现代城市综合体选址评价

胡强　张琳

【摘要】文章构建了现代城市综合体选址评价指标体系，包括自然条件、基础设施、社会因素和经济条件4个维度，共15个具体指标。运用模糊层次综合评价法对金华万达广场选址评价进行了实证分析。评价结果显示，46%的消费者对金华万达广场选址呈较满意以上的态度，4%的消费者对金华万达广场选址的感受是不满意的。

【关键词】城市综合体；选址；金华万达广场

20世纪90年代，人们都说“一个城市只有一个中心”，如北京的西单、上海的南京路，当时这些中心的辉煌确恰到好处地呼应了“一个城市只有一个中心”的说法。而随着经济的发展、社会的进步、城市化的发展，这种观点在城市发展需求日益强烈的背景下已经难以立足。现代城市综合体的出现是城市形态发展到一定阶段的必然产物。现代城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的街区建筑群体。

国外学者对城市综合体的研究起步较早，积累了丰富的经验，无论是理论还是实践都有丰富的研究成果。1961年，Jane Jacobs（简·雅各布斯）在著作《美国大城市的死与生》中，将城市功能多样混合以满足人们的多种需要，提供丰富的活动空间环境，称之为“有机的复合”。由于日本特殊的地理环境，城市综合体理论在日本的发展相对全面，Kisho Kurokawa（黑川纪章）的共生思想理论及Kenzo Tange（丹下健三）的集群尺度理论，均对城市综合体理论发展有重大贡献。国内关于城市综合体的研究虽相对于国外起步较晚，但近年来随着我国城市综合体的快速涌现，研究城市综合体的国内学者日益增多。王磊对综合体的发展历程、特征、动因和相关理论进行了分析与总结，在对城市综合体的功能组成和相互作用的研究基础上，对城市综合体规划的功能定位和组织进行深入研究。赵冠男对古代及中世纪时代城市综合体发展脉络进行剖析，认为不同时期的城市综合体有一个共同的特征，即以特定时代背景为基础，通过城市综合体的作用使得城市共生体能够更好地运转，有益于城市的发展。

多数学者的研究内容侧重于城市综合体的发展历程、规划设计及功能结构等，对综合体选址的问题研究不多。鉴于此，本文针对现代城市综合体选址进行研究，构建选址评价指标体系，运用模糊层次综合评价法对金华万达广场选址问题进行案例分析，以期为我国现代城市综合体的选址决策提供参考。

一、建立评价指标体系

本文结合国内成功运营城市综合体的实际情况，依据科学系统性的指标设计原则，经过反复筛选，最终确定将城市综合体的选址影响因素分为自然因素、基础设施条件、社会因素和经济因素4个维度，具体包括15个子因素。表1为现代城市综合体选址评价指标体系。

二、确定各層次评价指标权重

在确定了评价指标体系后，需比较各指标对同一目标的影响，从而确定各指标在目标中占的比重，为了得到量化的判断矩阵，我们咨询了5位相关方面的专家，借鉴Saaty的尺度法，构建了如表2所示的评语表，每位专家打分后计算得到的平均值为各指标的评语分值，进而得到各层次指标权重。

三、案例分析：金华万达广场选址评价

（一）金华万达广场概况

金华万达广场作为万达集团在浙江省打造的第六座第三代城市综合体，是金华市目前规模最大、规划最佳的现代城市综合体。金华万达广场总建筑面积约50万平方米，涵盖了高端购物中心、城市商业步行街、五星级酒店、5A甲级写字楼、城市精装SOHO等丰富多元业态。

（二）金华万达广场选址综合评价

由5位专家分别对评价指标体系中准则层和指标层进行评价打分，根据专家评估结果计算得到准则层权重及指标层总权重，如表3所示：

本文运用模糊层次综合评价的方法对金华万达广场选址进行评价，根据表3的评价指标体系，我们向200名金华万达广场真实消费者进行问卷调研，评价指标的评语值P=（不满意，较不满意，一般，较满意，满意），表4为消费者对金华万达广场选址指标因素的感受调查结果。

根据调查结果，结合各指标权重，归一化后得到评价结果集B=[0.04，0.23，0.28，0.28，0.18]。综合评价结果集表明：4%的消费者对金华万达广场选址的感受是不满意的；23%的消费者对金华万达广场选址的感受是较不满意的；28%的消费者对金华万达广场选址的感受是一般；28%的消费者对金华万达广场选址的感受是较满意的；18%的消费者对金华万达广场选址的感受是满意的；合计46%的消费者对金华万达广场选址呈较满意以上的态度。从单个因素来看，消费者对金华社会因素和经济条件呈满意的态度，消费者不满意的感受多是由金华万达广场的基础设施导致的。金华万达广场地处金华新城区，其选址的基础设施如公共交通还存在不足之处，金华市需对公共交通进行更为合理的规划，加大公共交通的覆盖面，同时其周边的配套设施需进一步完善以吸引更多的消费者。

四、结语

我国现代城市综合体受政策支持、消费者青睐等因素发展迅速，其选址至关重要，甚至决定城市综合体的运营成败，因此需要运用科学合理的方法为其决策提供依据。本文采用模糊层次综合评价法，对金华万达广场选址问题进行了实证分析。本文认为，要完善现代城市综合体选址，需做到以下三个方面：（1）针对不同的城市综合体功能特性，在选址时采用不同的选址策略，并对选址的影响因素进行系统考量；（2）选址决策应充分做到定性与定量分析相结合，将科学方法与实际经验很好的结合才能在实践中做出合理的决策；（3）与其他设施设备选址一样，现代城市综合体选址除了充分考虑现有影响因素外，还需考虑未来不确定性因素将对城市综合体产生的影响，进而做出合理决策。

参考文献

[1]孙磊.国内大型城市综合体项目发展研究——以华润中心和新华南MALL·生活城为例[J].中国房地产，2012，（17）.

[2]简·雅各布斯，金衡山.美国大城市的死与生[M].北京：译林出版社，2005.

[3]曾祥林.共生理论下的城中村改造研究[D].湖南大学，2012.

作者简介：胡强（1987-），男，江西赣州人，助教，硕士，研究方向：企业运营管理；张琳（1991-），女，浙江杭州人，学士，研究方向：科技管理。