新西兰竞价买破房

文/尚福强



新西兰竞价买破房

文/尚福强

老房多多

我来新西兰3年了，先在奥克兰读完学位，毕业后在惠灵顿找了一份政府部门的工作，所以就从奥克兰搬家到惠灵顿。

近几年，新西兰的房价飞速上涨。从2012年开始，奥克兰的房屋中位价从50万新西兰元，已飙升至百万。惠灵顿过去七八年房价变动不大，从去年起，在奥克兰房价带动下也开始出现上涨态势。安居才能乐业，我决定买房。

新西兰人有个“1/4英亩梦”，即1000平米的土地加独栋房屋。能够实现购买这么大地块外加房屋的人并不多。新西兰60%的家庭拥有房产物业，40%的家庭租房住。大部分有房家庭的房屋是独栋住宅，地块400平米或600平米左右。在房价上涨压力之下，新西兰的住宅拥有率一直在下降。

我不喜欢公寓，希望能买到独立房屋，但预算有限。所以，我买房的策略是“好区破房子”，买下来后自己装修改造。

国内是新房二手房两分天下，新西兰则以旧房买卖为主。有些房子甚至可以追溯到1900年代。新西兰土地私有且自由买卖，有些人就自己买地建房子。我买房是为了能立刻进住，就只看了现房。现房不管新旧都是带装修的。

一开始，我只看房龄在1970年代以后的房子，后来才知道，越老的房子使用的木料越好，反而比新房子更结实。

新西兰的独栋房子带花园、后院和车库。和国内大部分的钢混结构建筑不同，这边的房子大部分是木建筑。我问朋友为什么，朋友笑着说是因为木材便宜，钢筋水泥和砖瓦都需要进口，太贵。新西兰是地震多发国家，木结构比砖瓦房有更好的抗震性。前几年基督城连续发生两次7级大地?震，木房子基本没有人员伤亡，而砖混结构的电视大楼倒塌，造成了重大伤亡。

竞价买“坏”房

新西兰房屋买卖大部分通过中介。中介一般会把房源放到网上，然后安排开放日——中介或房主预先把房子打扫摆设好，周末某个时间向看房人开放。

有的房子不设开放日，买房人得提前预约看房。通常夏季才是房产旺季，我10月份开始看房，以为人不多，结果每次都是一群人，有的当场就拍板，有的过几天我打电话问，也卖出了，火热程度虽不比国内排队抢房，也差不太多。

每个人看房子关注点不尽相同，除了布局和采光，大都会看两个地方：厨房和卫生间。厨房主要看是否开阔，设备是否齐全。卫生间一是看数量，二是看整洁程度。一对和我同行的夫妇，首先看的就是卫生间，他们孩子多，早上一家人经常争卫生间，不方便。他们要求房子至少有两个卫生间，最好主卧带独立卫生间。

讲究一点的看房客会看房屋底下，检查地板下方是否做填充。这层填充能防潮保温，对房子的舒适性十分重要。天花板上也要做填充。新西兰天气温和湿润，很容易发潮生病。

我每周都去看房，3个月里看了50多栋房子，最后看中了一处1959年的独栋单层三室两厅，使用面积90多平方米，坚固，采光好。这个房子位于街角，地块600平方米，交通方便，离超市也不远。因为房主多年未曾打理，房子状态很差，能坏的都坏了。即便如此，当天还有一群人前来看房。

新西兰房产交易方式最常见的是明码标价，先到先得，其次是拍卖，公开喊价，价高者胜出，或者价格面议，还有投标竞价。我看中的房子不在此列，属于最不利于卖主，却最有利于买主的一种，是市场上不太常见的“抵押拍卖”。原房主还不上房贷，房屋被收回。抵押拍卖一般价格便宜，但房屋状态差，过户手续复杂。从拍卖到成功交割要好几个星期，若房主拒绝搬离，甚至故意破坏房屋，损失都由买家承担，而且要申请法庭驱逐令才能把房屋收回。

为了从容应对拍卖，我提前请了建筑师对房产做了查看，又到政府机构查阅了房产注册信息和估价情况。

房产拍卖在中介公司举行。当天现场座无虚席。房产的政府估价在25.5万，这也是我的心理价位。拍卖开始前，拍卖师先介绍了房产情况和拍卖规则，然后宣布开拍。大厅里的火药味越喊越浓，从19.5万开始，一路加价到25万后，大部分人离场观望，就剩下我和一对印度夫妇。我喊出25.5万后，对方喊出了26万，来都来了，差5000块离场，我如何甘心？一咬牙喊到26.2万。谁料半路杀出个电话买家，喊到26.3万。我黯然离场，只是车还未出停车场，中介就打电话说第一买家退出，我出价排名第二，房子是我的了。

买房关系户

整个购房过程中涉及到很多专业服务，有几种人绝对不能少。第一是房贷顾问。房贷顾问服务于购房者，他们会给购房者提供房贷咨询，与不同银行谈判利率，提供相同区域房产交易信息等。在新西兰办房贷，银行一般会提供部分现金返利。

第二是律师。从出价，核查房产权属、法律文书，办理房贷，到最后交割都少不了律师。特别是最后交割，一手交钱一手交货都由买卖双方的律师完成。律师收费也是所有服务中最贵的。

第三是建筑师。建筑师并不是指职业建筑师，而是有建筑经验的人，他们主要负责检查房屋质量和状态，并出具报告。买房人出价的时候一般会附有条件，“需要经建筑师核查质量并达到满意程度”才能成功交易。

第四是房产中介。新西兰大部分房屋交易都通过中介，少数由房主私下交易。所有房产交易涉及人里我最不喜欢的就是房产中介，他们不是为买房人服务，也不是为卖房人服务的，他们是为了卖出高价，抽取佣金服务的。

最后，你永远见不到的人，可能就是房屋的主人了。

新西兰的房产管理制度源自英国，对房屋的规划、建设、维护、翻新都有明确规定，每个环节都要申请批准或备案，具体执行由市议会负责。市议会级别相当于国内的“区政府”，但形制相当于“街道办事处”。

在房屋买卖过程中，有两份重要文档需要从市议会取得。一个是“权属注册证明”，即房屋产权官方记录。新西兰没有房产证，这份产权记录是确定房屋产权的唯一证明。房屋的产权归属、抵押和限制条款都会出现在这张记录上。比如我房子的产权记录就写明了抵押贷款情况，同时注明“地块边界3英尺内不得建设建筑物”的限定条件。

第二份文档是“土地信息备忘”。这份文档包含了房型图、排水管线、地质信息、大修改建等所有记录。如果房屋实际情况与记录不符，就可能需要补办申请，甚至被迫改造房屋。

新西兰没有房屋交易税，但最近两年出现了不少外国买家，政府自2015年10月出台措施，规定两年内非自住房屋出售要按消费税缴纳。这对自住房屋买卖来说，几乎没影响。

房主需要根据房屋的政府估价每年缴纳房产税，用于支付市议会辖区内道路、供水、排水、垃圾处理和诸如图书馆之类的公用设施费用。

拍卖会结束后3个星期后，我接到律师电话，说交易完成。我从中介手里拿到钥匙，在新西兰有了家。