江苏大中型水利工程建设农村房屋补偿标准分析

贾　健　叶新霞　张　艺　黄　莹



江苏大中型水利工程建设农村房屋补偿标准分析

贾健叶新霞张艺黄莹

一、问题的提出

水利工程工程是国民经济和社会发展重要的基础设施和基础产业，符合“为了公共利益的需要”。水利工程建设过程中不可避免涉及到征迁补偿与移民搬迁安置，不仅关系到水利工程前期的立项，也直接影响着水利工程建设能否顺利实施，同时也关系到移民的切身利益和社会稳定。

江苏省目前没有出台统一的农村房屋补偿标准的政策规定，导致审查部门批复的房屋补偿标准不仅较低，而且不统一，工程实施时也经常由于补偿标准不一致或者补偿不足而带来矛盾。因此为了更好地指导水利工程建设中涉及的农村房屋拆迁补偿实践工作，有必要对江苏省农村房屋的补偿标准进行深入地分析研究，分片区分结构进行房屋重置价测算，并综合考虑地方、周边省份标准及物价因素，得出农村房屋的具体补偿标准。

二、补偿标准比较分析

为了更好地测算江苏省大中型水利工程建设集体土地上房屋征收补偿的标准，预估一个适合江苏省经济社会发展水平的补偿标准，需要对不同层面的补偿标准进行分析。主要从四个层面进行比较分析：第一个层面是将江苏省省域内近期批复的水利工程建设农村房屋征收补偿的标准与江苏省周边省份（本文参考安徽省发展改革委员会、安徽省水利厅联合发布《关于公布安徽省大中型水利水电工程建设地面附着物拆迁补偿标准的通知》（皖发改农经〔2012〕98号），以下简称皖发改农经〔2012〕98号文）进行对比；第二个层面是，从江苏省13个省辖市中选取泰州、扬州、无锡、常州、苏州、连云港、苏州等市近几年农村房屋征迁补偿的重置价格进行对比分析；第三个层面是将近期批复的水利工程建设房屋征收补偿标准与省辖市房屋征收补偿标准进行对比分析；第四个层面是将近期批复的水利工程与安徽省的补偿标准进行对比分析，具体的补偿标准对比分析详见表1、表2。

表1　近期实施工程及安徽省农村房屋补偿标准表（单位：元/m2）

表2　有关市房屋重置价对比表（单位：元/m2）

通过表1中将近期实施工程批复标准和皖发改农经〔2012〕98号文中的补偿标准相对比，可发现江苏近期实施工程批复的框架房、砖混房、砖木房标准均低于皖发改农经〔2012〕98号文中规定的标准，只有简易房标准上限高于规定的上限。

表2中将选取的苏北、苏中、苏南三个区域内的不同城市、不同结构的房屋重置价进行对比，可以发现不同类型房屋重置价的范围如下：框架结构720～1492元/m2、砖混结构400～864元/m2、砖木结构320～1015元/m2、简易结构150～293元/m2。

近期实施工程批复标准与部分省辖市标准对比，苏南省辖市框架房的标准高于近期实施工程标准，砖混房、砖木房、简易房省辖市标准和近期实施工程标准差别不大。

部分省辖市标准和安徽省标准对比，框架房苏南标准明显高于安徽标准，砖混房、砖木房江苏标准和安徽标准差别不大，简易房江苏标准低于安徽标准。

三、分片区分结构房屋重置价测算

由于江苏省省域内的苏北、苏中、苏南三片区域经济社会发展水平存在一定的差距，因此在进行房屋重置价测算时也分苏南、苏中、苏北三个地区分别进行分析评估。苏南地区的典型性居民房屋调研以走马塘工程、新沟河工程沿线为主，苏中地区以泰东河工程、川东港工程沿线为主，苏北地区以洪泽湖大堤工程沿线为主。

土木结构的房屋在江苏省较少，因此此处未将土木结构的房屋类型纳入分析范围，而根据实地调查的结果显示砖混结构为江苏省农村居民房屋的主要结构类型，其中苏北、苏中地区以砖混一层、砖混二层居多，因此苏北、苏中地区分框架结构、砖混一层、砖混二层、砖木结构、简易结构5种类型分别测算；苏南地区以砖混二层、砖混三层居多，因此苏南地区分框架结构、砖混二层、砖混三层、砖木结构、简易结构5种类型分别测算。

其中人工工资和主要材料价格采用市场指导价和2014年定额规定价，分片测算出的房屋重置价见表3～表5。

根据表中数据分析，框架结构重置价范围为1249～1325元/m2，砖混一层重置价范围为1059～1148元/m2，砖混二层重置价范围为1132～1255元/m2，砖混三层重置价范围为1304元/m2，砖木结构重置价范围为873～976元/m2，简易结构重置价范围为268～316元/m2。

表3　苏南民居重置价概算表

表4　苏中民居重置价概算表

表5　苏北民居重置价概算表

表6　房屋单价对比分析表（单位：元/m2）

四、重置价测算值与批复、规定标准对比

为了进一步检验房屋重置价测算值的合理性，将重置价测算值与皖发改农经〔2012〕98号文中的补偿标准、近期实施工程批复标准及省辖市规定的标准进行对比分析，具体对比情况见表6。

根据表6分析，各种结构重置价测算值均高于皖发改农经〔2012〕98号文补偿标准；框架房、砖混房、砖木房重置价测算值均高于近期实施工程批复标准，简易房重置价测算值和近期实施工程批复标准差别不大；框架房重置价测算值和苏南市级规定标准差别不大，砖混房、砖木房、简易房重置价测算值均比市级规定标准偏高。

五、补偿标准结论

依据分片区分结构农村房屋重置价测算，同时参考江苏省近期水利工程批复和实施情况、省辖市及周边省份房屋补偿的相关规定，在分析研究的基础上，对江苏省农村房屋补偿标准提出如下分析结论：框架房1000～1200元/m2，砖混房800～1000元/m2，砖木房700～900元/m2，简易房200～400元/m2■

（作者单位：江苏省水利勘测设计研究院有限公司225009）