“脱欧”之后房企众生相

龚小锋

海外投资总是风险密布。即使是政治经济相对稳定成熟的欧洲，也充满着诸多不确定性，在经历欧债危机、希腊债务危机、乌克兰分裂事件之后，英国又大张旗鼓地闹起了“独立”，而就在6月24日公投结束后，51.9%的脱欧支持票使英国脱离欧盟一锤定音。

“英国的外交目标，500年来从没变过——创造一个分裂的欧洲。”正如英国某电视剧里调侃的台词一样。脱欧在短时间内会导致英镑贬值、人力物力财力成本上涨、减缓投资回报的速度。

如今，那些把英国看作进入欧洲市场的门户、在英国设立欧洲总部的外国投资者已经开始担心了。曾抛售国内地产，“买下大半个英国”的长河系主席李嘉诚被调侃“满仓跌停”。在英国有多处投资的万达集团董事长王健林，此前也表示中国公司可能会考虑将其欧洲总部迁往别处。

多位大佬财富缩水

英国一旦脱欧，英镑势必贬值，如果按照此前索罗斯预言英镑将贬值15%到20%的话，英国资产投资者们财富将大幅缩水，其中，尤以李嘉诚和王健林等大佬为最。

超人李嘉诚近些年一直在东扩西进，他旗下企业从2000年开始大幅增加对英国的投资，通过对英国电网和供水网络的两笔大收购，使得英国大约四分之一的电力分销市场以及约5%的供水市场都变成了李家的资产。

目前，李嘉诚在英国的总投资已达到520亿美元，占比37%。长和集团2015年的年报也显示，公司近四成利润来自英国。据华尔街见闻报道，因英国“脱欧”的影响，李嘉诚资产缩水约11亿美元。

此外，英国脱欧导致英国经济趋缓，长和在英国的港口和零售销售业务特别易受冲击。 “我希望英国不要脱欧，不然英国的损失很大，对整个欧洲的影响都不好。”近日，李嘉诚对外表示。

事实上，针对英国脱欧的风险，李嘉诚并非没有防备，其在资产上做了一定“对冲”。仔细研究长和的财务结构不难发现，英镑贬值对长和集团的财务并不全是坏事。

根据长和2015年财报，截至2015年12月31日，长和集团的银行及其他债务本金总额达到2876亿港元，其中英镑占25%，欧元占25%，36%为美元，7%为港元，意味着一旦英镑贬值，那么长和集团的银行及其他债务也将相应减少。

除了李嘉诚，万达集团董事长王健林也在英国有大量投资，包括英国豪华游艇制造商圣汐国际，以及斥资7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店，这些资产也有贬值之忧。王健林此前也明确表示，“经济全球化，英国很难独善其身。离开欧盟英国可以活得更好？很难说。”

此外，险资此前也十分青睐英国商业地产。包括泰康人寿、中国人寿、中国平安等保险公司在英国的地产投资也将受到影响。如中国人寿曾经收购英国伦敦金融城核心区域一栋标志性甲级写字楼，中国平安以24亿元人民币买下英国伦敦地标性建筑劳埃德大厦。

抄底时机到来？

英国一直是外国企业试图进入欧洲的桥头堡。近两年，中国在英国投资呈现爆发式增长，其原因无非有两点：一是在英国设立欧洲总部，二是将英国作为进入欧洲市场的跳板。

英国工商业协会今年所做的一项调查表明，75%的外国投资者将欧盟成员国身份看做英国吸引力的重要组成部分。另根据兴业证券数据，欧盟有78%的资本市场行为是在英国进行的，76%欧洲对冲基金总部也是设在英国，包括90%美国设在欧洲的投资公司总部也是设在英国。

如果英国脱离欧盟，不但会影响其欧洲总部的作用，同时在经济上变得孤立。

金融业贡献英国GDP近10%，伦敦市场外汇交易量占全球40%左右，全球离岸中心债券存量中伦敦占比约60%，一旦脱欧，诸多设立在伦敦的金融机构就要搬回欧洲，对金融业打击巨大。

在政治经济等一系列因素的不稳定下，房地产市场势必受到影响。

“脱欧对英国房地产租金的影响可能比较有限。”仲量联行一名负责人告诉记者，由于市场初期发展方向和时机的不确定性，市场交易活动将不可避免地受挫。中短期内，投资者的投资情绪仍可能保持低迷。

有媒体指出，届时英国房价可能会出现5%-10%的跌幅，同时英镑可能会出现10%左右的跌幅，那么对于持有人民币的中国买家而言，房价相当于有两成左右的跌幅。

不少机构甚至估计英镑的疲软可能要持续半年，此时或许是抄底英国房产的好时机。实际上，在“脱欧”公投落定之后，试图“抄底”英国资产的人已经增多。6月24日当天，多套房屋在英国最大的线上网站rightmove上直降售价，给国际买家们创造了抄底空间。

近些年购遍全球的中国企业和投资者自然不会错过这个机会。据美国《华尔街日报》报道，英镑贬值之际，一些中国投资者开始在英国寻找捡便宜货的机会，受访的投资者称，目前在伦敦购房似乎是更好的机会。万科和复星集团负责人最近均表示，会关注英国市场的投资机会。

英国“脱欧”公投结果刚出来没两天，就有一家港股地产公司出手英国资产。港股上市公司华大地产就在6月27日发布公告称：公司子公司格豪发展于6月23日与卖方订立合约，以7030万英镑（约合6.26亿元人民币）的价格，购买一处位于伦敦市的酒店物业。华大地产董事会表示看好英国投资机会。

在上述仲量联行负责人看来，市场变化将在很大程度上取决于谈判进度和总体政治局势，以及有关英国脱欧的明确进展方向和时间表。

中国企业或投资转向

如果英国脱欧，一批对于欧洲有兴趣的中国企业，很可能将一部分重心转移至欧洲其他区域。这些跨国大公司或会迅速从英国伦敦撤离，选择其他欧盟城市，而首选就是法国和德国等地。

万达集团此前曾宣布另一项大型的投资项目，最初未具体透露细节，只知道该交易不在英国区域。后来被证实，为万达集团将在巴黎兴建大型的文化旅游商业综合项目“欧洲城”，总投资额30亿欧元。

业界因此推测王健林对于英国脱欧早已留有准备。王健林在此后称，如果英国退出欧盟，中国公司可能会考虑将其欧洲总部迁往别处。

李嘉诚三个月前也表示，万一英国公投结果真的是脱离欧盟，他会减少在英国的投资。不过，李嘉诚最近还表态称，无论是否脱欧，长和将继续维持在欧洲的投资。

“全球52个国家都有我们的生意，过去几年，我们对于欧洲的投资一直在增加，涉及的领域也在不断扩大，我觉得这并不存在问题，我们也遵守当地的法律和秩序。”李嘉诚近日在接受媒体采访时明确表示，即便真的脱欧，也不是世界末日，他对自己的生意依然很有信心。

除了欧洲外，英国脱欧在一定程度上也将给亚太区域带来利好。上述仲量联行负责人表示，亚洲的投资资本，尤其是中国的保险公司，近年来一直活跃在国际舞台上。中国资本在亚太区域内的投资需求强劲增长，短期内，亚洲的资本很有可能会继续购买本国或邻近本国的房地产资产，甚至购买与伦敦具有同等市场透明度的悉尼。

近年来逐步减少内地投资的李嘉诚，对中国经济投下了信任的一票，他表示依旧看好中国经济的前景，“目前市场人士只是看到国有企业和民间的负债，但中国仍然是一个庞大的出口国，仍然充满希望。”

基本面仍向好

多数地产商称仍然看好英国地产的长期发展。因为长期来看，英国市场透明，房地产市场法规完善，而且有着稳定的租金收益，待英国脱欧带来的影响尘埃落定后，英国仍然会对中国投资者具有吸引力。

嗜好海外投资的复星集团董事长郭广昌近日表示，复星将把脱欧造成的市场大幅波动当成一种机会，并会寻求更多英国和欧洲的投资机遇。“对价值投资者而言，金融市场波动是朋友而不是敌人。”

绿地与万科相关负责人也均表示，英国脱欧对伦敦房地产市场短期内有负面影响，但对长期基本面不会有太大影响。万科海外业务相关负责人称，“伦敦仍然是全球最发达的城市之一，能够持续吸引世界一流的人才、企业、资本。我们看好伦敦的长期发展潜力。

万科在欧洲的第一个项目落子英国，是与伦敦第二大开发商Galliard Homes联手开发的伦敦房地产综合体项目。今年4月开始，万科正式向国内客户推出40套住宅，均价约在每平米16万元，总价在600万到2200万元人民币。

绿地则在伦敦拥有最高的高端公寓项目。今年2月21日，绿地在伦敦金丝雀码头金融区建造的高241米的综合大楼获得当地政府决议通过。据悉，该栋超高层公寓总建筑面积近9.8万平方米。此外，绿地集团在英国投资的第一个房产项目，即位于伦敦西南旺兹沃斯的兰姆公馆。

近年来深度布局英国的华彬集团执行总裁倪松华近日也对媒体表示，脱欧也有好的一面。脱欧并不会改变英国作为欧洲最大市场的地位，而英企将不必再受制于多项欧盟监管规则。

在他看来，英国政府完全可以利用新获得的权力在全球缔结自由贸易协议，与印度、中国和美国等国谈判贸易协定时也可以更加灵活，或许英国脱欧对中国是机遇大于挑战。