超大城市老年宜居房及设施可持续开发研究

章鸿雁

[摘要]统计数据显示我国超大城市人口正在进入快速老龄化，老年人口规模不断增大，增长速率持续提高，居家养老已成为绝大多数人养老方式的必然选择。超大城市老年人居住圈层式分布特点显著，中心城区正步入深度老龄化阶段；当前老年人所居旧住宅适老化改造率极低，既有社区养老服务设施和场地不足；养老地产开发刚刚起步，产品相对单一，目标客户仅为中高收入老人。因此，老年宜居房及设施的建设应采取新开发和再开发相结合的方式，增强老住宅再开发的力度，提升中心城区适老化改造普及率，做实新建小区养老住宅和设施的配建指标，不断丰富养老地产的产品线，以促进超大城市老年宜居房及设施的可持续开发。

[关键词]人口老龄化；居家养老；养老地产；老年宜居房

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630137

随着经济和城市的快速发展，我国特大城市正经历由地域性中心城市向移民城市转型的过程，城市的发展面临诸多新问题。老年人生活质量保障已成为社会公共保障领域的重大问题。当前我国老年人所居住宅都是按照中青年健康人群需要设计建造，未考虑老年人的生理功能和生活起居的特别要求，因此，在超大城市，如何有效推动开发建造针对老年人居住需求的老年宜居房及设施值得深入研究和探索。

1超大城市老年人口规模和空间分布

11超大城市总人口规模和变动趋势

我国超大城市指市区的非农业人口（常住人口）总数在1000万以上的城市，首批成为超大城市是北京、上海、广州、深圳、重庆、天津等六市。首批超大城市当前都存在交通拥堵、环境污染等大城市病，地方政府希望控制人口总量，但是比较2000年、2010年人口普查数据，6大城市常住人口增长率远高全国平均水平；其中，北京和上海最为典型。2010年北京全市常住人口19612万人，同2000年人口普查相比，十年增加了6043万人。2000—2020年北京市总体规划期望，将2020年的总人口控制在1800万人左右；但是，2014年北京市统计公报显示全市常住人口已达21516万人。上海2010全市常住人口为230191万人，同2000年人口普查相比，十年增加了6281万人。2000—2020年上海市总体规划拟将2020年总人口控制在2000万人左右；然而，到2014年年末，统计公报显示全市常住人口总数已达242568万人。各市的统计数据清晰显示我国人口分布仍处在向超大城市集聚阶段，超大城市对人口的引力还将持续相当时间。纵观全球，以大城市为核心形成大都市区的地域空间模式是发达国家城镇化的主流模式。20世纪60年代后，美国的纽约、芝加哥，韩国的首尔、日本东京、英国伦敦等发达国家的大城市普遍形成了大都市区。[1]

12我国超大城市老年人口规模和变化趋势

世界卫生组织对老年人的定义为60周岁以上的人群；我国实行健康档案以来对老人的定义是65岁以上的老人。我国超大城市老年人口基数大，2000年以来，老年人口占常住人口比例呈快速上升趋势，户籍人口中老年人的比例更大。以广州为例，2010年全市常住人口中，60岁及以上老年人口1237783人；占常住人口的974%；65岁及以上人口为840870人，占常住人口的662%；同2000年相比，65岁及以上人口的比重上升06%。截至2013年年底，广州市60岁以上的老年人已达133万人，占户籍人口总数的1598%；市民政局预计今后一段时间广州市老龄人口还将以每年04%的速度递增，到2020年老龄人口将达17507万人，人口老龄化比例将达1878%。

13超大城市老年人空间分布特点

谢波，周婕 以北京、上海、广州等城市为例研究大城市老年人的空间分布模式显示：各城市的老年人空间分布呈典型圈层特征，中心城区老年人口密集，老龄化程度高[2]。广州市老年人分布集中区域和密度分析结果（见下表）显示：广州市60岁及以上人口主要分布在海珠、越秀、白云、番禺、荔湾等五区；越秀、荔湾、海珠、天河等中心城区老年人口密度均超过1000人/平方公里，其中越秀区老年人口密度更高达535027人/平方公里。

2超大城市老年人自理能力和养老模式分析

21老年人自理能力强

年老是绝大多数人要经历的人生过程，家有老人也是大多数家庭要面对的现实。老年期是一个漫长的过程，按年龄划分通常分为青年老年期（60-69岁）、中年老年期（70-79岁）、老年期（80-89岁）和长寿老年期（90岁以上）等四个阶段。我国超大城市现处于青年老年期和中年老年期这两个阶段的老年人口比例大，老年人生活自理率高，大多数老人在相当长时间内能享受基本健康、自助为主的生活。以北京为例，2010年人口普查数据显示：全市60岁及以上人口2344033人，其中60～64岁714676人，占老年人口比例为3049%；65～69岁490801人，占比为2098%；70～74岁480818人，占比为2051%；75～79岁368963人，占比为1574%；80岁以上288775人，占老年人口比例仅为1232%。2010年老年人健康和自理能力抽查238360人：其中，健康人口95855人，占比为4021 %；基本健康102345人，占比为 4294%；不健康、能自理29728人，占比为1247 %；不能自理11432人，占比仅为48 %。

22我国超大城市养老模式确定的过程

为应对老年人口基数大，经济实力有限、家庭小型化、空巢化、老人自理能力等基本市情，2009年，北京市下发了《关于加快养老服务机构发展的意见》，率先提出了9064养老模式：规划到2020年，北京实现90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老；逐步建立起集中照料服务与社区居家服务互为补充的养老服务体系，推动老年福利服务由补缺型向适度普惠型转变。其他超大城市的老龄化特点及经济条件与北京市趋同度高，因此，9064养老模式迅速得到了各市的广泛认同，居家养老为主，机构养老为辅已成为全国各超大城市养老模式的共同选择。

3老年人居住现状和养老地产的发展

31老年人居住建筑的研究成果和老年人所居住房的现实

老年人，由于绝大部分时间都待在家中或在社区活动，对住房的依赖和功能的要求与年轻人大为不同，房屋的空间布局和设备设施安装只有经过特定的设计和施工，才能建成适合老年人居住需求的老年宜居房。我国老年人相关建筑的设计研究已取得一些成果，1999年出台了《老年人建筑设计规范》、2003年出台了《老年人居住建筑设计标准》、2004年出台了《老年人居住建筑图集》；但是这些成果只在新建养老院时得到了应用，直到今天，绝大多数老人还住在按身体健康的中青年为对象设计的住宅中，室内外通道、垂直交通、厨卫浴空间、照明、安全报警等都不能满足老人的生活需要。

32老年人现居住房适老化改造的现状

由于财力、生活习惯、医疗、自理能力等多种原因，绝大多数老年人愿意在现居住房中养老，为了满足老年期居住安全、便利和舒适的需要，对老年人居家养老的住房进行适度、适时的改造显得尤为重要。但是，当前全社会对住房适老化改造重要性认识不够，适老化改造项目启动艰难：以广州加装电梯为例，20 世纪 80～90 年代广州市兴建了大量7～10 层住宅，约五万套高层建筑没有安装电梯，随着住户年龄和财富的增长，加装电梯的呼声高涨，2012年广州市出台了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》，但是，加装电梯实施起来仍困难重重，广州市社科院调研数据显示，至2014年年底，已实现加装电梯的住宅仅约千套。

33养老地产开发现状

当前不少房地产开发机构和险资开始涉足养老地产，截至2014年全国已有80多家房企进入养老地产领域。但是，现阶段养老地产开发理念上存在产品和产业之争，开发实践仍停留在起步阶段，市场上的养老地产项目产品种类少、目标客户窄，与老年人的现实需求还有很大的差距。市场上的养老地产项目主要分两类：一是建设养老社区或养老公寓；二是在大型居住区中开发养老组团；客户群均为中高端富裕老人，项目选址在远离城市中心的新区。新建小区配套建设的附属养老设施2014年起才在北京市开始试点；市面上大量改善型户型建筑面积虽能满足三代同堂的需求，但室内平面、立体交通设计没有考虑老人的日常起居需求；既有社区周边插建老年人服务设施，全国尚未见成功案例。

4养老设施需求和供给分析

41老年人集体活动需求大，制度安排不足

我国各城市都出台了老龄事业规划，提出了老龄事业的发展相关指标，为老年人参与文体、娱乐、学习、互助等集体活动做出了制度安排，以广州市“十二五” 老龄事业规划提出的发展指标为例：“十二五”期间广州市参与文体活动的老年人比例达到60%以上；每个社区建立和健全一支老年人志愿者服务队伍，老年志愿者数量达到老年人口的10%。到2015年，建成市、区、街、社区四级网络全覆盖老年大学，老年人入学率达到10%以上。分析广州市的发展指标，老年人参与文体活动比例不够高，老年人志愿服务队在老年人中影响力弱，为老年人服务的设施惠及的老人还很少。

42养老专业服务需求大，供给严重不足

老年人由于身体机能逐渐退化，需要一些专业养老服务才能帮助老人正常生活。专业的养老服务主要包括：便利、快捷的生活照料、卫生清洁、送餐服务、文娱活动、日间托老、医疗护理、心理疏导、康复保健、信息支援、紧急救助等。2010年广州开始试点建设居家养老综合服务平台和日间托老机构，在街、社区建设星光老年之家，建成了覆盖全市的“平安通”紧急呼援服务系统。但由于融资、用地、人员三大难题，养老服务设施的数量严重不足，布点与服务人口分布匹配度不高，全市只有少量特定老人才能受惠。

43养老服务设施用地、用房不足的原因

养老服务设施用地、用房不足的主要原因在于全社会对养老服务体系建设重要性认识不足。我国的社会养老服务体系建设处在起步阶段，2011年年底国务院下发的《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》提出社区养老层面重点建设老年人日间照料中心、托老所、老年人活动中心、互助式养老服务中心等社区养老设施；新建小区要将养老服务设施建设纳入公建配套实施方案。2013年《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》首次提出各地在制定城市总体规划、控制性详细规划时，必须按照人均用地不少于01平方米的标准，分区分级规划设置养老服务设施。各地已有将日间照料中心、托老所、星光老年之家等社区养老服务设施，纳入城市公共服务设施专项规划的意识，但是人均用地指标是否科学够用、用地指标落实到养老服务设施的设置标准还有待各地深入研究论证。2014年1月，广州市社区公共服务设施设置标准（修订）出台，广州市规划局认为“拔高”了社区公共服务设置配套标准，自评领先于全国其他城市水平。但是街道级公共服务设施设置标准明确提及老年人使用的服务设施仅有三处，分别是每35～10万人设老年人服务中心，建筑面积300～500平方米；每35-10万人设文化站，建筑面积2000～2500平方米，其中应专门设置老年人、青少年、儿童活动场地；每3～5万人设老年人福利院，建筑面积2700～4400平方米，按千人25个床位控制规模。对照广州市人口老龄化比例和发展趋势，该设置标准考量过于保守，指标明显偏低。

5超大城市老年宜居房及设施可持续开发的思考和建议

（1）当前超大城市老年人的居住条件和养老服务水平远不能满足需求；老年宜居房及设施的持续开发必须调整新建项目、改建项目比例结构，加大中心城区旧住宅适老化改造的力度，提高中心城区的老年宜居社区建设水平；落实新建小区老年宜居房及设施的配建指标。随着时间的流逝，现时新的小区会变旧变老，区内老年人口的年龄结构、来源结构和居住意愿也会发生变化，老年人所居住宅及社区养老设施的改建必然是持续和艰巨的任务。

（2）中心城区在医疗、交通、生活氛围等方面具有独特的优势，必然吸引老年人群集聚，老年人、准老年人相对集中居住的小区适老化改造应结合老城区产业升级和城区更新，为老年人提供适宜的居住环境和专业化的养老服务。适老化改造不仅能提高老年人的生活质量，促进社会和谐进步，而且还能刺激消费、培育银发经济、促进城市经济的多元发展。

（3）适老化改造成功的关键是有法可依，建议各地出台建筑适老化改造的法规政策，明确地方适老化改造的管理机构、责任主体、资金来源，确保改造工程质量和公开相关信息。养老服务业用房还可考虑利用区内闲置的商业地产和旧厂房；既有社区周边插建老年设施须出台专门的优惠政策；老年人住宅改造资金不足可探索向非营利机构转让部分产权的方式。

（4）地方主管城市规划、建设的部门应认真做好新建小区养老住宅配建比例、养老服务设施服务内容、服务用房规模设置标准的论证工作；新建项目审批时严格落实养老服务设施用地指标、用房指标；养老建筑及设施竣工验收时应对照老年居住建筑及设施技术规范严格把关。

（5）养老地产开发宜针对不同的客户群对选址、户型、档次、规模等多因素进行精细化设计，不断丰富产品线。养老地产项目投入使用后物业保值、升值关键在于养老专业服务的运营和管理水平。

6结论

我国超大城市经济和人口集聚效应还将持续相当长的时间，超大城市老年人口的来源结构将日趋复杂、老年人的居住和活动意愿正处在剧烈变动中，推动老年宜居房及设施可持续开发，提升老年人的自理和社会参与能力是养老服务的主要目标。建成“老年友好型城市”、老年宜居社区的关键是对老住宅、老居民区进行适老化改造，老年宜居房及设施可持续开发需要前瞻的顶层设计、可行的政策指引和不断地探索实践。

参考文献：

[1]皇甫玥，张京祥，邓化媛大都市区化：特大城市地区城市化的新特征[J].现代城市研究，2008（1）：27-33

[2]谢波.周婕.大城市老年人的空间分布模式与发展趋势研究[J].城市规划学刊，2013（5）：56-61