从审计视角谈房地产开发贷款的风险及防范措施

刘从正

[摘要]我国房地产业发展迅速，房地产开发贷款在商业银行各项贷款的占比较大，市场风险和信用风险较高，对银行的信贷资金安全造成一定的风险隐患，应采取有效措施防范信贷风险。

[关键词]商业银行；房地产信贷；风险防范

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630158

目前，我国房地产业发展迅速，房地产开发贷款在商业银行各项贷款的占比较大。由于房地产行业具有资金投入大，项目运作周期长，市场变化快，受国家经济政策影响大等特点，房地产开发贷款业务的市场风险和信用风险较高，对银行的信贷资金安全造成一定的风险隐患，应引起足够关注。

1房地产开发贷款业务面临的风险

11去库存压力大，资金回流风险突出

据国家统计局公布的全国商品房686亿平方米待售面积，将各地去库存压力摆在了明面上，自2015年开始的多轮救市，虽然成就了一线城市的高温不减，却无法挽救其余区域楼市的疲软。三四线城市去化周期高达2829个月，远超合理区间，存在较大的降价压力。不少三四线城市产业空心化、人口外流趋势，加之楼市供应规模过大、市场供过于求，房价颓势显现。由于一线城市出让的土地价格相对过高，未来预期一线城市的高端住宅供应也将达到历史高点，届时或将出现结构性去化困难。而其他供地量与库存量偏大、库存去化周期在12个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，仍然要坚持“以价换量”去库存。地方经济的下滑与区域楼市分化已成为互为因果的“死结”，楼市的分化又致使房地产投资出现了区域上的明显倾斜，大型房企，均表示要全面回归一二线城市发展，三四线城市发展面临较大去化压力。

12多头授信，资金链断裂风险加大

集团客户作为各行各业的龙头和高端企业，在国民经济中起着举足轻重的作用，它们的资产负债规模巨大，现金流量充沛，社会信誉较好，是商业银行客户营销的重点。当然，集团客户为银行带来丰厚的利润的同时，也堆积了巨大的风险隐患，如果风险控制不当，就会给银行经营造成灾难性冲击。随着我国经济的高速发展，企业的集团化多元化趋势越来越明显，集团客户股权结构越来越复杂，关联交易越来越隐蔽，资金集中运营越来越迫切，集团客户多头授信、过度授信越来越多，授信总量越来越大，集团客户授信业务风险凸显越来越严重。特别是部分房地产企业，通过集团所具备的优势地位，采取委托贷款、信托计划、民间借贷等方式多渠道融资，实际负债水平偏高，银行缺乏有效甄别其真实负债水平及偿债能力的手段。一旦遇到宏观环境和政策发生变化，资金链断裂，则开发企业面临较大经营风险。

13资本金不到位，缺失抵御风险能力

除了部分央企资本金比较充足外，其他一些区域性房地产开发商自有资金实力较弱，或者超越自身资金实力同时开发多个房地产项目，通过股东借款、其他应付款、挪用信贷资金等方式充当资本金，项目资本金比例不到位，存在较大投资缺口，甚至过分依靠项目销售资金再投入进行房地产开发，一旦出现抽逃项目资本金现象，资金链断裂，无法按照项目可行性研究报告确定的工程进度完工，造成“半拉子”工程或“烂尾楼”，或者虽然具备销售条件，但是限于地理位置、品牌价值、性价比、市场需求不足，导致房地产开发贷款楼盘销售不畅，资金回笼缓慢，出现较大财务风险，无法及时归还银行房地产开发贷款。因此，对于开发资质低，缺乏项目开发经验，资金实力弱，技术水平差，公司治理结构不完善，合规合法经营意识不够，法律纠纷多，靠非法途径获取项目开发权，频繁变更用地、工程规划，迟迟无法开工的项目应当坚决规避。

14抵押措施不落实，造成押品敞口风险

开发企业在申请贷款时，项目一般处在开发阶段，尚不具备办理在建工程抵押的条件，因此贷款发放时常采取项目土地抵押的方式，而且，开发商为了争取获得更多的贷款，通常会过高地确定押品评估价值。当项目楼盘达到预（销）售条件后，房地产开发企业为筹集资金，常在开发的过程中就进行预售。此时如果银行不能及时将项目土地抵押及时转为在建工程抵押，就很难控制商品房销售款的回流。及时对符合在建工程抵押条件的商品房进行抵押，并按照规定，解押后必须还款，否则，很容易引起法律纠纷，银行押品价值不足。

15资金监管不到位，存在被挪用风险

房地产金融市场存在严重的信息不对称，有的开发商往往会同时进行若干个楼盘项目的开发，资金往来渠道复杂，银行对其资金很难实施有效的控制和全面监控。银行虽然与开发商签署了《房地产开发贷款封闭管理合作协议》，但只能对本行发放的开发贷款的支用情况进行监控管理，无法对项目的整个资金进行封闭管理，如商品房现款销售或按揭预售，销售资金未纳入封闭管理，银行封闭管理就会流于形式，无法有效控制项目资金用途，一旦开发商故意采取欺瞒手段，转移资金逃避还款责任，银行贷款将面临较大风险。

2防范房地产开发贷款业务风险的措施建议

21调整房地产信贷策略

211实行房地产开发贷款分区域风险分类管理

根据区域经济发展水平、产业结构、人口变化、供求关系、土地消化能力、房价变化等因素，对全国主要地级市房地产市场风险进行分类管理，对于不同风险等级区域制定差异化的准入标准及信贷策略。

212调整房地产开发贷款信贷结构

择优支持库存水平低位、价格涨幅合理、自住需求旺盛的区域普通住房项目。审慎支持库存压力较大、去化周期较长的三四线城市房地产项目，审慎支持配套设施不完善的城市新区房地产项目。审慎支持商用房开发贷款，不介入受电商冲击较大的商用物业，压缩库存量大、商用房（租、售）价格下跌、商用房供应远超出城市实际承载能力的区域存量商用房开发贷款。

213调整房地产开发贷款客户结构

优先支持去化压力小、项目开发运作能力强、项目成本低、资金周转能力强的房地产企业；审慎支持缺乏品牌实力、专业运作能力较差、依靠过去粗放模式运营的无开发经验中小房地产企业；拒绝业务扩张速度与自身资本实力及业务规模不匹配或经营不善、上年度主要财务指标低于行业平均水平的开发企业。

22科学判断区域房地产市场供求关系

按照监管部门对银行“展业三原则”要求，认真分析区域房地产市场供求状况，掌握土地供应计划、新开工量、在建项目量等市场供应情况，合理预判需求变化、购买力变化等情况，根据供求关系及早采取针对性措施，审慎介入供过于求区域的房地产项目。房地产开发贷款项目应严格准入管理，要求商品房供销比低于15、去化周期不超过18个月，不属于土地供应泛滥、房屋空置率较高或媒体负面报道较多的地区；项目所在地区不属于项目土地成本高、价格压力大、销售利润率偏低的城市；不属于房屋总价偏高和周边大户型项目销售进度缓慢的项目，防范和控制房地产市场波动。要密切关注部分地区房地产行业融资风险，打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购买首付款的行为，商业银行对于住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。

23加强房地产开发贷款封闭管理

落实资金监管账户管理措施，对销售资金回款计划和房地产销售进度严重滞后的借款人要重点关注，加强对封闭账户内资金的管理和监控，严格按照房地产项目工程进度发放贷款，加强房地产开发贷款使用的全过程监控。健全开发贷款的封闭性管理措施，严格监控房屋销（预）售资金流向，除归还银行贷款以及用于贷款项目的后续建设外，不得用于其他用途，确保专款专用；对于房地产企业账户开设网银的，在银行贷款未还清前，必须增加落地功能，网银划转资金须按照封闭管理、符合规定用途并经有权人审核同意后才能支用，经办机构应做好对网银划转资金用途的有效监控，建立严格的责任追究制度。

24加强房地产开发贷款抵押担保管理

（1）房地产开发贷款原则上应采取抵押方式，优先选择拟开发项目的土地使用权及在建工程作为抵押，不得接受空置3年以上的商品房作为贷款抵押物；关注建筑工程承包商的工程垫资行为，以及房地产开发商与建筑承包商相勾结使银行实际无法实现抵押权的情形。严格要求新增房地产开发贷款项目不存在拆迁纠纷、工程款纠纷、业主维权事项，无媒体负面报道或内部举报情况发生。

（2）对于部分客户采用抵押+保证方式的，抵押比例不得低于贷款额的70%；对于部分优质客户不能满足银行抵押贷款要求、全部采用保证方式的，仅限总行级战略性客户成员单位或总行级主办银行客户，且保证率最高不得超过70%，保证人与借款人不存在不规范、非正常的关联交易。

（3）加强房地产押品价格监测，适时开展价格重估。对于房地产押品，应根据经济走势、贷款风险和城市均价指数走向，动态监测房地产价值波动风险，对出现“量滞价跌”、“量价齐跌”的城市提前做出风险提示。对担保能力不足的应要求借款人提供补充担保或清偿贷款本息。严格控制抵押房产的房龄，拒绝房龄过长而对房产价值影响较大的住房作为抵押物。

25严格贷款“三查”，确保项目合规

（1）做好贷前调查。客户经理应对借款人提供的“四证”等材料的真实性进行核查。利用官方网站查询核实的，应拷屏、打印、归档；无法利用官方网站查询核实的，应采取走访发证机关、发函询证、电话询证等方式进行核实。对开发经验不足的房地产开发企业，涉及民间借贷及其他高成本融资行为的房地产企业不得准入。

（2）加强项目资本金合规性审查，严格认定管理标准。银行借款、股东借款等债务性资金，以信托计划、理财产品募集的资金，附股权回购安排的股权性资金等，均不得认定为项目资本金。对于非分期开发的项目，不得分期计算项目资本金到位比例。

（3）加强房地产项目管理。要防止部分房地产企业通过“分期开发”、“分期或推迟领取预售证”、“关联企业统一贷款后再周转用于房产项目”和“抬高申报价格”等形式套取银行贷款。

参考文献：

[1]国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知[C].国办发〔2013〕17号，2013

[2]孙迎冬略论我国商业银行房地产贷款风险防范机制[J].河北金融，2008（5）