城市土地集约利用的影响因素及对策探讨

隋娜娜 王雪 鲁笑男 王春智

摘 要：经济的快速发展导致对建设用地的大量需求，人地矛盾日益尖锐，倡导城市建设用地的集约利用是实现经济社会可持续发展的有效途径。本文从城市土地集约利用的内涵入手，分析了影响城市土地集约利用程度的关键因素，并提出了实现城市土地集约利用的主要对策。

关键词：城市土地；土地集约利用；影响因素；对策探讨

1 引言

基于我国人多地少的国情，从我国粮食安全、经济安全、生态安全甚至国家安全的角度出发，研究城市土地集约利用，以尽可能少的土地占用实现我国工业化、城市化和现代化，尽可能地保护农村土地特别是耕地是非常必要的。

2 城市土地集约利用的内涵

通过对相关文献的梳理与总结，将城市土地集约利用的内涵概括以下几点：①城市土地集约利用是土地投入强度及土地的深度与精细利用②城市土地的集约利用要以一定的经济、技术、自然、社会条件为基础③城市土地集约利用是经济、社会和环境效益的统一④城市土地集约利用是一个动态的过程。

3 城市土地集约利用的影响因素分析

3.1自然地理条件

城市的产生和发展都依赖于一定的自然地理条件，水资源、气候、地质条件等是影响土地集约利用水平的关键因素。例如城市水资源容量在匮乏时就会影响城市人口承载能力，即限制了城市人口规模的增长，城市对人口集聚的功能就会受到极大影响，造成城市土地集约利用程度较低。

3.2经济发展水平

经济发展水平与土地利用方式具有深刻的内在联系与明显的阶段性特征。从工业化发展过程来看，在经济发展初期由于资本稀缺，投资者倾向以土地替代资本，土地利用呈现粗放的态势，而随着经济发展，资本问题逐渐解决，土地资源的稀缺性逐渐提升，土地利用的方式逐渐转为集约。

3.3城市规模

钱学森认为：“城市是一个以人为主体、以空间利用和自然环境利用为特点，以集聚经济效益、社会效益为目的，集中人口、经济、技术和文化的空间地域大系统”。物质流、能量流和信息流的集聚是这个复杂系统的最大特征，其最终结果导致规模不断扩大，因此城市规模也是城市土地集约利用的主要影响因素。

3.4产业结构

从人类经济发展史来看，随着产业结构升级，主导产业部门土地生产率、利用率不断提高，对土地的依赖越来越弱，更加追求聚集效益，资本、技术、信息等生产要素在经济发展中发挥越来越大的作用；从土地利用角度来看，产业的聚集和升级表现为土地利用结构变化、内部调整、外部扩张等现象，城乡边缘区的第一产业用地转化为第二产业用地，原来城市内部的第二产业用地则不断调整为第三产业用地，使得城市土地利用的集约程度不断提高。

4 提高土地集约利用水平对策

4.1.制定科学合理的土地利用总体规划

首先必须严格控制城市建设用地的供应总量，遏制城市规模盲目扩张与占用耕地的势头。其次既注重规划的超前性，又注重土地资源的保护。在土地利用总体规划的控制下，通过城市总体规划的合理编制，科学确定城市用地控制规模，制定合理的用地标准。

4.2 发挥市场机制的调节作用

4.2.1建立城乡土地统一市场

在土地国家所有基础上，无论是农村或城市土地使用者或城市政府都是平等的主体，都只具有使用权、收益权和对使用权、收益权的转让权，而不具有所有权。只要符合土地利用规划，土地使用权、收益权可以在城乡、不同土地使用者之间自由交易、流转，城乡土地市场成为统一市场，从根本上消除我国土地产权不清晰、农地产权所有者虚位等问题。

4.2.2发挥地价对土地资源配置的经济杠杆作用

对于商业用地，应采取拍卖、招标的方式出让，鼓励公平竞争，增加透明度，使城市土地资源按照效率优先的原则优化配置。对于公共用地，各级政府具有强制征用和征收的权力，但对原有权益主体的补偿应按照市场价格进行。当然，市场价格往往并不能完全反映土地利用的外部性，因此追求经济效率的土地资源市场配置并不能实现帕累托有效，这需要通过政府严格的规划和用途管制来实现。

4.3适度的城市规模与合理的城市形态

不同城市形态导致城市集约度有很大的差别，这就要求城市的规模效应介于最佳的土地集约利用范围内，不应提倡盲目的扩大城市的发展规模，确定城市的发展规模要综合考虑自然环境的承载能力、交通运输条件，城市的地形地貌以及城市规模发展的经济性和不经济性。

4.4优化产业结构类型

低效的第二产业耗费了大量的能源和土地，必须要对这些企业进行产业升级，提升产品的附加值，淘汰落后的产能，盘活企业的土地，提高土地的利用效率。大力发展对技术和智力要素要求高的技术密集型企业，提高单位面积土地的产值。

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