老旧居住建筑改造的难点与措施

张先明，朱佳华，李文亮

(1.杭州明磊建筑工程技术有限公司，浙江 杭州 310004；2.浙江当代发展建筑设计院有限公司，浙江 杭州 310005)



老旧居住建筑改造的难点与措施

张先明1,2，朱佳华1，李文亮1

(1.杭州明磊建筑工程技术有限公司，浙江 杭州 310004；2.浙江当代发展建筑设计院有限公司，浙江 杭州 310005)

摘要：简要介绍了老旧建筑的历史成因及改造措施，谈了一些具体的方法和步骤：组织措施、技术措施及具体内容。可供同行实施老旧居住楼房改造时参考。

关键词：老旧建筑；措施；组织管理；技术管理

近年来，浙江地区发生多次旧居住建筑整体倒塌事故。最为严重的有3起，即1997年的“7.12”事件，2012年的“12.16”事件，2014年4月4日奉化倒楼事故。这些倒楼事故的发生，有内在原因，也有外部原因，但总体来说是组织因素多，即人为因素多。所以要搞好老旧房改造，关键是要组织有力，措施得当。本文就老旧居住建筑改造的难点与措施提出建议，以供同行实施时参考。

1老旧居住建筑改造组织管理的难点

1.1我国解放后住房制度改革回顾

1949—1979年，我国实行的是福利分配住房制度，住房产权属于国家和企业。

1980—1988年，我国对住房福利分配制度进行改革，逐步推行租售结合，以租促售的制度。

1988年下半年开始，根据当时的条件和形式，全国有不少城市以极低的售价出售公有住房，其实则是以低价福利取代租售并举的住房改革模式。

1991年6月，国务院发文要求将现有公有住房租金有计划、有步骤地提高到成本租金，在规定住宅面积内，职工购买公有住房实行标准价。同年11月，国务院发文确定总的房改目标是：以公房的实物福利分配逐步转变为住房作为商品进行租、售，使住房的投入、产出进入良性循环。

1998年7月，国务院发文宣布从本年度下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化，提出以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。

1.2产权转移造成的管理缺失

从住房改革的几个关键阶段可以看出，到1998年下半年为止，停止了实物分配住房，以前分配得到的职工住房基本上转变了产权归属，通过房改产权归入个人名下；这些房改房，原来有统一的产权单位，如政府的房管部门以及企事业本身，经过房改，产权人分散，缺乏统一的使用管理单位；房改房进入二级住房交易市场后，管理显得更加困难，从而造成产权管理的缺失和混乱。

1.3旧居住建筑物业管理的缺失和缺陷

物业管理起源于19世纪60年代的英国，在20世纪60年代由香港从英国引进，于1981年3月10日深圳市成立第一家涉外商品房管理的专业公司；1993年深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规，并于1994年颁布了《城市新建住房管理办法》，当时的建设部分别在1995年、1997年、1999年召开了三次物业管理工作会议，中国物业管理协会于2000年最终成立，标志着我国物业管理进入了法制化轨道。

从物业管理的发展可以发现，1995年前我国居住建筑物业管理是基本缺失的，这种缺失造成对居住建筑管理的完全失控，每个产权者可以根据自己的个人意愿随意改变房屋结构，由此造成了很多建筑安全隐患。

1.4住宅装修的执法依据

2002年5月1日，原建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》(建筑部令第110号)，其中规范了对住宅装修中的种种禁止，从法规层面规定了住宅装修的权利、义务和法律责任，从而使住宅装修有了执法的依据。

综上所述，住宅产权的转移、物业管理的缺失、法规的滞后，给住宅使用安全管理带来了严重的困扰；在建设部第110号发布之前存在的住宅缺陷大部分已无法查清。这些政策及管理上的难点，所造成的后果在今后相当长的时期内给我们的老旧住宅使用、管理提出了新的挑战。

2老旧居住建筑的改造措施

2.1组织管理的措施

2.1.1组织管理措施的基本体系

老旧建筑的组织管理工作，是一个长期艰巨而复杂细致的工作；老旧建筑安全管理的缺失有几十年之久，而且这些建筑的数量庞大，要改造首先要摸清情况，理顺组织管理体系。这个工作必须由行业主管部门带头，成立专门的管理机构，也需要各个社会专业机构的积极支持。在组织分工上，设市区级建设行政管理部门作为基层管理部门，制定切实可行的组织网络，分街道、分社区建立各级基层组织。见图1。专业机构由建设行政主管部门集中招标确定专业机构库。收费标准采用调查询价与定额相结合制订本地区统一标准；筛选确定统一的咨询专家库。由行业主管部门牵头，组织专业机构、咨询专家编制技术标准。有了组织、专业机构、专家库、收费标准及技术标准，老旧房屋的调查、检测、鉴定、论证和实施就有了完整的体系。

2.1.2组织管理措施的结构模式

前面谈到要建立各级组织来保证老旧建筑改造的实施，关键是基本体系明确，组织措施得力，组织结构清晰。下面是本文拟定的一个老旧建筑改造组织结构网络图(图2)。

图1　组织管理基本体系

图2　老旧建筑改造组织结构网络图

2.2技术管理措施

2.2.1技术管理措施的基本步骤

技术管理基本步骤根据老旧建筑改造的工作内容编排。

1)制订技术标准。关于房屋改造相关的法规标准，现有国标、行业标准、地方标准很多，根据房屋改造本身的特点，标准选用要作出基本规定，可以参考住建部编制的强制性标准汇编的格式，包括后期的使用指南。

2)组织调查摸底。根据组织结构网络图，从基层开始，由政府管理机构、专业机构组成联合调查组，对本管理辖区内的旧建筑按使用时间先后、长短逐个进行调查、排序，查明其基本情况。基本情况一览表可在技术标准中规定统一格式。

3)组织动员。组织动员工作必不可少。旧建筑改造涉及千家万户的切身利益，量大面广，关系到国计民生及社会安定团结与经济社会可持续发展的长远目标。这项工作最为重要也最为必要，同时也是最艰难的一项工作，要发挥我们党和政府政治思想工作的方法优势和组织优势，深入细致地把这项工作做好。

4)制订落实具体工作计划。在对实体建筑进行具体工作前，要制订详细的工作计划，计划由大到小，由粗到细进行。具体来说有资金落实网络计划、调查评估的网络计划、评定的网络计划、鉴定的网络计划、制订处理方案的网络计划、评定方案的网络计划、施工图设计的网络计划、招投标网络计划、改造实施的网络计划(不是施工网络计划)、监督验收的网络计划、交付使用的网络计划，使用指南落实的网络计划、总结评价的网络计划。

5)计划实施。按照计划要求逐步进行落实。

2.2.2技术管理措施具体内容

2.2.2.1制订技术标准

1)制订标准的原则：

①参考国标、行业标准、地方标准；

②具有房屋改造本身的特点；

③具有房屋全寿命周期的特色，特别是包括后期房屋使用指南。

2)制订标准的方法步骤：

①向省标准管理部门申请标准；

②参考住建部组织编制强制性标准汇编的方法进行；

③对标准组织专家进行评审；

④调整修改后报省标准管理部门审批、颁发。

2.2.2.2组织调查摸底

1)建立编码，其中包含时间、区域、楼号等编码，编码是否合理是后期一系列工作能否有序进行的首要保证；

2)按编码次序进行调查；

3)按调查结果进行分类。

2.2.2.3组织动员

1)组织动员由社区作为第一层组织，逐层向上级组织汇总；

2)组织动员拟采用每户填表的形式进行，对少数思想上有顾虑的住户进行个别动员；

3)汇总调查结果进行公示；

4)对公示内容有意见的住户再进行个别动员。

2.2.2.4制订计划

此项工作内容多，工作量大，需要管理机构、专业机构的相应配合。

举一个“施工图设计的网络计划”的例子来说明，见图3。

图3　施工图设计的网络计划

3.2.2.5计划实施

举一个“老旧建筑使用指南”的例子来说明计划的落实。

1)房屋概况房屋示范内容见表1。

表1　房屋示范内容

2)房屋简图房屋平面图见图4，剖面图见图5。

图4　房屋平面图

图5　房屋剖面图

3)使用要点：

①使用要点中的承包结构见表2，附属设施见表3。

②底层住户：

a.禁止开门洞、开店面；

b.禁止围花园；

c.禁止开挖地坪土壤。

③外挂物：

a.阳台外缘外挑晾衣架≤600 mm，外挑物采用小区统一标准；

b.外挂空调：位置、架子形式采用小区统一标准。

④上人屋面：

a.禁止住户上屋面；

b.检修人员上屋面：检修人员上屋面遵守安全操作规则。

⑤应急预案：

a.常用联系电话：社区、建设房管局、消防、维修、举报；

b.救生要点。

表2　承重结构

表3　附属设施

3结语

通过以上对老旧房屋的简述和技术措施的介绍，理清了老旧房屋改造的基本过程，并举例说明了老旧建筑使用指南的基本内容，对于目前老旧建筑的改造与维护具有一定的参考意义。

收稿日期：2015-12-28

作者简介：张先明(1966—)，男，浙江杭州人，高级工程师，从事结构设计和工程管理工作。

中图分类号：TU398

文献标志码：B

文章编号：1008-3707(2016)04-0048-04

Difficulties and Methods of the Reform for the Old Residential Buildings

ZHANG Xianming1,2, ZHU Jiahua1, LI Wenliang1