关于中国以房养老的再思考

刘孟莹　许文宣

[摘要]当前中国已经进入人口老龄化阶段，人口老龄化程度的加深是我国大型会议不可避免的问题，中国积极的推出一些政策来大力缓解社会的养老压力。2016年我国放开“全面开放二胎”政策，鼓励多生优生，在人口老龄化的基础上延伸我国的人口红利，进一步完善我国的社会保障制度，延迟退休年龄等，文章就当前的热点即以房养老问题加以探讨，旨在更深一层次的了解以房养老这个西欧政策对于中国是否有借鉴意义，以自身的微薄之力为广大学者研究老龄化问题的解决做出积极贡献。

[关键词]人口老龄化；反向抵押贷款；政府态度

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630144

20世纪60年代，欧美等一些国家进入人口老龄化阶段，随着发达国家的应对措施，出台了不少政策，其中最有效、最明显的当数“以房养老”。如今人口红利的中国已然步入了老龄化社会，社保制度的不完善，养老储备资金缺口，养老服务不足等问题扑面而来，市场发达国家通过住房反向抵押贷款即以房养老的政策，不仅提高了老年人的生活水平，改善了人口老龄化给儿女带来的经济苦恼，同时也为国家大大减轻了社会保障压力，进一步促进了国家社会经济及政治制度的发展。

1人口老龄化问题

人口老龄化是指生育政策不当或结婚率偏低导致的总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态。两个含义：一是指老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会。国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。中国社科院不久前的一份相关报告指出，中国65岁以上的老年人比例将从目前的75%增长到14%，这也就意味着我国正在加速迈入老龄化社会，由于人口的众多，我们可以利用的公共养老服务还不够完善，社会保障体制尚未健全，养老储备金的缺口也很大。这些问题严重影响了我国的经济发展和宏观经济走向，在全球经济下滑的背景下，解决人口老龄化问题成了中国务必打赢的硬战。

2以房养老即住房反向抵押贷款

住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

住房反向抵押贷款最初源于荷兰，而具有十多年历史的美国是这一政策的代言人，无论是美国对该项政策的发展以及应对措施，都无疑是十分全面的，当时美国出现了大量的“房屋富翁，现金穷人”于是美国将住房抵押贷款引入了本土，分别从贷款方案的分类、房地产的估价和一些方面将政策不断地加以休整和完善。

日本将以房养老称为“不动产担保型生活资金”，1981年引入日本，在2002年正式实施这一政策，参与方式主要有三种：其一，日本中央三井信托银行方式。借贷人将自己的房地产抵押，向经办机构贷款，在约定的限额内，每年贷款1次以年金方式领取，或约定随时贷款方式。在60岁到64岁之间，可以利用银行卡随时提取贷款。该借款的本金与利息，待借贷人亡故后，将抵押的房地产变卖，本利总清还，余下部分交还继承人。其二，日本东京之星银行方式。经办机构将约定贷款存放在借贷人账户中，由借贷人自由领取。其三，房地产公司主要经营“城市规划再开发”和“住宅重建”类型的产品。在高龄者无力重建住宅的情况下，以房地产为抵押，房地产公司先将重建资金借贷给高龄者，重建住宅让高龄者在有生之年住上舒适的房屋。当高龄者亡故后，将房地产变卖获得资金，减去重建资金和贷款利息，如有剩余还可留给继承人。近年由于日本老龄化问题也日趋严重，反向住房抵押贷款再一次被提起。

加拿大以房养老即反向抵押贷款是由一家私营机构——加拿大人住房收入计划公司提供的，该公司成立于1986年，专家经过反复研究美国和英国的政策及措施后，在加拿大开展了此项业务，其模式与美国十分相似，但极具个性化，主要表现为“倒按揭”，62岁以上的老人可以将住房反向抵押给银行，便可以贷出15万—30万加元不等的数额，前提是不搬家，不卖房，房产主权不改变。就可以坐享天伦之乐，由于每个月银行提供的贷款是免税的，所以反向抵押贷款也受到人们越来越多的关注。

3发展以房养老的积极举措

当我们某些人寿保险公司推出中国国内的第一款“以房养老”的保险后，效果远远不如预想的好，据相关媒体报道，不仅收益第一位的老人对此“不感冒”，就连思想观念比较开放的年轻人也难以接受。在我国的传统观念中，子承父业的观念根深蒂固，传统观念的束缚是人们难以逾越的心理障碍，不论是传统文化还是心理障碍。我们要逐步打破这一思想观念的束缚，让住房反向抵押贷款的好处汇集人心。

改变传统观念是一个艰巨的任务，我们在推行以房养老之前需要清楚这一点，不能只借鉴西方的简单经验仓促地去实施，最后收到失败的结果，于是这也就涉及了这项政策的宣传问题。我们可以利用政府掌握强大宣传舆论工具的特点，加大宣传力度，对民众以及中老年人通过各种有效的积极方式普及知识，在宣传的前提下尽量选择认知度比较高的群体进行试点，利用试点经验的成功从而带动更多的广大中老年人。进行普查，争取相关金融机构设计出适用性比较高的产品，符合市场的需求，规定合理，对公众有足够的吸引力。

最重要也是最为关键的一个环节就是国家和政府的积极推动政策，不要等到老龄化问题十分严重的时候采取极端手段，而是今早处理问题，提供相应的金融支持，简化住房反向抵押贷款的手续，一旦政策得到良好的推行，前期必然需要大量的资金支持，不要因为资金的不足陷入流动困境之中，延误了私营金融企业对该项业务的开展，造成业务开展不足，且不够完善。每个金融政策都有一个演变的过程，我们应该尽可能的多多了解西方以及欧美国家以房养老的措施，去粗取精，去伪存真，在借鉴他国经验的基础之上结合本国相关的国情和环境因素，走出一条中国特色的以房养老政策，完善相关制度，防止由于企业的投机取巧影响了政策的推广和问题的解决。

参考文献：

[1]柴孝武，胡平美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪[J].瞭望，2010（3）

[2]朱劲松中国开展“以房养老”影响因素的证实分析[J].东北财经大学学报，2011（1）

[3]冯静生住房反向抵押贷款的国际借鉴与实践[J].金融观察，2006（11）

[4]冯心怡以房养老问题探析[J].中国市场，2016（4）