地方政府行为与房地产市场过热发展-基于地方财政的视角[J].《地方财政研究》,2010(5):60-61.

王佳琪(1995-)，女，汉，吉林农安人，本科，延边大学。