浅析保险企业开发养老地产面对的问题——以北京泰康之家·燕园为例

王 丹(北京京诚华宇建筑设计研究院有限公司)

浅析保险企业开发养老地产面对的问题
——以北京泰康之家·燕园为例

王 丹
(北京京诚华宇建筑设计研究院有限公司)

当今我国已经步入老龄化社会，随着老龄化人口的迅速增加，居民养老问题已经成为社会普遍关注的焦点。2009年保监会通过了《保险资金投资不动产暂行办法》，开启了保险企业投资不动产的大门。由于多年保险公司现有投资渠道收益率低，而养老地产的投资期与保险公司负债的周期契合度高，因此国内保险企业纷纷开始通过开发养老社区来拓展投资渠道。本文通过对泰康之家·燕园的调研，分析总结险企开发养老地产面对的问题，希望保险企业通过其先天的资金优势在解决社会养老问题中发挥重要作用。

保险企业；养老地产；老年社区；养老服务

1 政策及背景

1.1 养老社会问题突出

2000年，我国60岁以上老年人比例已经达到10%，根据国际公认标准，这标志着我国已经正式步入了老龄化社会。

2012年6月5日，人社部就社会保险关系转续及医药卫生体制改革等问题集中答复人民网网友时明确表示，相应推迟退休年龄已是一种必然趋势，人社部将适时提出弹性延迟领取基本养老金年龄的政策建议。此言一出再次引发网民震动，而关于延迟退休年龄近年来也一直为社会各界广泛关注。

当社会各界对养老问题广泛关注时，保险企业们纷纷推出了自己的商业养老保险产品，比如泰康人寿开发了分红型、投资型、医疗责任、保障型四种类型八种产品。然而保险企业并不满足于保费的收入，他们把眼光投到了开发运营养老地产上来。

1.2 保监会允许险企投资不动产

2009年10月1日实施的新《保险法》，首次将“可投资不动产”纳入保险投资范围，这意味着保险资金投资养老实体等不动产内容也得到保监会的认可，购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业这4项保险资金不动产投资内容已经得到保监会的认可，保险资金有可能成为投资养老地产行业的潜在主力。

2 险企布局养老地产热情高

2.1 国内保险企业年收益概况

2013年保险资金运用监管政策通报暨培训会议上透露的信息显示，2008年至2012年，行业投资收益率分别为1.89%、6.41%、4.84%、3.49%和3.39%（图2-1），保监会副主席陈文辉在会议上指出，“大部分年度的收益率都低于五年期定期存款利率(4.75%)。”

图2-1 2008-2012中国保险企业年收益率（资料来源：笔者自绘）

由此可看出保险业的年收益率一直还在低位徘徊, 根据国外统计资料显示，只有当保险公司的资金年收益率在7%以上时，其经营才能进入良性发展轨道。因此，寻找7%以上或者至少相当于贷款利率的投资品种或渠道，是国内保险公司的重要工作。

2.2 险企资金投资渠道急需拓展

2.2.1 寻找新的增长点的需求强烈

图2-2 保险资金运用的渠道及其比例（资料来源：《中国保险年鉴》，2007-2012；中国保监会网站）

我国保险公司投资渠道主要有固定收益类银行存款、国债及基金等（图 2-2），与美国等发达国家的投资渠道相比过于单一。单一的投资渠道，导致较低的投资收益率。因此，保险资金急需拓宽投资渠道，提高收益率。

2.2.2 养老地产与险企资金属性相匹配

一方面中国正在经历史上速度最快的老龄化进程；另一方面保险公司现有投资渠道收益率低，养老地产的投资期长，与保险公司负债的久期契合度高。此外，保监会对险资投资不动产领域的政策也鼓励险企投资于养老产业。

对保险企业来说，产品端与投资端的资金对接通道，可以实现社区开发资金的早期回笼。地产商做房地产开发的预售时间也只有2年左右，而保险公司将产品与社区居住权相结合，则是把地产项目销售再度提前，即项目还没有开工就已经通过卖保险产品实现销售资金回笼，同时也锁定了后期购买项目的现金流，大大提高了经营稳定性，实现了产业端与投资端的直接对接。

3 北京泰康之家·燕园调研分析

3.1 项目概况

图3-1 泰康之家·燕园区位图（图片来源：笔者拍摄）

泰康之家·燕园位于北京昌平新城的中心区域，西侧为白浮泉公园，东北侧500m左右为南邵地铁站（图3-1）。社区规划建设规模308589平方米（地上建筑面积），其中：普通商品房住宅建筑规模为210514.3平方米，非配套商业用房规模为91150.7平方米，容积率1.79。 一期建筑面积大约9.1万平方米，预计可容纳600余户，将于2015年开业运营。

社区内共17栋高层住宅楼，1栋幼儿园及相应的商业服务用房（图3-2）。社区规划以中央景观带为主轴线，周边布置围合型的高层老年公寓，每个围合的院落都成为一个特色组团，在未来运营管理时，每个组团都承担了不同的功能。

图3-2 泰康之家·燕园沙盘照片（图片来源：笔者拍摄）

3.2 销售方式

泰康燕园采用两种销售方式,方式一，和相应保险产品挂钩。方式二，直接面对老年客户销售。

方式一是泰康人寿推出的国内第一款保险产品与养老社区相结合的综合养老计划——“幸福有约”终身养老计划。 这是国内第一款与养老社区相结合的综合性养老保险计划，产品由泰康人寿的“乐享新生活养老年金保险（分红型）”和泰康之家的“入住养老社区确认函”共同组成，缴费起点为 200 万元，保险合同产生的利益可用来支付社区每月的房屋租金和居家费用。此外，客户也可以到了保单约定的时间，不选择入住，选择拿分红。“幸福有约”通过将传统的养老保险与现代的养老社区相结合，使虚拟金融产品与实体养老服务相结合。

方式二是传统的房地产销售方式，由泰康之家的销售人员直接向客户销售现房的老年住宅。由于保险客户的入住时间往往在多年以后,属于“期货”，而养老社区属于实体，需要即时的客户。为了保证养老设施正常运营，减少运营中人力及资源的浪费，泰康也需要补充非保险客户的入住来源。

与保险挂钩的销售方式为客户提供了新的选择体验，在确保未来客源的同时保证了资金的回笼。而方式二是传统的销售方式并没有区别开其他老年地产或一般房地产的模式，因此在吸引客户方面缺乏创新点，较其他项目不存在优势。

3.3 项目总结

通过对泰康之家·燕园的调研，笔者认为保险企业进军养老地产已经取得了一个阶段性的成果。由于资金特性的匹配，使越来越多的险企都投入到其中。然而，我国的养老产业还属于初级阶段，很多相关政策和相关行业都还不够成熟，因此现阶段险企开发养老社区还是存在一些亟待解决的问题。

4 保险企业进军养老地产的问题

4.1 配套政策亟待落实

配套政策解决方案缺失是目前火热的养老地产市场所面临的问题。养老属于民政部门主管，土地属于国土部门主管，而规划又属于规划部门主管，相互协调比较困难。无论自建还是与专业机构合作，都面临着养老社区建设规划标准缺位、退休人员医保能否异地转移等系列政策壁垒，相关配套政策还不能得到尽快解决。

4.2 开发模式不够成熟

目前在建或规划项目来看，保险公司开发养老产业主要有三种种模式：

一是建设与运营为同一主体。如泰康人寿通过组建的“泰康之家”全资子公司进行养老社区的建设和运营。该模式的优势是可控性强、便于保险公司的战略制定和执行，劣势在于险企缺乏房地产开发经验，资金投入规模大、周期长。

二是与房地产开发商合作模式。如中国人寿开发的河北廊坊养老社区项目，由国寿投资与中冶置业合作。投资商、运营商、开发商成为合作体，共担风险、共享利润，有利干发挥房地产开发商和保险公司各自的优势。劣势在于由于合作方增多，因此利润降低。而且公司文化不同，执行力将会受到一定影响。

三是保险公司采取股权投资的模式进入养老产业。通过战略性或财务性方式投资已运营较成熟的养老地产企业，以获得投资回报，并与自身保险业务形成协同效应。此种模式的劣势在于投资规模往往较小，虽然风险不高，但投资收益利润也同样不高。

4.3 无产权住房与养老服务打包的劣势

由于保监会禁止险企直接进行地产开发，因此现阶段险企所开发的养老社区产品基本以租赁为主。险企通过承诺的养老服务与其租赁的老年住宅打包成一个产品，产品通过保险进行销售。据泰康之家运营总监介绍，养老社区除了通过保险产品销售获得的资金，此外养老社区自己的运营也要盈利。

如何在老年社区中实现盈利呢？无非是房屋租金、物业生活费和护理费三大方面。房屋租金基本上以由客户的保险金返回得以支付，因此生活物业费和护理费将在运营中可能实现盈利。生活物业费及护理费都涵盖在养老服务这个概念之下，当客户通过保险产品的购入从而获得了养老社区入住的门槛后，真正试金石则是险企提供的养老服务。

客户入住养老社区后，如果社区给予养老服务并未达到客户需求，或者与社区的管理运营方产生分歧（如客户难以接受社区提供的较昂贵的生活物业费及护理费）后，客户也将无法根据自己的选择来更换日常养老居家服务。当险企将居住需求与服务需求进行打包之后，这种不灵活性就随之而来。传统销售型老年社区虽然存在种种弊端，但产权与服务相分离的方式，将给予居住的老人足够的灵活性进行居家生活类服务的选择。

4.4 建筑实体与客户居住预期能否一致

与保险产品挂钩的养老社区是一种“期货”。如果投保人在购买时年龄与允许领取年龄相差较大，原有养老社区是否能满足5年、10 年乃至更长时间之后人们的居住预期是存在一定疑问的。在保险生效的这多年时间内，各种技术和产品都在继续发展，原有的老年社区如果依然停留在以前的配置水平上，那将很难满足客户的实际需求。因此老年社区的设计应该为未来的发展提供“可升级性”。这种级别的提升体现在规划设计、建筑设计、老年产品、家具建材等多个方面。

5 结语

保险企业投资养老地产，一方面可以为集团吸收养老保险客户;另一方面，也找到了保险资金投资的出口，获得可观的投资利润，当前投资建设各类民办养老机构正在形成风潮。与此同时，我国的相关产业政策规范也需要完善。在中国养老市场发展模式还处在不成熟的阶段，险企开发运营养老社区还存在许多主、客观上的问题。但毋庸置疑，随着我国政策的不断完善，保险企业已经是整个行业中开发养老地产的重要力量。

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