关于房地产去库存的几点思考

宣 宇



关于房地产去库存的几点思考

宣 宇

房地产去库存是今年供给侧结构性改革的“五大任务”之一。促进农业转移人口市民化与新型城镇化是房地产去库存的核心内容。但从近期一些地方的实践来看，很多地方单纯激励农民工买房的意图明显，这与过去地方政府刺激楼市的做法如出一辙；此外，一些热点城市房价持续快速上涨对宏观经济稳定、区域协调发展和整体去库存都产生了不利影响。

大量场外资金加杠杆和投资投机推动导致近期房价普遍性上涨，严重背离了政策初衷。如何真正把思想和行动统一到中央决策部署上来，切实按照“十三五”规划纲要和今年重点工作要求，做到“因城施策”，将有效化解房地产库存与加快推进新型城镇化有机统一，笔者提出了以下思考。

新型城镇化是房地产去库存的基本政策导向

以“人的城镇化”为核心特征的新型城镇化是我国经济转方式调结构的战略重点，也是提升基本公共服务水平、促进人民群众共享改革发展成果的重大民生工程，是释放经济社会发展潜力、推动经济实现更加公平更高质量更可持续发展的重要载体，承载着全面建成小康社会的重大使命。

新型城镇化强调把对“人”的发展内生化于城镇化过程本身，使得城镇化不再仅仅是“土地”的城镇化，而更多转向“人”的城镇化，提升人民群众获得感和幸福感。为此，“十三五”规划纲要提出了“三个1亿人”城镇化目标和“人地钱”挂钩政策。

“三个1亿人”是“十三五”时期我国新型城镇化的核心目标；“人地钱”挂钩政策明确构建了新型城镇化的内生约束激励机制，对于全面落实“人”的城镇化、避免“城镇化陷阱”，实现“三个1亿人”城镇化目标具有根本保障意义。

“十三五”规划纲要还就优化城镇化布局和形态、针对不同规模城镇实行差异化落户政策、推动城乡区域协调发展做出了具体部署。此前，2014年3月，国务院颁布了《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》。2016年2月，国务院印发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》。这些顶层设计是指导未来新型城镇化的纲领性文件，对全面建成小康社会、加快社会主义现代化建设进程具有重大现实意义和深远历史意义。

未来，房地产行业的核心机遇在于与新型城镇化发展相协调，与居民消费升级和新业态需求相适应。因此，新型城镇化的内在要求是未来房地产业发展的根本框架，也是新形势下楼市去库存的基本政策导向。

房地产去库存需要做到三个“精准”

年初以来，国家出台了包括降首付、降契税和营业税等多项住房消费支持政策，积极支持去库存政策落地。但近期房价上涨城市明显增多且价格涨幅持续加快，尤其一些热点城市房价涨幅更是创下历史高点，引起了政府和市场的广泛关注。

房价的普遍性上涨，一个重要原因是受到大量场外资金加杠杆和投资投机推动，严重背离了中央精神和市场规律。李克强总理在政府工作报告中指出，要完善支持政策、适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。要做到“因城施策”、真正把去库存纳入到加快推进新型城镇化的大框架之下，关键是要把握好以下三个“精准”。

第一，去库存区域要精准。截至2016年3月底，我国商品库存7.35亿平方米，其中，超过70%集中在三四线城市，去库存压力区域分化明显。如果考虑到竣工未售、在建和待开发等潜在库存，库存形势更加严峻。

一线城市和部分热点城市因集聚着大量优质和稀缺资源，虹吸效应依然强大、规模化扩张内在冲动依然存在，住房仍呈供不应求态势，基本不存在去库存问题，相反更要防止市场借去库存炒作导致这些城市房价进一步失控。

对广大三四线城市来说，房地产去库存无疑是当前的施策重点。三四线城市，尤其中小城市和特色小城镇，是未来新型城镇化的主攻方向，也是落实“十三五”时期“三个1亿人”城镇化的主要阵地。三四线城市要充分利用去库存契机，通过降价让利、补贴等必要鼓励措施加快去库存进程，抓住一线和热点城市人口、资源与产业外溢的有利时机，充分用好用足国家“人地钱”挂钩政策发展壮大。这不仅符合本地长远利益，也符合国家新型城镇化根本目标。

第二，去库存目标人群要精准。当前，我国正处于户籍人口城镇化率30%－70%的快速发展区间，农业转移人口潜在住房需求巨大。住房消费政策的一系列调整旨在鼓励自住型住房需求，但仍限制投资投机。房地产回归居住属性、释放被过度挤占的资源，给创业创新提供更多空间，是新常态下中国经济转型升级之需；同时，投资投机导致房价过快上涨吸走了大量居民财富，对居民消费产生了巨大的挤出效应。因此，去库存要紧紧定位于满足刚需和改善性需求。“十三五”期间“三个1亿人”城镇化目标人群，再加上有自住型需求的现有城镇户籍人口，这就是去库存的目标群体。

适度加强对自住型住房消费的鼓励措施，加速去库存，一方面减轻经济下行压力，释放和化解风险，另一方面可加快满足自住型住房需求，促进房地产市场健康平稳发展。这与过去通过房地产“强刺激”来拉动经济的做法（滋生大量投资投机）是绝然不同的。

第三，去库存金融支持要精准。房子是老百姓消费规模最大的单项商品，金融支持是落实去库存的重要保障，包括降低首付比例、减免税费和利率优惠等措施，甚至政府直接给予购房补贴，有效满足和激活潜在需求、促进市场供需平衡。这些金融支持还可根据区域库存具体情况采取差异化措施因城施策，风险可测可控。

但若为短期去库存而采取零首付、场外配资等手段过度加杠杆，则会埋下长期风险的祸根。经济持续下行压力下，农业转移人口收入不稳定性增加，过度杠杆化会引致那些本来还没有足够储蓄的人提前进入房地产市场，导致未来还款违约风险显著增加；此外，过度杠杆还会提升房地产有效需求假象，进一步固化房价刚性（甚至加剧房价上涨），加大了农业转移人口购房成本，市场整体杠杆率随之进一步上升。

即使精准对接去库存目标群体，也要杠杆适度，坚决打击查处首付贷、过桥贷、场外配资等违法违规行为，坚决杜绝用非正规金融手段加杠杆促销售、去库存，有效控制金融风险。对于那些库存压力大、目标群体购买力又不强的地区，政府可以设置专项基金或吸引社会资金积极发展住房租赁市场，以有效化解库存和满足城镇新居民住房需求。

房地产去库存需要做到让利于民

去库存大背景下，房价走向格外引人关注。国家统计局数据显示，今年3月份，我国70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比涨幅持续扩大，一线城市大幅上涨3.6%，二线城市上涨1.5%，三线城市由价格持续平稳开始转涨（图1）；同比来看，3月一线城市上涨31.5%，涨幅惊人，二线城市上涨5.3%，涨幅持续加快，三线城市降幅持续明显缩小（图2）。

图1 70个大中城市新建商品住宅价格环比走势

从数据上看，一二线城市房价同比涨幅在去年5月和11月分别见底回升后，三线城市房价也达到底部区域。包括更多样本的中国指数研究院“百城住宅价格指数”（100个城市新建住宅全样本）也给出了大致同样的趋势。新一轮房价全面上涨的格局似乎正在形成。

一方面是大量库存待售，另一方面是价格全面上涨，基本的经济学供求原理失灵了。其中一个重要原因就是潜在需求太多，开发商不怕库存也根本不用让利，照样有人买单。从这个角度看，去库存似乎是一个“伪命题”。

图2 70个大中城市新建商品住宅价格同比走势

这正是中国房地产市场差异化所在。一线和部分热点城市房地产具有强大吸引力，虽然在国家新型城镇化要求下，这些城市需要严格控制边界、提升发展质量，以倒逼资源和产业外溢，推动区域协调发展。但只要区域发展差异还存在，这些城市庞大的潜在住房需求就难以消除。一线和部分热点城市的任务是保持房价合理水平、防止过快上涨。

与此相反，大量三四线城市房价上涨需要格外小心。三四线城市（尤其中小城市）不能有客上门就坐地涨价，不要总想着要直接从房地产上得到多少利益，将农业转移人口引进来，能派生出产业发展和生产生活消费等一系列经济增长新动能。政府要鼓励开发商顺应市场规律适当降价让利，政府自身也可通过补贴等必要鼓励措施加快“去库存”进程。政府不仅要创造条件鼓励明面上的房价让利于民，同时还要积极完善基础设施和公共服务配套建设，提升住房性价比，真正做到让农业转移人口能“进得来、住得下、活得好”。

新型城镇化是释放我国最大内需潜力和发展动能的重要抓手，承载着加快推动城乡区域协调发展和全面建成小康社会的重大使命。各级政府需要以长远的战略眼光切实落实好房地产“去库存”重点任务，要真心实意让利于民、降低购房杠杆，别只把农业转移人口当做楼市“接盘侠”，而要努力让他们“进得来、住得下、活得好”，这才是新型城镇化的要义所在，也是一个地方长期健康发展的根本保障。

作者为财达证券首席宏观分析师