热点城市信贷紧缩

龚小锋

随着一二线城市地价和楼价日渐火热，约束性政策也随之祭出。尽管商业银行住房贷款总体并未收紧，但工行收紧商用贷，被认为是银行防范金融风险的重要信号。

如果说各个商业银行情况不一，热点城市信贷政策趋紧，却是大概率事件。多地也出台了一系列收紧信贷的政策，厦门及合肥、南京等地实行差别化住房信贷政策，被认为是二线城市新一轮信贷调控的标志。

工行率先收紧商用贷

部分大型商业银行，已经开始密切注视北京等一线城市的金融风险防范。目前，工行在北京降低商用房、商住房贷款比例的市场消息已经得到证实。

此前，网传工商银行发布了《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》，要求提高商用房贷款首付比例，其中个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用房贷款首付比例由45%调整到50%，贷款所购商用房为小区配套底商的首付比例仍为50%。

“确实接到工行总部经各级下发的指示，申请个人商业用房首付比例已提高到了70%。”北京一家工商银行工作人员透露。不过，工行官方网站至今仍然没有披露任何相关内容。

“目前工行北京、西安、郑州等分行网点开始执行个人商用住房贷款上调，其他银行还未表示实施上调政策。”北京银联信银行业观察家钟加勇告诉记者。银行政策调整的原因，一个是基于风险的考虑，一个是监管部门的窗口指导，即被动调整。

个人商用房贷属于个人经营性贷款，属于小微业务之一，在经济下行期这块业务属于“重灾区”。一些小商铺分割之后卖给散户，大型商场招商失败也会面临风险。

近年来工行一直在收缩个人经营性贷款，尤其对于商住和商用类物业，在一线城市范围内信贷政策方面收紧是大趋势，北京近期就频传商住项目即将限购。

目前在北京，仅有工行明确执行此标准，包括华夏银行、招商银行等在内多家商业银行并未有政策变化，商住个贷业务仍然按照过去总房款50%的标准执行。此外，另有多家银行已经不做商住类项目的个人贷款业务，光大银行多年前就停止了商住项目的个贷业务。

这是否意味着住房信贷也会开始紧缩？多名业内人士认为，不能一概而论，因为目前多数银行仍在大力投放个人住房按揭贷款。

但这并不意味着所有的商业银行都不会收紧贷款政策。在线金融平台融360一名分析师表示，已有股份制银行内部会议下达了房贷口子开始收紧的指示，未来规模会大幅调低，利率也会有变化。近期监管部门加大了商业银行住房贷款业务的检查力度，要求严防个人消费贷款、个人经营性贷款或者信用卡透支等资金用于首付。

“工行一向是银行业的风向标，工行收紧后，其他银行跟进的可能性较大。”钟加勇表示，但是，目前一线房地产价格还在上涨，银行收不收紧贷款与各行的资产质量有很大关系。如果有的银行资产质量较差，抵御未来房价不确定风险的能力较差，则应该收紧一些。

钟加勇认为，因为每家银行的规模、资产和运营情况都不同，建议银行做好压力测试工作。

多地出台信贷新政

一路飙升的二线城市楼市，最终还是躲不过地方政府的调控政策。在此前南京、苏州双双对地价严控，出台地价“熔断机制”之后，新一波房贷收紧政策开始宝剑出鞘。

厦门近期发布了房贷新政，于7月15日开始执行。按此政策，商业性个人住房信贷“二套房”最低首付比将达六成，“三套房”将无法申请贷款。

此前，厦门市房价一路走高，今年5、6月份房价环比上涨分别为全国第一和第二，业界甚至将厦门与合肥、南京、苏州并称为房价上涨“四小龙”。

厦门购房者的置业成本已经不下于一线城市。上海易居房地产研究院发布的《中国住房按揭贷款报告》显示，以居民家庭购置100平方米/套的住房为例，按首付25%、按揭30年计算，5月份，厦门购房者需要付首付款71万元，月供达10792元。

“这一次调控调高了贷款门槛，会加大炒房者成本，对房价快速上涨，会起到一定遏制作用。”厦门一名房地产行业人士表示，但厦门供不应求的矛盾仍然突出，下半年房价涨幅虽会放缓，但依然会保持高位运行。

无独有偶，廊坊辖下的三河市也发布通知，自7月7日起，三河市二手房将进行限购，非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款比例不低于30%。

此前在六月份，相隔千里的成都和合肥政府相继出手收紧楼市。合肥政府调控更为直接，首次购房申请个贷最低首付比例为25%；购买二套房视具体情况首付比例分别为40%、50%；三套房首付比例普遍定为60%；拥有三套及以上购房家庭则不得申请公积金贷款。

“武汉、郑州等热线城市，后续有可能成为信贷政策收紧的城市，因为当地市场基本面与合肥市场非常相似。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，部分市场交易比较活跃的城市，如成都、重庆等，近期来看依然是以去库存为主要导向，暂时不会有政策收紧的可能。

严跃进表示，住房按揭贷款政策的松紧，对去库存、调房价等都有显著影响。从稳定住房价格的角度看，后续相关按揭贷款政策或有主动调整的可能，表现为提高首付比例、提高房贷利率等细分内容。

楼市热潮难以延续

去年底至今，热点城市地价和房价上涨，截至上半年，仅仅6个月时间，以“高总价、高单价、高溢价率”为代表的三高地块普遍出现在一、二线城市中，并持续刺激房地产市场。就目前来看，地价超过房价已经从一线城市逐步蔓延到二线城市。

这与国家和地方出台多项房地产刺激政策不无关系，其中包括在信贷政策上的放松。

但这种宽松信贷政策，下半年恐怕难以持续。未来，二线城市有可能拉开政策调控、抑制需求的序幕。未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策，更多将会升级到“一城一策”。

钟加勇认为，目前一、二线城市调控政策已经趋于收紧，房价过快上涨趋势逐步放缓，在经历上半年大幅上涨后，下半年出现调整的可能性很大。

北京中原地产亦有报告表示，从政策走势看，2016年下半年，北京受到影响较大的将是信贷政策，如果信贷政策不能继续宽松，下半年房地产市场进入调整周期将是大概率事件。

不过，严跃进认为，在核心城市和环一线城市收紧政策之后，到8、9月份后续影响会逐渐显现出来，这些城市的成交量将会出现下滑。但由于这些城市供不应求，政策整体收紧的力度很小，房价出现下跌的可能性并不大。

北京银联信分析师常宏认为，由于国际、国内经济增速持续放缓，下行压力较大，所以下半年政策仍会偏向于扩大整体需求、维持经济稳定增长来缓解下行压力，短期内会保持“宽财政、稳货币”的基本方向。在2016天津夏季达沃斯论坛上，李克强总理亦表示“将灵活适度实施稳健货币政策”。