城市化进程中土地规划利用探析

2016-08-11殷进春安徽中诚建工程质量检测有限公司安徽宣城242000

低碳世界 2016年10期

关键词：使用权进程漏洞

殷进春（安徽中诚建工程质量检测有限公司，安徽宣城242000）

城市化进程中土地规划利用探析

殷进春（安徽中诚建工程质量检测有限公司，安徽宣城242000）

近几年，随着我国农村城市化步伐的加快，使得城市周边的土地迅速地被开发利用，引发了大量土地规划利用方面的问题。如何对城市化进程中的土地进行合理利用，进而解决这些问题已成为当务之急。本文就提高城市化进程中的土地利用率进行了研究。

城市化；土地规划；合理利用

1　农村城市化过程中遇到的问题

（1）城市化使得土地的拥有者变得不明确。自土地公有制以来，在农村集体所有制的背景下，许多人不知道土地的所有者应该是谁。按照现在的土地拥有权的有关条例来分析，土地并不属于农民自身或者村子，而是应该归各基层政府所有，各基层政府有分配土地的权利。正因为如此，各基层政府便仅凭本身想法而不参考土地的真正使用者——农民的意见就将土地处理掉。这样的处理方式肯定会产生矛盾。各基层政府必然会尽可能的维护自身的利益，在政府与农民之间，必然会存在利益纠纷，再加上政府与农民之间的沟通成本过高、政策信息理解上的差异，导致一些人可能借机进行一些暗箱操作，通过损害农民的利益来满足自身的欲望。政府可以向农民行使征收土地的权利，而农民却不能真正意义上的对政府征收土地的权利进行监督。这样造成的后果便是在土地被征收后的所有问题的处理和解决全是政府的一家之言，而农民的正当权益便有可能因此受到损害。而且我国法律规定，农村的土地处理权归各基层政府所有，导致农民无法对自身土地形成有力的保护。这一系列问题导致部分农民对政府征收土地的安排很不理解，甚至会反抗，也就出现了所谓的“钉子户”，形成了矛盾。如果矛盾不能够及时得到解决，一定会对城市化进程造成影响。

（2）农民缺少保护土地的手段，导致一系列的纠纷。根据我国制定的法律，处理土地的权力属于农民。但是现实情况并不是这样，土地实际的处理权归各个基层政府所有，农民只是在行使使用土地的权利。各基层政府通常都是自行决定土地如何使用，而不管农民的想法。一旦农村城市化需要使用土地，土地的使用权是由国家购买再销售给购买土地使用权的人，而不是由农民自行出售给购买土地使用权的人。土地使用权的拥有者本应当由各基层政府、农民和土地的开发商共同决定，但是在这三方中，农民是弱势的一方，而各基层政府则是强势的一方。农民没有强力、有效的手段去保护自身的权益，而各基层政府却能够利用一些强制的手段征收土地。一旦开发商带给各基层政府的利益大于农民使用土地带给各基层政府的利益时，农民便有可能失去土地的使用权，自身的利益也不一定能够得到充分的保障。某些基层政府正是看中了开放商能够带给他们的巨大利益，将土地的使用权转交给了开发商，而并不顾及这一做法是否侵害了农民的利益，导致靠土地生存的农民无法确保土地带给他们的利益。农民没有足够的手段参与到土地所有权的决策当中，土地所有权的归属可以说全在各基层政府的一念之间。农民的利益和生存权受到了侵害，自然会心生不满，对土地征用抱有抵触的态度。长期以往，哪怕是合理合法的能够给他们足够补偿的土地征用也会被农民抵制，矛盾就此产生。

（3）土地使用权转让程序仍存在漏洞。在农村城市化进程中，土地使用权转让的方式无非有两种：①国家对土地的征用；②土地使用权的买卖交易。国家对土地的征用一般只有在建设公路、桥梁等公共基础设施时才会发生。国家征用土地自然不会侵害广大农民的利益，而各基层政府在进行土地使用权转让时就不一定能够保证不会侵害农民的利益了。目前，我国在土地使用权转让这一领域的制度还不完善，仍然存在一些漏洞。这就让一些利欲熏心的不法分子有了可乘之机。一些基层政府认为开发商能够带给他们的利益远远大于将土地作为农用地供农民使用所带给他们的利益，这甚至导致了一些基层政府为了吸引开发商购买土地而将土地的使用权低价出售，或者是违反规定，出售土地的范围远远大于各级政府权限之内的范围的现象。这些现象都将损害农民自身的切实利益，对处于弱势地位上的农民来说并不够公允。然而城市化的不断进行又是一种必然，因此我国急需修补在土地使用权转让方面的一些漏洞，以此来保护广大农民群众的利益。

2　城市化进程中主要矛盾的解决方案

（1）合理的对土地使用方式进行规划。在“十一五”期间，我国政府规划了“长三角”地区（图1）和“京津冀”地区（图2）未来的建设方向。随着时间的不断向前，每个地方的情况都是不断变化的，即使是同一地点，政府也应当将规划与时俱进，不能一成不变。应该是现实与规划相结合，得出最科学有效的规划模式，以追求土地利用率的最大化。

图1　

图2　

（2）适度控制人口总量。我国是世界上人口最多的国家。一个人若是想要在这个世界中生存，土地是必不可少的。人类的衣食住行都离不开土地，一旦人口过多，满足人类各方面需求所需要使用的土地也就越多。由于我国人口的不断增加，住房等非农业用地与农业用地的矛盾越来越大，所以我国只有控制人口增长，才能从根本上解决这一矛盾，缓解各方面的土地使用的压力，使我国的可使用土地面积满足我国人民的衣食住行各方面需求。

（3）加强保护农业用地，填补制度漏洞。民以食为天，只有农业又好又快发展才能满足人民对食物的需求。因此我们既要进行农村城市化，发展经济，又要保证农业用地的面积能够得到保障。农民在土地使用权的分配上处于弱势地位，因此农民需要国家法律制度的支持才能够有效地保护自身利益不被侵犯。国家应当重视土地使用权转让制度方面的漏洞，避免不法之徒利用这些漏洞为自身寻求利益。对农民来说，土地是农民赖以生存的根本，如果农民失去了土地，不仅农民自身失去了经济来源，其他人也就失去了生存的根本——粮食。对土地转让过程中漏洞的修补，不仅是保护广大农民的利益，也是保证我们自身生存的前提。为此，国家应该加强对土地的控制，统一管理土地使用权转让，严格控制耕地转为他用，保障农民的切实利益。同时还要在监管方面增加力度，坚决杜绝某些黑色交易的发生，增加农民保护自身利益的手段，避免城市化进程中农民与开发商、政府之间矛盾的产生。

（4）在土地使用规划上多下功夫，达到土地使用效率最大化。一片土地的价值不仅仅在于建造楼房、建造工厂，其用途完全可以是多样化的。在土地使用规划的过程中，我们完全可以拓宽思路，发散思维，将一片土地的价值发挥得淋漓尽致。比如需要建造一片果园，我们便可以将果园按照公园的样式进行设计，一片土地多种用途，不仅仅收获了果实，还改善了人们的生活环境。甚至可以据此发展旅游业，带动地方经济。同时工业用地在使用方面也不能仅仅追求效益的最大化，要注重可持续发展。不应该为了所谓的GDP将一片土地变成一片死地。比如将工厂尽量集中开办，既可充分利用供水、供电、道路等公共服务设施，又有利于管理。在规划时，应当尽量注意经济与生态环境相协调，城市化发展与农业用地相协调，建立民、农、工三者协调配置的局面。政府也应该起到“和事老”的作用，在国家法律法规允许的范围内，处理好农业生产与工业发展之间的矛盾，协调农业用地与工业用地之间的矛盾。更可以建立农民与工厂之间的合作网络，实现二者的共赢。