工三易主，世茂今后怎么玩“商战”

张佳竹

世茂工三项目是世茂百货进军北京的首家商业门店，一度雄心勃勃，想成为世茂旗下商业项目的代言，却在几年后“惨遭抛弃”。

5月16日晚间，世茂股份发布公告称，向乐视控股转让世茂工三项目。业内分析认为，由于规划业态过于零散，导致项目品牌印象模糊，经营不尽如人意或是其成为“弃子”的原因之一。更深层次的，则是刘赛飞上任世茂股份总裁后，跨界整合优质资源，领导世茂股份转型的体现。

工三易主后，世茂要怎么玩商业地产？记者就相关问题致电世茂集团，但截至发稿仍未得到回应。

经营不善遭抛弃？

据记者了解，涉及此次交易的财富时代公司和新世纪公司的注册地均位于北京。财富时代公司主营业务为房地产开发等，其截至2015年末的总资产为40.68亿元，净资产25.65亿元。后者主营业务为销售食品、园林绿化服务、投资管理等，其截至2015年末的总资产为2.60亿元，净资产为4597.51万元。这两家项目公司旗下的资产包括位于北京商业地产项目——世茂工三。

公告里注明，此次交易价格分别为29.20亿元和0.52亿元，合计为29.72亿元。而并非此前有消息称的26.5亿元。

对于此次出售北京繁华地段商业资产的原因，世茂股份公告称，此次股权交易充分体现了公司商业地产资产管理的战略思维，通过出售部分培育成熟的商业地产，进一步优化公司商业资产结构，实现商业地产的资本增值。

显然，世茂方面十分看好此次交易的前景。

世茂工三是世茂集团斥资30亿元打造的集世界顶级品牌商业、甲级写字楼于一体的市中心高端综合体。位于北京三里屯核心区，紧邻使馆区、朝外商务区、朝阳公园和CBD等黄金区域，位置绝佳。

然而，与一街之隔的三里屯太古里比起来，世茂广场（工三项目中的商业部分）可谓门庭冷落。即使是周末，整个商场的人流依然少得“可怜”。

该广场分为地上四层及地下一层，其中地上由旗舰店/主力店、零售店铺、中高档餐饮等商业业态组成，地下一层由超市、零售店铺及食街组成，实际建筑面积为5万平方米。

“为了保证用户体验，商铺面积不能超过60%，最终实际租赁面积仅有2.6万平方米，导致商业可发挥空间狭小”，中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，商业部分最初被定位为传统百货业态，2013年又转型购物中心，陆续引入无印良品、UR、MR.X（真人密室逃脱）、艾米电影街、爱慕旗舰店等时尚品牌。

经过改造，走精准路线的世茂广场虽然有明显起色，但迷你的体量与传统百货式的内部构造让世茂广场难有太大发挥。即使品牌大量换血，仍未成功吸引客流，与三里屯太古里、侨福芳草地等地标性商业相比差距明显。

作为一家发展近10年的商业地产开发运营商，世茂股份2013年的租金收入仅为3亿多元，在其超百亿的总营业收入中占比仅为4%；2014年租金收入4.3亿元，2015年租金收入同比微涨，仅为4.78亿元，各占当年总营业收入的3.4%和3.2%。

下滑的租金收入占比以及对世茂股份微弱的业绩贡献，不能使大股东满意。这或许正是世茂急于“摆脱”工三项目的原因。

公开资料显示，世茂工三项目整体于2011年9月交付使用，至今运营不到5年时间。

未来发力社区商业

“对于世茂来说，此次交易也许仅是一个开端。未来，世茂方面对资产结构有可能还会继续进行调整。”兰德咨询总裁宋延庆表示，工三易主可以看做是刘赛飞上任后世茂转型的一步棋，未来，世茂股份或许将转变为以客户需求为核心的开发模式，而不仅局限于以土地资源为主的盈利模式，最大程度挖掘客户的需求，使之成为源源不断的利润来源。

“世茂股份现在更多地将重心放在打造社区商业——Mini mall上，这是刘赛飞上任之前，世茂股份为其商业地产规划的新的发展模式。” 亿翰中国分析师魏峰表示。

按照世茂股份对外透露的说法，其定位的Mini mall和其他的购物中心有极大不同，最为明显的就是面积只有1万平方米，对企业的资金占用量非常少。这样的产品模式将有利于其以轻资产模式占有一二线城市的消费市场。

世茂集团商业管理公司一名高管曾在接受媒体采访时透露，开发Mini mall，不仅因为开发和运营成本都比普通的Mall要低，更是因为Mini mall的近身服务很容易获得客户数据，如果有大数据的话，就可以分析出客户的很多种消费行为，迅速调整商业业态。

对该公司来说，它还是社区O2O的最好线下入口。社区O2O的内涵里，线上是最简单的，难的是线下驱动。而线下驱动，恰恰是Mini mall将具备的能力。它的空间带来的体验和很多很强的隐性服务，驱动业主，进而发生线上消费的可能。

世茂商管公司常务副总经理吴艳芬透露，力争在2018年内建成30-40个52+Mini mall项目，涉及上海、南京、武汉、深圳、大连、西安等15个城市。

悄然转型？

2015年，在刘赛飞上任之初，世茂股份就曾公开表示要进一步探索“多元协同”发展路径，跨界整合优质资源，联合集团内多元业态及外部多领域合作伙伴，包括集团内的星级酒店、高端医疗、高端商业等。

世茂股份也的确自2015年起开始积极调整业务结构，加快商业地产业务的优化步伐，去年成功转让院线业务。此次与乐视的交易也被看做是它整合资产转型的进一步动作。

世茂集团品牌部相关人士在接受媒体采访时亦表示，世茂的资产整合尚未结束，对于一些非核心项目，公司都会考虑以出售形式来进行资产结构的优化。而非核心项目不仅是商业地产项目，也有可能是住宅项目。

“双方后续在影视娱乐、酒店休闲服务等方面，都有合作的可能性。”易居智库研究总监严跃进认为，在激烈的市场竞争环境下，部分房企与其他行业公司进行跨界合作，有利于实现复合型发展，提升企业盈利水平。