“双引擎”解决住房供应

郑智维

只有发展完善的住房租赁市场，提供带有公共服务的住房租赁，才能让这些人在城市先落脚，再扎根。

从重售轻租，到购租并举，住房制度改革转向的意味儿明显。

6月3日，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，深化住房制度改革，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场。

长期以来，租房难、房租贵及市场不规范等始终是困扰着租房者的难题。对于购房者而言，此次租赁新政发布无疑是利好消息：一方面，引入机构租赁，增加房源供给；另一方面，规范租赁市场，建立规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

从宏观层面看，住房市场正在转型。“楼市开始进入‘下半场，租房市场增长的速度将快于购房市场，未来租房市场将成为住房市场真正的主体。 ”接受《民生周刊》采访时，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉说。

从散租到机构租赁

目前，我国住房租赁以“散租”为主。房源大多来自私人出租住宅，而机构租赁占比很低。有调查数据显示，我国89.5%的可出租房屋来自私人住宅。

2010年，一份基于北京的网络调查数据显示：租赁关系以个体房东散租和个体二房东转租为主，二者占比超过80%；只有约6%来自机构出租，主要的租赁机构是就业单位（占4%）和房管部门（占2%）。

在增加房源供给方面，除了鼓励新建租赁住房外，本次新政还特意提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。“通过将商业、工业、办公等用途的闲置房屋转为租赁房屋，既可以盘活闲置的房产资源，又可以增加出租房屋的供给。”接受记者采访时，伟业我爱我家副总裁胡景晖分析说。

有统计数据显示，我国住房的闲置率达25%，“黑灯房”大量存在。对此，李宇嘉分析原因有二：一、供需错配，租房主要集中于大中城市，而中小城市房屋闲置较多；二、房价过高，很多房屋持有者关注的是增值收益，而非房租收益。

“通过金融、税收、土地等政策优惠，培育和壮大机构租赁；未来用于住房租赁的房源供给将不仅仅来自分散的个人，更多的来自开发商、机构投资者、基金、保险公司等持有房子为代表的机构租赁。”接受记者采访时，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强说。

本次新政提出发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，鼓励包括政府公租在内的机构租赁。在柴强看来，这是本次政策最核心的内容。“从市场转型的角度来，这是趋势性的，本质性的改变。”

租售比畸形

目前，住房租赁市场出现了一些新兴业态，“长租公寓”模式是其中的代表。

具体的企业有魔方公寓、蘑菇公寓、青客、YOU+公寓等。和传统的租赁关系不同，长租公寓从房源供给上，转为集中式供应，租赁关系更为规范和稳定。经过重新装修再进行出租，很受年轻租客欢迎。

租房市场有着怎样的潜力？住建部房地产市场监管司司长高志勇曾透露，目前租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元。

然而，由于房价畸高，并持续上涨，而租房市场相对稳定，一线城市及部分二线城市租售比已达到1∶500。

“虽然承租人认为房租很高，但相较于高房价而言，房租收益率偏低。”在胡景晖看来，房租和房价长期背离。以北京为例，年回报率仅为1.8%。这意味着，需要50多年才能收回购房的投资。

之前也曾提过鼓励房地产开发商将库存转购为租，但响应者不多。“虽然房地产市场降温，但资金回报率还是远超过租赁市场。”胡景晖分析说，开发商习惯了“贷款、拿地、开发、销售”的商业模式，从投入到收益周期在两三年时间；如果转为租房市场，短期很难有收益。

此外，行业的不规范制约着租房市场的发展。2014年，北京住建委曾对青年人住房状况进行调查，3万名被调查者中，表示租房中遇到不良中介的占43.8%。

“由于合法权益难以保障，承租人没有家的感觉，”柴强谈道，目前以住房租赁短租为主，租赁关系不稳定，存在随意提租、克扣押金等问题。将来由专业化、规模化、集约化的公司来做，行业加以规范，这些问题或将得到解决。

“双引擎”

新中国成立以来，我国实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有住房实物分配制度。1998年，我国进行住房制度改革，改为以销售为主，此后住房供应基本一直是“单极化”发展。

在柴强看来，从“重售轻租”到“购租并举”，是对住房制度再认识的过程；既是社会发展阶段的需要，也符合住房市场发展的客观规律。

实际上，在此次租赁新政出台之前，中央层面多次聚焦租房市场。

去年1月份住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》和12月份的中央经济工作会议均提及，明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向。

“国家层面已经逐步展示出了对住房租赁市场的重视、关心和支持，住房租赁市场的发展迎来了巨大契机。”谈及政策变化，胡景晖评价说。

和国外相比，我国居民的购房观念很重。实际上，欧美居民家庭租房比例超过30%，美国约有1/3的居民家庭租房居住，德国居民家庭租房比例甚至超过50%。

“从国外经验看，租赁是住房供应的‘双引擎之一，一般占市场份额的40%～60%。”李宇嘉分析说，除了作为重要投资手段外，房产背后附着的公共服务也是造成人们重购轻租的主要原因。

从需求端来看，住房租赁市场出现了一些新变化。大学毕业生、蓝领工人、讲究生活品质的“90后”等新市民成为楼市需求主体。

“面对居高不下的房价，租赁是他们的第一选择甚至是长期选择。”李宇嘉说，只有发展完善的住房租赁市场，提供带有公共服务的住房租赁，才能让这些人在城市先落脚，再扎根。