浙江房地产市场已步入新常态——“十二五”时期浙江房地产价格监测报告

毛昭君

浙江房地产市场已步入新常态
——“十二五”时期浙江房地产价格监测报告

毛昭君

房地产业作为国民经济发展的支柱产业和先导产业，其周期性的波动和宏观经济周期相互影响、相互作用。五年间，浙江房地产市场交易活跃，价格涨跌起伏，城市之间、区域之间、产品之间以及开发商之间都表现出分化态势，逐渐进入“优胜劣汰、兼并重组、有亏有赢、有进有出”的新常态，行业转型升级势在必行

“十二五”时期，面对国内外形势的复杂变化，浙江省以“八八战略”为总纲，按照干好“一三五”、实现“四翻番”的战略部署，经济社会发展上了一个新台阶，为高水平全面建成小康社会奠定了坚实基础。五年间，浙江房地产市场交易活跃，价格涨跌起伏，市场分化明显，呈现出新特点。

住宅销售价格走势及特点

新建商品住宅月同比价格大幅波动。“十二五”时期，浙江房地产市场交易活跃，从新建商品住宅月同比价格来看，五年间涨跌起伏，整体呈现W型的运行态势（见图）。主要分为五个阶段：2011年1-12月，同比价格呈现上涨态势，但涨幅不断缩小；2012年1月-2013年3月，同比价格进入连续15个月的下降通道，其中2012年7月同比下降9.2%，为“十二五”时期降幅最大的月份；2013年4月-2014年5月，同比价格稳中趋升，其中2013年11月同比上涨7.7%，为“十二五”时期同比涨幅最大的月份；2014年6月-2015年9月，同比价格连续16个月下降；2015年10月起，市场再次回暖，同比价格持续上涨。

新建商品住宅价格整体回落。“十二五”时期浙江新建商品住宅销售价格经历了两轮环比持续下降，时间长达31个月，导致2012年以来的全省新建商品住宅销售整体价格水平低于2010年。五年中，全省新建商品住宅价格水平在2011年7月份达到最高值，比2010年上涨4.1%；2015年3月份跌至谷底，比2010年下降7.3%；2015年12月份全省新建商品住宅价格仍比2010年下降3.6%，其中90-144平方米户型价格下降4.5%、144平方米以上户型价格下降3.7%、90平方米以下户型价格下降3.3%。

图 “十二五”时期全省新建商品住宅销售价格同比指数（%）

新建商品住宅销量逐年攀升。“十二五”时期，浙江新建商品住宅成交面积和成交金额（11个设区市城区）基本呈现逐年上涨态势（2014年价格下降导致成交金额同比减少）。2011-2015年，全省新建商品住宅成交面积和金额分别增长179.5%和190.7%，年均增长29.3%和30.6%，其中2015年比上年增长33.4%和38.3%，增幅创四年（缺2011年增长数据）来最高。

价格波动地域性分化明显。由于各地社会经济发展不均衡，全省房地产市场的地域性分化明显，具体表现为不同设区市新建商品住宅销售价格走势差异较大。五年间，全省新建商品住宅销售价格累计下降7.9%，其中温州下降23.1%，降幅为全省最大，大于降幅最小的金华（2.3%）20.8个百分点。分年度看，各市新建商品住宅销售价格走势差异也较大，2011年十涨一跌，其中温州下降0.7%，降幅与涨幅最大的舟山相差7.4个百分点；2012年全面下降，其中温州下降14.3%，降幅大于舟山12.2个百分点；2013年十涨一跌，其中温州下降3.5%，降幅与涨幅最大的杭州相差9.4个百分点；2014年一涨十跌，其中金华上涨0.5%，涨幅与降幅最大的台州相差6.2个百分点；2015年全面下降，其中舟山下降6.2%，降幅大于宁波、温州4.7个百分点。

杭州、温州等城市价格波动敏感度较高。浙江房地产市场化程度高，杭州和温州成为全国城市房地产市场价格最为敏感的地区。在全国70个大中城市中，杭州市新建商品住宅销售价格处于领跌地位。温州市自2011年9月开始连续40个月同比价格下降，其中35个月为70个大中城市中唯一下降城市。与2010年相比，2015年12月浙江杭甬温三个城市定基价格分别下降2.7%、2.3%和22.4%，价格走势与北上广深一线城市以及周边省会城市截然相反，其中温州降幅与涨幅最大的深圳相差105.3个百分点。

新建商品住宅销售价格变动原因分析

“十二五”时期，浙江经济社会发展上了一个新台阶。房地产业作为国民经济发展的支柱产业和先导产业，其周期性的波动和宏观经济周期相互影响、相互作用，推动或制约国民经济的协调稳定发展。

经济增长是促进购房需求的重要因素。“十二五”时期，浙江经济发展良好，全省生产总值从2010年的27748亿元跃升至2015年的42886亿元，年均增长8.2%，超出规划目标0.2个百分点，高于7.8%的全国年均增幅。随着浙江经济的持续增长，城市化、工业化进程不断加快，人口不断输入，再加上城市新区建设和旧城改造规模不断升级，住房需求不断提升，有力地促进了浙江房地产市场的发展。

宏观政策调控对房地产市场产生重要影响。“十二五”时期，国家对房地产的宏观调控由紧到松，对浙江房地产市场的价格走势产生了重要的影响，全省新建商品住宅销售环比价格涨跌频繁，政策效应明显。在“十一五”后期全国房价迅猛上涨的背景下，2011年1月国务院发布房地产市场调控“新国八条”，实行“限购”“限价”“限贷”政策。同年，央行在2月8日、4月5日和7月6日3次上调了商业贷款利率，基准利率将从6.40%上涨到7.75%。宏观政策的收紧直接促使2011年全省住宅销售价格涨幅回落进而走入下降通道。2013年，宏观调控效果减弱，房价出现反弹。全国楼市出现了明显的分化趋势，以行政手段为主的全国一刀切式的调控不复存在，地方政府的调控自主权逐步增强。2015年是“去库存”年，以年初两会《政府工作报告》提出的“稳定住房消费，支持自住和改善性住房需求”为标志，从“330”政策开始，一系列鼓励支持住房需求的政策相继出台。宏观政策的持续宽松逐渐恢复了市场信心，使得购房者对房价走势的预期发生变化。全省住宅销量逐步上升，价格企稳回升。12月份全省新建商品住宅销售价格同比指数为103.3，较1月份扩大11.4个百分点。

投资规模决定市场供给。房地产开发投资增长拉动区域经济增长，而投资过度扩张则会造成供大于求。“十二五”时期，全省累计完成房地产开发投资超过3万亿元，前四年投资额不断增长，使得市场供应量不断增大，部分区域库存过大。2015年受国内经济增速下降以及国内经济结构调整等众多因素影响，全省房地产开发投资增速明显下降，商品房新开工面积和房屋竣工面积均有所下降，全省房地产开发完成投资同比增速持续下降，同比下降2.1%，年度首次出现负增长。全省新建商品住宅可售房源从2014年末的33万套减少至2015年末的30万套，库存压力相对减小。

城镇化进程助推购房需求。“十二五”时期，浙江坚定不移推进经济平稳健康发展和转型升级，常住人口从2010年末的5463万人增长到2015年末5539万人，城市化率从61.6%提高到65.8%。2015年浙江城镇常住居民人均经营净收入和财产净收入分别为6646元和6048元，分别比2010年的4029元和4690元增长了64.9%和29%，年均分别增长10.5%和5.2%。同时全省大力推进“三改一拆”，共完成“三改”面积5.8亿平方米。在浙江城镇化进程不断推进的基础上，城乡居民居住条件得到不断改善，2015年浙江城镇常住居民人居住房建筑面积为40.5平方米，较2010年末的35.3平方米增加了5.2平方米。城镇化进程加快和浙江经济的持续发展，使得购房需求进一步加大。

保持房地产市场平稳发展的对策建议

区域分化严重，供给需求双侧要改革。浙江房地产市场经过多年的发展后，市场分化逐渐明显。全省各地新建商品住宅供需情况不一，城市之间、区域之间、产品之间以及开发商之间都表现出分化态势。一些学区配套好、交通便利的区域去化速度较快，而部分区域库存集中、生活配套一般，库存长期得不到消化。要解决市场分化现象，需从供需两侧发力。从供给侧看，针对市场冷热不均的情况，应当结合当地房地产市场去化节奏，从新增供应量上进行分类调控，把握土地供应节奏。同时，加强区域整体规划，加快学区、医疗、交通等公共服务的均衡发展，确保在售楼盘同期配套建设进度。从需求端看，根据当地的常住人口及流入人口数量、经济发展状况以及城市规划等综合因素，因地制宜制定相关政策，合理释放购房需求。

产品同质化，经营创新需加强。从长期趋势看，全省房地产市场已跨越数量短缺阶段，房地产业在经过“高成长、高利润”的快速发展阶段后，逐渐进入“优胜劣汰、兼并重组、有亏有赢、有进有出”的新常态，行业转型升级势在必行。未来市场需求将从追求数量向追求质量转变，改善型、第二住房、高舒适度住宅、养老住宅、青年公寓等差异化、特色鲜明需求的产品，将成为市场供给重点。当前房地产市场在销售规模回升的同时，行业信心依然不稳，要在激烈的房地产市场赢得一席之地，房地产企业应该抓住机遇转型升级，通过全面创新实现可持续发展。企业要积极研究市场需求，把握当前购房者的消费理念，通过调整产品结构，在项目开发中加强文化、娱乐等方面的建设，抓住户籍制度改革的实施、新型城镇化发展以及放开“二孩”生育等政策的红利，提高市场竞争力。

市场波动频繁，供需双方预期需引导。购房需求受到市场和政策等因素影响明显，媒体应当合理引导市场预期，避免夸张放大一些个别现象，引发市场恐慌。政府部门应当规范库存、销量等统计口径，建立权威发布平台，使供需双方准确把握房地产市场供求情况，引导供需双方建立合理的市场预期，使房地产市场进入理性发展的轨道。

作者单位：国家统计局浙江调查总队生产投资价格调查处