房地产财务管理运行机制及优化问题研究

钟春来

摘要：随着我国经济的快速发展，我国房地产行业也取得了硕大的成果。财务管理作为企业管理的核心内容，其发挥出的价值对房地产企业的发展有着很大影响。然而，当前我国房地产财务管理中还存在着一些问题，影响了房地产行业的良好发展。本文主要阐述了房地产财务管理的形式、特点以及内容，分析了房地产财务管理中存在的问题，并提出解决房地产财务管理存在问题的方案对策。以此使房地产企业财务管理得到良好的运行，促进我国房地产行业的更好的发展。

关键词：房地产行业；财务管理；运行机制；探究

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-000-02

引言

房地产行业不仅关系到我国的经济发展，还与人们的生活息息相关[1]。近几年来，我国房地产行业也取得良好的成果，占据着我国国内生产总值的重要部分，逐渐成为我国国民经济的主线。然而，与发达国家相比，我国房地产行业还存在着不足，尤其是房地产财务管理方面的风险逐渐突出，阻碍了我国房地产行业发展。本文就对房地产财务管理运行机制及优化问题进行研究。

一、房地产财务管理面的形势

房地产是我国经济的重要支柱，为了使房地产行业得到稳定的发展，国家应对房地产的市场进行相应的结构优化，如对于“囤地”现象，对于土地储备方面、保障住房等进行有效的规范，使房地产市场能够达到预期的目标。随着我国经济的快速发展，不仅带动了城市化、工业化的发展，对于房地产行业更是有着极大的提升，有效推动了我国经济的发展。然而，对于房地产行业的经济结构来说还存在着不足，对我国国民经济存在隐患。对于这种情况，我国近年来相继出台了相关的政策法规，然而对房地产财务管理造成一定的影响，如加大了土地征收、安置成本等，建造开发产品相关的业务宣传费、广告费及招待费等严格根据相关税法规定向后转扣除，但是要调整结构转期限，要求从之前的未加限制调整为三个或者三个以下纳税年限。

二、房地产企业财务管理的特点

资金使用与税负策划是房地产财务中的重要内容，由于房地产所涉及的资金数额较大，而且与城市的建设规划有着密切的联系，对于房地产所需的资质与许可证书都有着独特的特点[2]。比如，在时间方面大约为一年或一年以上，销售的时点必须由相关监督管理部门批准认可。由于土地是其根本性投入，一般都是采用招标的形式获取土地，在招标中需要足够的招标保证金，从而使财务管理发挥的作用十分重大。

由于房地产企业的预收账款要在收款当期即缴纳营业税等流转税，在确认了收入的当期，估计所对应的房产成本，在此基础上估计应缴纳的所得税，对于成本的估计金额直接影响了相应期间的所得说的计缴金额，因此，对于总体成本的估计十分重要。也要考虑到估计数对所纳税额的影响。

三、房地产公司财务管理的内容

财务部主要从事的工作内容主要是与公司的财政资金相关的活动，其中包括这几个方面：一是负责公司财务管理工作。做好公司的各项财务收支计划：对各项资金的使用情况进行审核，收回售楼款，清理催收应收款项。还要处理日常使用的资金费用，其中包括费用的报销、税费报销、银行票据的结算。二是负责公司会计审核工作。按照国家规定的法律法规进行核算，其中包括：年度会计报表、季度会计报表、月份会计报表；根据会计制度规定设置会计核算科目、设置明细账等进行记账、结账、对账。三是负责公司陈本核算与成本管理。对工程中涉及到的成本支出进行核算，对工程中的合同、预算、设备、材料等成本提供资料，确定成本的预算。四是建立经济核算制度，利用会计核算资料，统计所有的资料，并对活动进行分析，对企业的财务情况与生产经营进行判断，为领导提供有效的依据。

四、房地产企业财务管理中存在的问题

1.财务管理工作还处于被动状态

由于我国还处于社会主义市场发展的初级阶段，大多数行业正处于传统向现代过度的状态。房地产作为我国的新型产业，其财务管理一般是采用传统的模式，大多数都是以消极的控制手段为准，对于预测方面与调控方面还存在着不足。对于财务管理体系来说，应当要 做到核算、分析、控制、预估相关的财务，并根据实际发展情况作出调整，以便更好的控制财务风险，保证企业良好的发展，降低企业的损失程度。然而当前房地产财务管理还缺乏主动性，导致无法发挥出预测的功能。

2.当前财务管理运行机制系统较差

为了能够使企业在激烈的市场竞争中站稳脚跟，必须做好各个部门的相互配合[3]。只有这样才能使企业各部门、各个环节稳定的发展，促进企业的整体发展。财务管理作为企业管理的主要内容，是企业发展的有力支撑。良好的财务管理发挥的作用十分重大，对企业的整体实力的提升有很大的影响。尤其对于财务管理工作来说，具有一定的复杂性与系统性。然而，当前我国房地产财务管理对于系统性方面还存在不足，其表现在：各个部门没有做好协调工作，使预算体系存在一定的问题，使其中的财务信息缺乏可靠性，最终影响了企业良好的发展。

3.财务管理运行体制中面对各级部门的授权制度统一

随着房地产行业的良好发展，一般都会逐渐出现子公司，也可以称之为二级部门。对于二级部门来说，一般与一级部门相隔离，这就导致财务管理制度也会存在一定的差异。使得财务管理的制度存在混乱的现象，随着时间的推移，对整个企业的发展有着很大的影响。

五、解决房地产财务管理存在问题的方案对策

1.加强财务管理的重视度

我国房地产企业中，有的管理人员只注重企业的工程项目，而忽视了财务管理。导致在对财务管理的目标制定、监督管理方面都存在着不足，从而使财务管理无法发挥出重要作用。随着时间的推移，就会给企业的发展带来一定的影响。因此，企业应当加强财务管理的重视，认识到财务管理的重要性，提高管理人员的综合素养，保证财务管理良好的运行，提升整个企业的实力。

2.房地产企业树立主动的财务管理思想

企业之间都有着不同的发展目标，在制定财务管理的目标时，应跟随着企业的发展目标，制定每年度、每季度的财务计划。而对财务管理人员来说，应当做好每个环节的工作，使企业的发展与财务管理的发展共同进步。要做到与各个部门的相互沟通、协调，打破传统的被动式管理模式，对财务管理中存在的问题采取有效的措施，积极主动的参与到财务管理的每项工作中，发挥出财务管理的预算、控制的功效。采取主动式的财务管理方式，促进企业良好的发展。

3.建立健全财务管理体系

房地产财务管理系统的好坏与整个财务管理的运作有着很大的关联，对企业的良好发展有着密切的联系。因此，建立完善的财务管理系统是促进房地产企业发展的有效措施。企业应不断完善评估、预算等环节的建，使每个环节能够发挥出巨大的价值，做到每个环节的环环相扣，实现财务管理工作的统一性，从而提升整个企业的发展。

4.完善财务管理制度，实现企业的统一性

每个企业发展壮大后都会存在子公司，但是由于一些外在因素，如环境、地理等，导致子公司与母公司相隔离，这对于财务管理方面，也会存在一些差异，导致整个企业财务管理出现混乱。因此，为了能够使企业良好的发展，应当统制定良好的财务管理机制，应派遣专业的人员前往子公司进行指导，使整个企业的财务管理制度得到统一，全面促进企业的良好发展。

5.提升财务管理人员的技能

财务管理人员的综合素质关系到财务部门的顺利发展，与整个企业的发展有一定的影响。然而，有的财务管理人员由于专业技能不高，导致影响了企业的发展。因此，房地产企业应全面提升工作人员的综合水平，可以开展相关的财务管理培训，使财务管理人员的综合能力得到提升，使管理人员能够胜任财务管理工作。为企业的发展奠定良好的基础。

六、结语

总而言之，财务管理是房地产行业的重要工作，其不仅关系到企业的良好发展，还与人们的生活息息相关[4]。虽然近年来，我国的房地产行业取得良好的发展，但是在财务管理方面还存在着不足，如财务管理工作还处于被动状态、财务管理的运行机制还不够完善、财务管理制度缺乏的统一性等问题，影响了财务管理的正常运行，对整个房地产企业带来不利的影响。因此，应当加强财务管理的重视度，树立主动的财务管理思想，建立完善的财务管理系统，提升财务管理的统一性，提升财务管理人员的专业技能。从而使财务管理的质量得到保障，促进房地产企业更好、更快的发展。

参考文献：

[1]张敏.房地产企业财务管理中存在的问题及优化措施探析[J].企业研究，2013，04：77-78.

[2]刘百嬿.探究房地产财务管理运行机制及其优化相关问题[J].经济研究导刊，2013，17：173-174.

[3]李莉.房地产财务管理运行机制及优化相关问题探讨[J].中国集体经济，2014，19：142-143.

[4]张伟，邓斌.浅析优化房地产财务管理运行机制的有效措施[J].中国房地产业，2015，Z2：198.