安邦的地产心思

董文艳

监管者希望险资做一个安静的财务投资者，但安邦的图谋不止于此

万科股权战局越发胶着。宝能、华润、安邦保险集团（下称安邦）、恒大及万科管理层股权割据。截至8月17日，宝能以占股25.4%位居大股东之位，华润以占股15.29%位居第二，万科管理层团队占股10%为第三，恒大紧跟其后，进一步增持至占股万科6.82%，成第四大股东，安邦占股6.18%，是万科第五大股东。

与恒大一样，安邦也是决定万科股权格局的重要未知因素。过去一段时间，安邦少有增持动作。但这种低调或将打破。近期有媒体报道称，安邦在万科复牌后也曾增持万科千万股，令占股6.18%略有上浮，但迄今并无来自安邦或万科方面的进一步确证信息。

在股权大战爆发之时入股万科，安邦的地产投资积极态度可见一斑。目前，除了万科，安邦还是远洋地产股份有限公司（3377.HK，下称远洋地产）、金地集团（600383.SH，下称金地）、金融街控股股份有限公司（000402.SZ，下称金融街）的第二大股东，以及保利房地产（集团）股份有限公司（600048.SH，下称保利地产）、华业资本（600240.SH）的第三大股东。

入股房企后，安邦的存在感与真实心态是什么？对于地产投资，身为险资的安邦甘愿做股东里“安静的小伙伴”吗？

地产胃口大

安邦的地产胃口正在逐渐加大。近年来，安邦入股房企举动频频。安邦最早出现在万科A股东之位是2014年三季度，当时持股2.13%，是万科第四大股东。此后，安邦数度增持，合计持有万科总股本超过6.18%。

2012年三季度，安邦首次出现在金地前十大股东名单里，持股1.5%。到2014年12月19日，安邦旗下安邦人寿保险购股金地累计达6.33亿股，占金地总股本14.09%，而安邦旗下安邦财产保险购股金地累计达2.65亿股，占总股本5.91%。后安邦人寿又少量增持至占股金地14.3%。至此，安邦合计持有金地集团约20%股份，坐上第二大股东之位。

2014年4月底，安邦第一次举牌金融街。到2015年12月10日，安邦旗下的和谐健康保险购股累计达4.75亿股，占金融街总股本15.88%。安邦人寿购股累计达2.73亿股，占金融街总股本的9.12%。今年8月17日，安邦系再度增持，合计占到金融街总股本约29.98%，位列第二大股东，第一大股东仍为金融街投资集团及其一致行动人。

安邦第一次登上远洋地产股东之位是在2015年12月4日。公告显示，远洋地产原第二大股东南丰集团将所持约15.4亿股份，以每股5.05港元的价格受让给安邦，安邦共花费约77.84亿港元。交易完成后，安邦持股20.5%，成为远洋地产第二大股东。彼时，远洋地产第一大股东是持股约29%的中国人寿保险（集团）公司（下称中国人寿）。至12月9日，安邦再度增持远洋地产，总持股约22.52亿股，持股比例提高至29.98%。而为保证第一大股东之位，中国人寿同样小幅增持，持股远洋地产约22.54亿股。

安邦还在2015年下半年持续买入保利地产股份。年报显示，截至2015年末，安邦财险持有保利地产4.05亿股，占总股本3.76%，成为保利地产第二大股东。今年6月，泰康人寿认购保利地产股票，占股7.35%，跃居第二，安邦退居第三。

安邦还持有华业资本4.99%股份，为其第三大股东。华业资本原名为华业地产，于去年更名，其营业收入主要来自房地产相关业务。

投资不动产是安邦的既定投资战略，而地产是目前的投资重点。从以上入股房企动作可知，近几年来，安邦将房企股权投资视为地产投资的重要环节。据《财经》记者了解，安邦内部设有地产投资各部门，投资决策时会各部门协作。现阶段，安邦尤其关注龙头房企，而对家族企业不太感兴趣，且较为看重房企带来持续而稳定的投资回报，销售规模在TOP20以内的房企均在他们考虑范围内。安邦相关人士向《财经》记者透露，目前他们对万达地产与招商蛇口较有兴趣。

“相比其他领域，房地产的风控和投资收益都相对不错，房企是相对稳定的投资标的。”上述安邦人士对《财经》记者说。

“险资现在空闲大量资金，缺乏很好的投资项目，而银行的固定收益又在下降，所以他们转而投向房企，做股权投资来保证收益。”中国民生银行北京分行行长荣煜告诉《财经》记者。

安邦人寿、安邦财险的2015年度报告中，安邦人寿将金融街和金地集团列为联营企业；安邦财险将金融街、金地集团和远洋地产列为不重要联营企业，投资账面价值分别达52.38亿元、25.84亿元和49.45亿元。

除了入股房企，谋取投资回报，安邦的地产投资路线还延伸至海外酒店收购。2014年10月，安邦斥资19.5亿美元，从希尔顿集团手中买下位于纽约曼哈顿公园大道的华尔道夫酒店。未来这个项目不仅会被建成超五星级酒店，安邦还计划将其中两个塔楼改造成住宅。

2016年3月，安邦牵头财团计划以140亿美元收购喜达屋酒店及度假村，与万豪国际开打三周竞购大战后，悄然退出。

“退出喜达屋竞购是因为价格谈不拢，如果价格再高，我们就变成了为并购而并购，未来收益没法保障。海外酒店的年投资收益率普遍在6%-7%的水平。”安邦相关人士告诉《财经》记者。

商业决策的最基本原则是盈利。2015年，安邦集团董事长吴小晖曾在哈佛大学的安邦招聘会上透露安邦的任何投资都从三个维度考量，即选择成本和效益、综合成本和效益、财务成本和效益。吴小晖说，在投资过程中，他没有决策权，只有否决权。

“安邦对不同的项目进行比较选择，对不同地区行业进行资产配置，筛选回报率高的项目进行投资。我们会在中国投资很多地产项目。”吴小晖说。

除了在北京燕郊以1.14亿元获得599.18亩商务金融用地，作为安邦保险燕郊后援中心，以及在上海张江有222.88亩土地作为安邦保险张江后援中心（项目内规划有办公楼，酒店式公寓）外，安邦在北京CBD核心区还有三个商务金融地块，共计37.58亩，建设内容涉及商业、金融、酒店、写字楼和顶级会所等。

戒备与无奈

安邦的投资底气来自近年来不断增长的保费收入。根据保监会披露的2016年上半年规模保费（各类保单的销售总额）收入情况，规模保费位列前十的寿险企业中，安邦系已占据两个名额，安邦人寿位列第二，和谐健康位列第六。其中，截至今年6月，安邦人寿规模保费累计达2284亿元，市场份额攀升至10%。

投资亦有红线。2014年2月，中国保监会发布《关于加强和改进保险资 金运用比例监管的通知》，规定保险公司不动产类（境内外合并计算）投资比例不能高于保险公司上季末总资产的30%。此前，保监会亦有规定，险资不得控股上市房企。

尽管30%股份是险资目前持股上市房企的上限，大多房企仍对险资股东方抱持戒心与担忧。这些资金满满、来势汹汹又不谙房地产业务的险资“大块头”，对于股权分散的房企而言，仍具相当的威胁性。毕竟，持股占比低于30%也可拥有对企业管理的话语权。而万科股权纷争让险资以“野蛮人”形象进入大众视线后，险资单纯财务投资者的形象正越发模糊不明。险资干预房企管理、控制房企的可能性一度成为公众话题。

今年7月21日，保监会主席项俊波在“十三五”保险业发展与监管主体培训班上，从防范风险角度，对保险公司激进经营策略和投资行为严厉表态称：少数公司进入保险业后，将保险作为低成本融资工具，以高风险方式做大业务规模，实现资产迅速膨胀，完全偏离保险保障的主业，蜕变成人皆侧目的“暴发户”、“野蛮人”。

从安邦自身收购海外酒店与金融机构的先例来看，多数案例中，安邦保留了原有团队，并未对企业管理有过多干预。在入股房企的行动上，一位安邦人士说，“其实我们不会像外界担心的那样，进到一个房企就去彻底控制企业管理层。要是影响到企业发展，那我们也没得赚了。”

《财经》记者了解到，针对入股的房企，安邦内设高管委员会，该委员会成员往往是安邦旗下各子公司高管，他们中的一部分人会派进入股房企任董事职位，职位之间亦有交叉，常有一人兼任多家房企董事的现象。

比如今年3月22日，安邦派驻53岁的安邦董事及副总裁姚大锋任金地董事。而姚大锋同时是远洋地产的非执行董事及审核委员会委员。

同一时间，在远洋，安邦派驻了43岁的上官清女士任远洋非执行董事，上官清是安邦旗下和谐健康保险股份有限公司董事长，现在还是金融街控股有限公司董事。

然而，房企管理层对新晋大股东安邦多抱敬而远之的心态。《财经》记者从远洋地产相关人士处了解到，在去年底安邦接手南丰股份成为第二大股东后，远洋地产董事局主席李明对外表现出了欢迎态度，但在内部却有如下讲话：现在外界都唱衰房地产，安邦选远洋入股说明我们有安邦看中的地方。但远洋应该深思的是，南丰这么好的股东，为什么要抛弃远洋？

房企的戒备与安邦的入股风格也有关联。不同于入股前与万科提前知会，安邦入股其他房企时很少提前告知。“我们的风格是突然买一个公司，然后买到一定比例的股权，再就没有然后了，实际很难再往下推进。”上述安邦人士说。

安邦入股的房企股权相对分散，万科股权争端难免会被房企看作前车之鉴。在远洋地产，中国人寿、安邦以各自近30%的股权占据前两大股东之位。“远洋股权结构和万科也有相似之处，我们资本为王的感触也很深，也都非常关注万科的股权之争。未来如果安邦联手中国人寿发难远洋，远洋管理层怎么抵抗？”一位远洋地产中层人士对《财经》记者说。

一面是房企的戒备，另一面却是安邦的无奈。

由于在企业内部存在感寥寥，安邦正在体会入股房企后的尴尬。在金地，董事会共14席，安邦姚大锋仅占一席。“我们与金地的日常沟通并不多，一般只有在需要安邦参与相关决策决议时，金地才会发一个邮件过来，有时我们会邮件予以否定。但否定有时有用，有时候也没什么用。”一位安邦人士说。

“安邦只参与我们股东会和董事会，不参与日常经营管理，这方面我们与安邦没有打过交道，更没有业务层面的合作。合作是关联交易，程序复杂，安邦还没有提出预案给我们。”金地高级副总裁兼董秘徐家俊告诉《财经》记者。数位金地员工也向《财经》记者表示，安邦这一股东方对一线业务层面而言几乎是隐身的状态。

“入股房企意味着已经进入企业内部，但安邦就像一个外来的儿媳妇，有被排斥的感觉。现在是每年拿一个分红就结束了，其实我们不想仅仅这样，但地产领域我们没有具体的操盘经验，也没有这方面专业人才，想干预很难。”上述安邦内部人士说。

谋求存在感

相比安邦，同为险资，中国平安保险（集团）股份有限公司（下称平安）却与房企走得更近，合作更显规模与成效。多位财险界人士向《财经》记者表示，在险资投资地产领域，平安是业界标杆。亦有安邦人士直接将平安视为榜样。

平安入股了碧桂园（02007.HK）与朗诗绿色地产（0106.HK）。作为碧桂园的第二大股东，入股后，平安和碧桂园便实现项目合作，力求双赢。如平安对接碧桂园的房地产项目销售，保险销售员帮助售房。碧桂园帮助平安拓展金融交易场景，平安将金融门店开到碧桂园的社区中。平安与朗诗地产也有项目合作开发。

为发展不动产投资业务，平安旗下成立了专门子公司平安不动产，从2014年开始，平安不动产在全国范围内联合房企拿地，以投资者身份对项目投入资金，获取后期收益权。平安不动产已陆续在北京、上海、深圳、武汉、成都、郑州等城市CBD布局写字楼物业，或自建或收购。

金地与平安在天津便有项目合作。险资与房企合作项目，要看项目投资的价值预期能否一致。“险资的投资预期往往比我们高。实际上做房地产项目速度慢，风险也多。”金地一位高管对《财经》记者说。

地产基因里有金融，而金融资本都想要超额收益。险资发展的趋势之一是，和各类符合自身利益的产业资本相结合，深入产业中去。“平安规模做得大，本就有金融优势，有资金也有地产人才储备，现在堪比开发商。安邦入股房企后还没能干预经营，目前看只停留在财务投资层面。”泰康人寿保险相关人士告诉《财经》记者，以后开发商有可能都是金融控股。

为了证明自身的存在感，安邦正在介入持股房企的运营管理。

《财经》记者了解到，在远洋地产，安邦入主后的表现已产生变化。此前安邦在远洋话语权不多，姿态友善，不介入项目投资，但近来越发高调，安邦开始在远洋项目投评阶段和年中业绩分析阶段，提高参与度，发表意见。

远洋地产相关人士对《财经》记者表示，这或与远洋地产股价下挫、安邦投资回报无法达预期有关。去年底安邦以股价5.05港元入股远洋地产，截至目前，远洋地产股价跌破4港元，安邦账面亏损已经在30亿港元以上。

《财经》记者获悉，今年3月底，安邦往远洋地产派驻了一名副总裁。胡波女士此前在安邦任中层管理者，转任远洋地产任副总裁后不再保留安邦职位，现远洋财务总监向其汇报工作。在今年远洋地产举办的内部半年会中，胡波作为副总裁，与远洋地产总裁一起主持了工作会议，足见其介入管理之程度。

这一人事变化标志着安邦开始向入股房企派驻管理层，一改往日只在房企派驻董事，权限仅限于董事会与股东会的情况。有意思的是，安邦的主动介入管理姿态也影响了远洋第一大股东中国人寿。现远洋地产险资股东之间的力量博弈正在悄然展开。

《财经》记者了解到，安邦入股前，原二股东南丰也未派驻过管理层，而第一大股东中国人寿曾派驻一名副总裁，但此人同时兼职人寿，一年后又撤回人寿。人寿此前无意于过多介入远洋管理。如今安邦派副总裁进场，人寿也不甘示弱，要求公平，重新派驻一名人员赴远洋任副总裁，现远洋投资管理部向其汇报工作，以形成管理上与安邦的相同话语权。目前人寿与安邦的远洋股权都接近30%，相差无几，关系微妙。

“现在是我们和安邦的磨合期，安邦与人寿派来的两位专职副总裁都主管远洋核心部门。他们对远洋投资评级与融资较有帮助。最近我们发债低息，也与他们有关。”一位远洋中层人士对《财经》记者说。据该人士介绍，目前远洋总体运营管理仍未受险资方太大影响，企业战略亦未有变化。

为了谋求存在感与话语权，安邦在房企股东会、董事会上也变得越来越有能见度。在金地股东会上，2015年5月8日，金地管理层酝酿半年之久的项目跟投方案被安邦与生命人寿否决，方案中途夭折。

房企项目跟投方案多用于捆绑员工利益与公司利益，以激励方式推动房企项目操盘运营合理化、高效化。关于这次否决，安邦内部有要秀一秀股东存在感的说法，有点为否而否的意思。经过金地管理层与股东方积极沟通，今年金地跟投方案已获通过，再度推行。

而在远洋地产的董事会上，尽管开会前管理层都曾与险资方先行沟通，但会上安邦方表达意见的言辞激烈程度多超过人寿，常有与各方针锋相对的争论场景。

在安邦看来，这与企业股权集中度有关。在控股比例集中的房企，安邦入股后享受业务基本面的分红即可，而在股权相对分散的房企，安邦计划与其寻觅项目合作的空间。

比如，像平安与房企的合作一样，当房企计划做一个养老项目时，安邦希望旗下保险业务能与其对接，以完成安邦金融业务对房企地产业务的渗透。又如，安邦与房企共同投资项目，安邦出资，房企操盘，共同享受收益。

保险讲究资产配置，在任何一个阶段不动产投资都是保险投资的重中之重。“房企里的开发型物业是赚快钱，而保险未来资金配置的思路是要追求长期稳定的现金流，安邦入股的都是持有物业较为优质的企业。以后，安邦以股权方式给房企提供资金，一起开发，也是一种不错的思路。”上述泰康人寿保险人士评价说。

越来越多的个案表明，虽然监管规则要求险资在房地产公司内扮演安静的财务投资人角色，但对所投资的房企，以安邦为代表的险资却在酝酿更为进取的做法，而越来越多的房企管理层也不得不接受这一变化。