邢海洋：租赁新政

邢海洋

房价日涨，“地王”还在刷新着市场的预期。当土地市场不“解渴”，居民望房兴叹时，作为缓解购房压力选项的租赁新政出台了。当我们听到冬天法国房东不能赶租客出门时，当我们得知英国的占领无人居住空房的“占居权”时，无不为自己“寄人篱下”的弱势处境深感压抑，从而激发出争做房奴的雄心壮志。这个意义上，租赁新政若能更“偏袒”租客，必能使紧绷的地产和房产市场松扣。可执行起来，却非易事。

一个月前，国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。6月初，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出了一系列优惠政策措施，用以支持租赁住房建设、鼓励住房租赁消费。租赁新政的目标是，到2020年租赁与购买一道助城镇居民居有其屋。具体措施上，租房者可以提取住房公积金用来支付房租;非本地户籍的租房者，可以享受当地义务教育、医疗等基本公共服务;租房合同期内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。对于租房者，政府则允许按单间出租，承诺减少个人所得税。在增加房源方面，政府允许商业用房改建为租赁住房。

现有制度框架下，这堪称是对租房客最慷慨的施予了。此前，为排挤低端租房者，地方政府曾出台过多项禁令，如禁隔断、禁人均居住面积5平方米以下等等。新政中，一项看似低调的政策引来最多的关注，或改变租赁市场供求的格局。具体而言，政府允许将商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应按照居民标准执行。如果城市里大量受电商挤压而闲置的商业用房“变性”为租赁用房，或极大改变一线城市供不应求的租赁市场。在德国，住房自有率仅43%，租赁住房占据了57%的市场份额。租赁住房的相当一部分是政府通过土地、税收政策的倾斜，推动企业建设住房再低价租赁。

问题在于，政府选择商业用房而非价值更为低廉的工业用房来促进租赁或选错了对象。商业用地的价值并不一定比住宅用地更低，企业很可能没有将商业用房转化为租赁用房的动力。因为土地价值受区位和规划左右，很难一块一块地比较，这里不妨“以全概偏”做一个简单的计算：2014年北京住宅用地楼面单价1.667万元，商服用地平均成交价1.246万元，表面看宅地更贵，但若把使用年限算进去，宅地70年，商业用地50年，以年均价格计，商业用地反而胜出。把更为贵重的商品“变性”为廉价商品，于理不合;若更进一步连流通性能都放弃，只为获得使用廉价水电的权利，绝大多数情况下，相信这都不会是一种划算的选择。

德国之所以培育出如此庞大的租赁市场，政府向居住者让渡的绝不是水电费这么一点点小利益。“二战”后，德国共建设1000多万套社会住房，可供3000万人居住，多数为租赁住房，而德国总人口才8100万。在所有1860万套租赁房屋中，又有1/4是政府公租房，而政府房屋主要面向中低收入阶层，其稳定而低廉的租金更成为房屋租赁市场的“定海神针”。

租赁不但是获得住房的两大主要途径之一，也是许多社会问题的源头。为此许多国家的租赁立法早从私法上的契约关系、遵循合同自由的原则转为以保护承租人为目的的房租管制制度。控制租金、限制房东退租权、限制个人住房数量、强制空屋出租等管制措施在西方的立法中普遍存在。在我国古代，还有过“只许客辞主，不许主辞客”的说法。以此观察，这一次的租赁新政，虽能对出租和承租方不偏不倚，不过是对租赁双方契约关系的重申，离保护承租人还有距离。