效益优化下的住宅建筑设计策略及实践分析

万小虎

[摘要]在经济快速发展的今天，消费者对住宅的需求不再是一般的安身之所，更多的是需要为生活带来享受。所以房地产市场企业想要获得生存，就必须从消费者的需求出发，创新改进对住宅建筑的基础建设。如果房地产企业想要持续发展，那么就必须通过对住宅建筑各方面的设计，在满足消费者对住宅需求的同时，将建设的效益优化到最高，达到利益最大化。

[关键词]房地产；建筑设计；效益

伴随着时代前进的步伐，消费者对于居住地的要求越来越高，多样化越来越强，房地产行业内部市场的竞争亦愈加愈烈。房地产行业作为一项民生基础建设，是国之根本，政府监管部门下发的监管文件随着房地产市场竞争的激烈度亦变得越来越严格。房地产行业发展迅猛，行业竞争愈加强烈，房地产公司在日渐艰难的发展中寻求突破。

1、建筑设计原则

目前的房地产市场整体处于调整状态，政府通过对楼市的控制来改变产能过剩的实况，这样一来，房地产行业发展也就变得越加困难。房地产行业开发重点在于位置选择与建筑设计，选择合适的位置，制定相适应的建筑设计，才能在竞争激烈的众多房地产行业中脱颖而出。

1.1地理位置

房地产行业公司在选择开发项目之后，需要选择一个适合的地理位置，位置的选择与建设项目息息相关。如果建设一个商场，那么便需要选择人流量较大的地理位置，这样才能保证商场的人流量与后期的发展；如果建设家庭住宅，那么学校周边便是一个不错的选择。所以，一个良好的地理位置是房地产市场项目开发的主要因素。

1.2设计理念

选择了一个良好的地理位置，那么接下来就是一套创新合理的建筑设计了。建筑设计是房地产市场项目开发的一个关键的环节，关系着后期项目计划的大多数活动。回归本质，建筑设计是为了满足消费者在使用过程中的需求，建筑设计的质量直接关系着是否能符合消费者的需求；决定着房地产项目建设的成本是否可以回收；影响着公司的盈亏情况。

建筑本质上是为人们提供一个安身之所，发展至今，建筑的目的不再是单纯的安身，更多的是对生活的享受。现在人们对住宅的要求越来越高，从以前的交通与户型变成了如今的室内设计，注重更多的是视觉享受与实际体验。所以，合理规划就变得越加重要。

时代迅猛发展，如今的城市寸土寸金，一块土地附加价值越来越高，价格也就越来越贵，房地产行业在开发前的项目计划审核也越来越严格。建筑设计作为房地产开发的重要组成部分，它的重要性自然不言而喻。建筑设计一方面可以满足人们对住宅的需求，另一方面需要满足效益优化原则，将房地产项目开发的效益发挥到最大。

2、方案设计策略

方案设计属于建筑设计的前期工作，是项目建设的基础，是项目建设的一个关键点。方案设计关系着建筑的室外造型与室内规划等多种因素，直接关系着公司的销售业绩，也直接影响着土地开发的效益。

方案设计第一步是对总平面进行设计，总平面设计需要对建筑各方面的而细节展现出来，达到直观展现建筑整体概况，将直接关系着项目的开发效益。房地产项目落地面积有所限制，改动性不高，那么，想要提高项目开发效益，就需要从项目的上下设计入手。适用性较高的效益优化方法一般有：1.通过对位置周边环境的观察分析，根据周边人群对项目进行统筹规划，选择相适应的建筑类型，对项目面积进行合理划分；2.通过周边人群消费情况与消费水平确定合適的建筑高度与建筑楼层数；3.根据对项目的定位，再加之市场的销售情况合理规划建筑面积利用，尽最大限度提高面积利用率；4.用环形交通道路代替互通式道路，提高平面利用率；5.合理规划住宅建筑以外的次要建筑，通过次要建筑提高非住宅销售收入；6.控制对地下室建设的投资，最大限度减少不必要支出；7.集中安排住宅电力设施，通过电力设施提高非销售收入。

3、平面设计策略

平面设计一般由两个部分组成，基本平面设计与平面组合设计。有将基本平面设计与平面组合设计相结合，才能将项目的效益进行最大限度的进行优化。

基本平面设计主要是对室内布局进行规划，让住宅室内设计满足消费者对生活居住与生活享受的需求，而且还需要满足国家建筑相关条例规定。

平面组合设计大体为对住宅内部各个不同房间的组合规划与每个单独住宅之间的分布，需要在满足消费者需求的情况下，将建筑效益优化到最佳，同时还需要满足国家建筑规定条例。

4、建筑设计实践

4.1前期

建筑设计前期主要是深入研究房地产市场需求，选择出合适的房地产项目，对项目进行策划定位，判断项目的可行性与盈利性。主要步骤为：1.进行市场调研，深入挖掘市场需求；2.结合市场需求，对项目进行定位；3.确定建设的目标，制定建设计划。

4.2中期

建筑设计中期主要落实建设计划，通过各部门协作，将建设项目内容全面落实。主要步骤为：1.根据建设计划将工作下发到各部门负责人；2.定期召开会议讨论建设进程；3根据实际建设内容对建设计划存在偏差进行改进，确保项目后期的进行。

4.3后期

建筑设计后期主要是总结工作，在项目实际落成后，根据销售结果对建筑设计计划进行评价与分析。根据实际销售情况总结项目的优缺点，改善建设过程中设计的不足之处，加以改进。

结语：

综上所述，房地产市场企业想要获得持续发展，那么就必须重视对房地产项目效益的优化。重点从方案设计与平面設计出发，通过对方案的整合规划，提高项目资源利用率，达到项目利益最大化。