收益性商业地产的净收益测算方法创新研究

陈卫华　刘华彤　杨中山

[摘要]以酒店持续经营为前提，通过对财务报表的对比分析，“调整”估算出未来有效经营年期的年净收益。

[关键词]净收益；出租型经济酒店；自营型经济酒店

经济型酒店是在传统星级酒店基础上发展出来的一种强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。它主要从商务旅游顾客需求角度出发，重在提供物超所值的客房产品，不同于传统的星级酒店标准，是对星级酒店的创新。

经济型酒店作为综合经营性物业，因收益性显著，其价值评估的首选方法当推收益法。收益法是在酒店持续经营的前提下，将酒店未来有效经营年期内各年的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出酒店价格。这种方法能够较为客观的反映出酒店房地产产生的价值。求取估价对象的净收益是收益法评估的重点和难点.净收益的高低直接关系着房地产的变现能力。本课题主要以经济型酒店類地产为例探讨收益性商业地产的净收益测算方法。

经济型酒店（下文简称酒店）房地产收益的方式分为出租和自营。

1、出租型经济酒店净收益的求取思路和方法

出租型经济型酒店房地产是收益法估价的典型对象，也是经济型酒店房地产收益的主要方式，其净收益根据租赁资料来求取。房地产的收益通常有有形收益和无形收益，在求取净收益时不仅要考虑有形收益，还要考虑无形收益，如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。另外，还要注意房地产的实际收益和客观收益。实际收益是现状下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价，因为具体经营者的经营能力等影响实际收益很大，如果将实际收益资本化，会得到不切实际的结果。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益，它才能作为估价的依据。

2、自营型经济酒店净收益的—般求取思路和方法

2.1酒店收入构成及求取方法

經济型酒店收入通常包括：客房收入、餐饮收入、会议收入、其他收入等收益。

1、酒店客房收入的求取：客房有效毛收入=（客房数×客房市价×折扣率×入住率）

2、餐饮收入的求取，一般餐饮收入的求取方法有两种：

（1）为调查酒店餐厅的座位数、人均消费额、上座率。即餐厅有效毛收入=座位数×人均消费额×上座率

（2）则通过行业统计信息，采用酒店客房收入的一定比率来求取。

3、会议收入的求取，即会议室有效毛收入=间数×收费×平均使用率

4、其它收入的求取：此项目琐碎，最佳为采用行业统计信息来估算。

2.2经济型酒店运营费用的求取

经济型酒店运营费用包括五大部分：营业成本、营业费用、管理费用及财务费用、有关税费。求取酒店运营费用有两种方法，其一是依据该酒店前3-5年经审计的财务报表中各项支出占总收入的平均比率来求取。另外可以通过行业统计信息，采用一定比率来求取。

2.3经济型酒店经营者利润

通过市场调查及查询行业相关统计数据，结合经济型酒店自身的经营状况，确定此类型酒店的经营者利润率。公式为：经营者利润=年总经营收入×经营者利润率。

2.4房地产年净收益

年净收益为年经营收入扣除年经营支出再扣除行业利润后的收益。即房地产年净收益=年总经营收入一年总经营支出一经营者利润

3、基于财务报表的净收益求取方法

以持续经营为前提，通过对财务报表的对比分析，“调整”估算出未来有效经营年期的年净收益。

收益法估价计算净收益公式：净收益=有效毛收入一运营费用：有效毛收入一（营业成本+营业费用+管理费用+财务费用）

会计口径计算净利润公式：净利润=主营业收入+其它营业收入一（营业成本+营业费用+管理费用+销售税金及附加+财务费用+其它营业支出等）+营业外利润一所得税

实际估价计算中，须调整计算项目：即以会计口径的净利润为基础，增加、扣减必要的相关项目，“调整出”收益法估价口径的年净收益。具体可按下述方法进行：

3.1对企业所得税的调整

损益表中的净利润是扣掉企业所得税的税后利润：收益法估价中所指运营费用与会计口径的成本费用内涵不同：估价口径的运营费用中不包含所得税；因此，调整方法是在估算估价口径的年净收益时应予加回。

3.2非酒店经营收入的求取

损益表中的净利润中，还包含了可能由酒店经营项目之外的其它副经营项目或投资产生的其它利润，例如：利息收入、股票收入等；因此我们估价时应从分析酒店企业的经营活动范围入手，将与酒店经营无关的收入、成本及期间费用（包括折旧和摊销等）、各种税金及利润剥离出去。

3.3经营支出调整

通过对酒店营业成本、营业费用、管理费用等明细帐目的分析调整，应将非正常的项目调整为正常的。

3.4对待“折旧”、“摊销”问题的不同处理，是会计口径的成本、费用与估价口径的又一不同之处。

3.5资金成本调整

酒店企业从会计成本核算的角度出发，扣除了如向银行抵押贷款等所产生的贷款利息后，得到会计口径的利润；而在收益法估价中不应考虑资金的来源及成本，因此，在调整估算估价口径年净收益时应予加回。

3.6收益年限确定

当酒店经营许可年限短于酒店物业土地使用权使用年限时，估价时应考虑经营许可年限延长的可能性；当酒店经营许可年限长于酒店物业土地使用权使用年限时，估价时应考虑土地使用年期延长的可能性：经过分析后确定可获收益的未来有效经营年期。

3.7经营利润的处理

目前，剩下的还不能成为房地产净收益，还要扣除经营者经营酒店项目的管理及风险报酬，可以用行业利润率表示，地区、行业不同采用的利润率也不同。

经营者率润=行业率润=所得税前净现金流量×行业利润率

通过对以上各项目的调整就求出了经营性酒店房地产的净收益。

结语：

总之，不断追求估价结果的科学性、合理性应是我们永远的追求目标。运用收益法进行酒店价值的评估存在一定难度，需要估价人员进行深入、细致的分析和计算，探索和总结。