关于土地市场的思考

方翠兰 刘霞

（重庆工程职业技术学院，重庆 400050）

关于土地市场的思考

方翠兰 刘霞

（重庆工程职业技术学院，重庆 400050）

房地产价格为什么存在地区差异性，这和土地市场有何必然的联系，本文就土地市场进行分析，研究土价与房价的联系。

房价；土价；土地市场

这几年来，房地产价格千变万化，有的地方价格急剧下降，有的地方仍高居不下，是什么导致价格差异如此之大，我们该如何看待和认识。

何谓房地产呢？一般是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附着于其上的各种权益的总和，或者说包括地价、建安造价及各种费用（譬如管理费、税费等等），而建安造价和各种费用相对来说是比较固定的，由此可推论，房地产价格绝大程度上取决于地价，即土地市场，因此，本文针对土地市场进行了一些研究，以期能帮助大家。

一、土地市场基本概念

我国的土地市场经过几十年的改革与发展，逐步形成了一个完整的层次分明的城市土地市场，也即城市建设用地市场，根据房地产市场的特殊性，将该市场大致分为两个层次的市场土地一级市场和土地二级市场。

土地一级市场也是土地使用权出让的市场，土地使用权从土地所有权中分离，使土地使用权在政府或主管部门与用地单位之间纵向流动，是国家指定的政府部门将具备出让条件的国有建设用地（含新增建设用地和已收回可入市的存量建设用地），按照 国家各项规划和指标，通过出让（招标、拍卖、挂牌）及划拨的方式，将土地使用权有偿让渡给土地使用者。这些具备出让条件的国有建设用地，可以是生地，也可以是通过开发已达到“七通一平”的熟地。一方面，出让的土地是国家按照土地供应计划决定其出让总量和用途的，因而在土地一级市场，土地供给具有一定垄断性，另一方面，由于将招标、拍卖、挂牌这些竞争机制引入土地市场，因此土地一级市场的需求是具有竞争性的。按照市场化由高向低程度可分为出让、租赁、作价入股和行政划拨四种形式，土地出让是指作为土地所有者的国家，通过招标、拍卖、挂牌和协议等方式将土地使用权移交给土地使用者，并按照双方的协商，土地使用者一次性交付一定年限内的土地使用权费用；土地出租是指国家通过竞争将土地使用权出租给土地使用者，是土地出让的另一种形式；土地作价入股是国家将一定年限内的土地使用权作价入股，土地使用企业定期支付给国家股利；行政划拨是国家无偿的对使用土地进行行政划拨，主要针对公共事业、行政用地等。作价入股和行政划拨一般不涉及到房地产市场，因此土地一级市场往往是指出让和租赁两种形式。

土地二级市场，是土地转让市场，土地使用者在一级市场取得的土地，在规定年限内在土地使用者之间流动的市场，转让的形式有转让、出租、抵押、交换，也可以出售、交换和赠与，土地转让时，其转让价格由双方商量决定，也可以竞争取得，在该过程中，政府仅起监督作用，并对土地使用权的转移进行登记。在这个市场里，土地严格按照市场的规律在流转，市场机制作用明显，已完全脱离了垄断，土地成为完全竞争市场。土地转租指土地使用权所有者将生地或已进行初级开发的熟地租赁给土地使用者。

二、土地一级市场和二级市场关系

土地一级市场是土地二级市场的基础。国家通过出让方式将国有土地使用权有偿让渡给土地使用者，土地使用者再通过土地转让市场在规定年限内在土地使用者之间流动，因此，没有土地一级市场，就不可能产生土地二级市场。同时，土地一级市场的用地总量、结构、土地利用程度、地价都直接影响了土地二级市场。另一方面，土地二级市场也是土地一级市场的延续。土地一级市场大多是未开发的生地，或者初步开发的熟地，因土地资源的稀缺性而受限，只有成为了土地二级市场，因土地使用者的不断更替，或使用方式不断更新，才能更充分地对其进行利用和配置，才能够盘活土地市场，使其发挥最大限度的利用。

三、地价与房地产价格的关系

房地产是建在土地上的不动产，其土地属于土地的二级市场。房地产价格除了肉眼可见的建筑物及其上附着的不可分离的部分的建安造价以外，还有各种费用，譬如说各种管理费（设计费、勘察费等）、销售费用、利息、税费及合理利润，但是建安造价和费用相对固定，所以房价主要是由地价所组成的。那么房价和地价之间的关系是如何互动的呢？或者说，究竟是房价影响了地价，还是地价影响了房价。

应该说，这二者是相辅相成，地与房是不可分割的。一方面，可供利用的土地资源影响了房地产的数量和价格，譬如在城市的房价比区县的房价贵，大城市的房价比中小型城市贵，因为越城市化，城市越大，可供利用的土地资源就少，直接导致相应的房地产数量减少，价格增高；另一方面，房地产价格也刺激着土地需求，房地产价格高，刺激着土地使用者将其用途设定为房地产的可能性也越高，所以，各地房地产价格差异也导致不同地区的地价具有差异性，而房地产价格是因为人的需求来的，人需求的多，房地产的数量就要求得多，在数量不能及时跟进时，房地产价格就会增高，因此，不同的城市因为其房地产的需求而导致不同城市的地价不同。

由此得到：一是地价影响房价，房价的主要构成是地价，由于土地供给量不同，而直接导致房价变化。尤其是在大城市里，土地日益稀缺，房价也就水涨船高。二是房价影响地价，随着人民生活水平提高，人们对住房的要求也越来越高，一家三口住几百平米的别墅也不是新鲜事，越来越多的人要求买房或买高品质房，导致房价增高，也就直接导致了土地的需求，随之造成地价的上涨。

所以房地产的价格与土地二级市场有着密切的联系，而土地二级市场与土地一级市场也是不可分割的，房地产是民生基本问题，如何协调好这几者之间的关系，还需要政府合理规划好土地资源，规范好房地产市场。

［1］陈维钢.房地产一二级市场 互动关系［J］.房地产经济学2012，（3）

［2］刘霞.城市建设用地一二级市场关系研究 -［J］.重庆大学2011

本文是院级科研《城市建设用地一、二级市场耦合机制研究》项目编号KJB201508的成果论文。

F301

A

1671-864X（2016）08-0297-01

方翠兰（1976.07），女，四川自贡人，工程硕士，副教授，重庆工程职业技术学院，工程造价。