二线楼市量缩价反涨

张佳竹

近期多地楼市，包括南京、杭州、苏州等几个此前红得发烫的城市，都迎来了不同程度的成交量下滑，苏州更是连续几周成交量处于低位，住宅周成交不足千套。

分析人士指出，许多二线城市3、4月份市场成交异常火爆，部分需求已提前释放，加上政策调控，5、6月份成交量下滑在所难免。另一方面，许多二线城市房价持续上涨，也使得购房人观望情绪增加，推迟入市，导致成交进一步萎缩。

多地成交锐减

6月13日，国家统计局发布的2016年1-5月份全国房地产开发和销售情况显示，继北上深等一线城市楼市交易降温后，苏州、南京、杭州等热点二线城市的楼市交易也出现大幅降温。

拿苏州来讲，今年4月以前，买房要靠抢。一位在苏州的前同事向记者描述：无论是热门区域的九龙仓时代上城、齐门人家、天地源七里香项目，还是许久不曾涨价的北新区、高铁新城以及吴江板块的非热点项目，售楼处都异常火爆。

进入4月后，苏州楼市开始慢慢“冷静”下来，成交量有所减少，到了5月份回落更加明显。当月苏州新建商品房仅成交8060套，环比4月下跌11.74%；成交面积90.34万平方米，环比跌幅达16.94%。而到了6月份，成交量更是惨淡，新建住宅成交6572套，比5月减少了1488套，环比下跌22.64%，同比下降46.12%；总成交面积共计74.98万平方米，环比减少了15.36万平方米，跌幅达20.48%。

同样不乐观的还有二手房市场。整个5月，苏州的二手房成交6188套，环比减少20.69%，其中住宅成交5569套，环比减少20%。

而在各售楼处，楼市变化的感受也十分明显。多数售楼处访客量明显减少，购房者观望情绪浓厚，成交周期延长。

苏州楼市仅是各地的一个缩影，在南京、合肥、杭州、天津、南昌、武汉等城市，楼市成交量均出现不同程度的回落。石家庄和三亚5月的成交量跌幅更是超过40%，分别为46%和40%。

中原地产发布的统计数据显示，5月，各地新房及二手房成交量进一步环比回落，40个重点城市商品住宅成交面积环比下降11%，21个重点城市二手住宅成交面积环比下降14%。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体而言，当前市场成交水平从今年3月、4月的疯狂状态逐步恢复至正常水平。

房价仍高涨

从各机构提供的数据来看，虽然二线城市的商品房成交量有所回落，但房价依然居高不下。

国家统计局最新发布的数据显示，5月涨幅榜中，在一线城市北、上、广、深分别环比上涨2.4%、2.3%、2.7%、0.5%的同时，厦门环比上涨高达5.5%，合肥环比上涨5.1%，南京上涨4.1%，惠州上涨3.2%，天津、杭州上涨2.5%，武汉上涨2.3%，福州、石家庄、宁波、南昌、济南、郑州、无锡单月环比涨幅也纷纷超过1%。

“从数据特点看，新建商品房数据中，二线城市全面取代一线城市，成为房价上涨的先锋。” 张大伟分析认为。

其中，又以厦门最为典型。今年4月22日，厦门首次土拍便出现了年度首个地王，接下来更是一发不可收拾，土拍中地王迭出，不断刷出地价新高。随之而来的，便是厦门房价的进一步飞速上涨。以禹洲卢卡小镇项目为例，拍前开盘价格约为20000元/平方米，土拍封盘之后则调整为26000元/平方米。

在进入5月后，厦门许多开发商纷纷封盘调价。之后6月3日的土拍让原本是房价洼地的同安与翔安两个区大部分进入2万元时代。价格洼地的楼盘纷纷涨价，同安区的森林海项目由16000元/平方米涨至约20000元/平方米。

据6月1日中国指数研究院发布的百城房价数据显示，厦门5月新建住宅平均价格为25242元/平米，稳居全国第4，5月厦门房价又涨了1395元/平米，涨幅5.85%居全国第一。合肥紧随其后，环比涨幅5.1%位居第二。5月份，合肥的房价均价达到11503元/平方米，房价已经超过武汉，成为中西部地区房价最贵的城市。

易居研究院智库中心《全国70城住房库存报告》显示，合肥房地产市场的库存去化周期仅为2个月，房价上涨压力异常大。

“尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大。”张大伟分析表示，从数据指标看，虽然二线城市房价再创新高，但本轮楼市从2015年5月开始，全面上涨火爆周期在经历12个月的冲高后，在今年5月开始已经有明显触顶迹象。后续涨幅将持续放缓，不排除在2016年四季度出现部分城市房价开始下调的可能性。

地方政策被迫收紧

“一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。这也会增加部分二线城市政策收紧的风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

事实上，今年表现热门的几个二线城市已经陆续出台政策试图让楼市降温。5月底，南京和苏州已经从土地市场开刀，实行了“双限”政策。

5月17日，苏州市国土局发布公告，暂缓5宗地块出让。并且，苏州提出对之后出让的宅地将设定最高报价，如果超过最高报价则终止地块出让。此外，根据日前公布的苏州市2016年商品住房用地供应计划，全年商品住房用地供应计划为380公顷，较2015年的供应量将增加22.6%。

“正是由于部分二线城市近期房价的快速上涨，使得当地政府不得不采取行政手段以缓解市场过热局面。”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者。

据记者了解，近日，针对过热城市楼市的更多调控政策陆续出台。

6月21日下午，合肥市土地管理委员会召开会议，明确合肥不会出台限购政策，但会出台差别化信贷政策，提高首付门槛。规定居民首套住房的首付比例为25%；购买二套房，如果名下有房无贷，首付比例提高至四成；如果名下有房有贷，首付比例为五成，也就是认贷又认房。对于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公积金贷款。

同时，合肥对于土地出让也作出了明确规定，总金额20亿元以下的地块须在1个月内一次性付清出让金，该政策自7月1日起正式执行，为期一年。

在业内人士看来，作为此轮二线城市领涨的“四小龙”之一的合肥出台调控措施，或许由此开启了二线城市政策收紧的信号灯；随着信贷收紧必然带来市场交易的下滑，对于房价的抑制有积极的作用。未来热点二线城市（如南京、苏州等）可能将纷纷效仿。

二线地王或将被套？

在销售火爆的背景下，二线城市的土地溢价率不断走高，截至6月中旬以南京、合肥、苏州、厦门为代表的二线热点城市土地出让金同比涨幅均超过100%，苏州更是高达876%。

“收紧信贷政策有三大方面的意义：第一，信贷收紧是合肥楼市收紧的一个关键性标志，由此也开启了二线城市政策收紧的信号灯；第二、信贷收紧必然带来市场交易的下滑，对于房价的抑制有积极的作用；第三、信贷收紧、市场降温，为后续增加库存供应提供了缓冲时间，值得肯定。”严跃进说，从政策层面看，房价过热，或催生包括限购在内的政策的实施。尤其部分二线城市更有可能面临严厉的政策管控。

“一旦限制性政策出台，市场将难以维持目前的涨势。”中指院分析师预警称，土地高价市场不可持续。“若住宅价格开始回落，则会导致一部分投资性需求的出逃，未来二线城市的‘地王项目的去化将面临困难。”中指院分析师表示。

“尤其是城市高端住宅销量已近峰值，市场需求空间有限，未来‘地王项目去化难度加大。”上述分析师表示，由于二线城市“地王”价格的不断攀升，开发企业项目资金投入规模增大，未来想要获取利润不得不将产品高端化，通过提升产品的品质和定位实现溢价，这也就导致了这些城市高端住宅的供应规模在未来几年将会明显增加。