房货资产证券化大提速

林华

9月23日，建行发起的“建鑫2016年第二期不良资产支持证券”（下称“建鑫二期”）将在银行间市场申购，这表明银行不良资产证券化发行明显提速。

去年11月20日，国务院法制办公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》（简称“修订送审稿”）公开征求意见的通知，明确提出住房公积金贷款证券化概念，这表明中国房贷资产证券化再度起航！

有关专家指出，如果上述政策得以落实，不仅可以打通房贷和资本市场之间的通道，刺激个人住房贷款需求，而且对于去库存有着积极的意义。

不少银行业人士坦言，由于配套制度尚不完善，缺乏某些交易的法律框架，房贷证券化发展不会一蹴而就。因此，亟待后续相关机制的建立以及更多实际利好政策出台。

分析人士认为，按照一般的规律，中国的房贷证券化从政策出台到实施细则，再到有专门操作的企业主体及平台，至少需要8-10年才能走上正轨。

房贷资产证券化提速

9月23日，建行发起的“建鑫2016年第二期不良资产支持证券”将在银行间市场申购，成为继对公不良贷款、信用卡不良贷款、个人經营性不良贷款为基础资产的不良资产证券化产品后，资产证券化市场的又一创新。

近期不良资产证券化发行明显提速。中国债券信息网近日公布的信息显示，招商银行发起的“和萃2016年第三期不良资产支持证券”也将在9月26日发行。除了国有商业银行外，部分大型股份制商业银行也正在积极开展不良资产证券化业务。

据称，资产证券化产品的投资群体也日益丰富。今年以前，参与银行间市场的信贷资产支持证券的投资机构主要包括银行理财、银行自营、公募基金、券商资管、保险机构、OFll、RQFII等。

在今年上半年，随着不良资产证券化产品的发行，四大资产管理公司、地方资产管理公司和私募基金都积极参与了不良资产证券化产品次级档投资。市场人士预计，未来随着不良资产证券化产品常态化的发行，参与次级档投资的机构将进一步增多。

同时，公积金贷款证券化已然启动！去年11月20日，国务院法制办公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》公开征求意见的通知，明确提出住房公积金贷款证券化概念。

目前公积金遇到的主要问题：一方面，全国住房公积金缴存余额很大。另一方面，住房公积金运营效率不高，投资渠道也比较窄。所以，拓宽投资渠道，提高贷款流动性以及收益势在必行。

有关专家表示，该项条款为公积金贷款证券化打开了政策窗口；而2014年的“930新政”也明确支持商业性房贷实施资产证券化，这表明中国房贷证券化再度起航1

2014年9月30日，央行、银监会正式发文指出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券等措施筹集资金。同日，住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》也提出，有条件的城市要积极推行住房公积金贷款证券化业务。

业内人士指出，如果上述政策得以落实，不仅可以打通房贷和资本市场之间的通道，刺激个人住房贷款需求，而且对于去库存有着积极的意义。

住房贷款证券化是指将缺乏流动性但能够产生稳定现金流的个人住房抵押贷款组成资产池，以资产池所产生的现金流作为偿付基础，通过风险隔离、现金流重组和信用增级，在资本市场发行资产支持证券的融资行为。其中，公积金贷款证券化的主體和偿付基础来自个人住房公积金贷款。

中国曾在2005年推出个人住房贷款资产证券化试点。当年3月，建设银行发行个人住房抵押贷款证券“05建元1期”，两年后又发行“07建元1期”。随后美国次贷危机爆发，为了避免受到国外金融危机的不良影响，中国在2007年暂停了房贷证券化试点。

中国房贷证券化试点在2014年重启。中国邮政储蓄银行于2014年7月发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”，意味着时隔七年后，中国房贷证券化试点正式重启。

2014年7月初，建设银行发布消息，该行500亿元注册发行额度已获批，成为信贷资产支持证券注册发行制改革后首家获得中国人民银行批准的发起机构。目前建设银行正积极准备发行2015年第一期个人住房抵押贷款支持证券。

去年，国务院已经批准新增5000亿元信贷资产证券化试点规模，支持证券化产品在交易所上市交易，信贷资产证券化未来潜力巨大。

在2014年的“930新政”后，目前中国已经有广州、武汉、盐城、湖州、常州等地开展了公积金贷款资产证券化试点业务。

分析人士指出，商业贷款和公积金贷款的试点均有先例。从可操作性来讲，中国实施个人住房贷款证券化已不存在技术性问题。

房贷证券化动机何在

9月23日，建行发起的“建鑫2016年第二期不良资产支持证券”（下称“建鑫二期”）将在银行间市场申购，成为继对公不良贷款、信用卡不良贷款、个人经营性不良贷款为基础资产的不良资产证券化产品后，资产证券化市场的又一创新。

随着中国经济下行，银行不良率不断攀升。作为一种批量处置不良贷款的重要途径，不良资产证券化在今年重启。

据公开信息统计，本期产品“出炉”后，目前不良资产证券化产品的基础资产类型已涵盖对公信贷不良资产、信用卡不良资产、小微贷款类不良资产和房贷不良资产。

有关专家认为，“建鑫二期”的发行，是中国金融机构对不良个人住房抵押贷款资产证券化的探索创新，这为日后金融机构通过资产证券化的手段，实现不良个人住房抵押贷款快速出表，改善业务资产质量起到了良好示范作用。

目前，中国重化工业产能过剩，大量信贷资金被“两高一剩”（高耗能、高污染及产能过剩）占压，导致银行信贷资金新增困难。

那么，如何盘活存量、优化信贷结构？有关专家表示，有抵押的房贷资产证券化或是帮助银行化解信贷紧张等局面的重要对策之一。

央行数据显示，目前房地产贷款余额是16.16万亿元人民币，其中个人购房贷款余额10.74万亿元，占比高达66.5%。也就是说，一旦房贷证券化启动，可以撬动10万亿元“庞大的沉积资产”进入房贷渠道。

分析人士认为，对银行来说，房贷证券化业务可以减少银行负债，增加现金流；赚取贷款利率和房贷证券化利率之间的差价。对购房者而言，能够间接降低贷款者的申请难度，并可能获得更多优惠，降低贷款成本。

事实上，房贷资产属于优质资产，有房产作为抵押物，信贷风险较小。此外，随着国家城镇化的推进，房贷需求会逐渐增加。因此，房贷证券化是可行的，也将大大促进中国金融、地产市场快速健康发展。

去年11月20日，国务院法制办公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》公开征求意见的通知。“修订送审稿”拟规定住房公积金管理中心可以发行住房公积金个人房贷证券化产品、贴息融资，也可以购买地方政府债券、国债、大额存单等固定收益类产品。

分析人士指出，这将打通住房公积金与资本市场之间的通道，使住房公积金管理中心可以通过在资本市场源源不断发行债券等方式获得资金，然后再投向住房按揭贷款市场，从而避免住房公积金余额不足等问题。

在国内发达地区，住房公积金是不够用的。住房公积金贷款实现证券化后，数额会增长，从而刺激购房者去买房，也将大大缓解楼市库存。

有关专家认为，通过实施抵押房贷证券化操作，可以提高住房公积金贷款的可获得性，让更多有住房使用需求的家庭进入市场购房，直接助力于住有所居目标的实现，间接有利于降低当前商品住宅市场上的库存，有一举多得的效果。

分析人士表示，实现住房公积金贷款证券化，对于一些公积金余额不足的城市是有好处的，这样可以使公积金的房款额度扩大，也更加支持流動人口去这些地区购买住房。对这些区域的库存去化会提供帮助。这也是个定向支持房地产的措施。

去年11月份以来，最高决策层连续对楼市去库存的强调，释放出强烈的政策信号，意味着去库存将是未来房地产市场的重点。

68632万平方米的待售面积到底有多大？按照中国人均住房面积30平米计算，“空置”的住房可供2.2亿人口居住。

2014年9月30日房贷新政以来，宽松的房地产、金融等政策延续，使得楼市需求逐步释放，市场成交增幅呈现逐步扩大的态势。不过，回暧的楼市成交并没有对楼市库存带来明显改善。

分析人士表示，楼市库存再度走高，开发投资增速失速下滑等并不乐观的房地产数据，是导致中央对于房地产行业的调控方向由增供给扭转为去库存的重要原因。

房贷证券化面临难题

时隔多年，房贷证券化重新出现在公众视野，这项看似能为银行盘活更多存量资金的政策给楼市带来了无限潜能。有人测算，这将撬动10万亿元资金进入房贷渠道。不过，分析人士表示，这样的想法过于乐观。

浦发银行近期发布的报告认为，尽管央行和银监会鼓励银行业金融机构发行房贷证券化产品，但存量房贷证券化发展不会一蹴而就，也不会在近期大规模推出。

此前中国推行的房贷证券化试点进展缓慢，主要原因就在于未能实现利率市场化。如今房贷证券化进程正在加快，但又面临利率偏低的窘境，对投资者的吸引力并不大。

在当前整体利率水平较低的情况下，房贷证券化产品的收益率必然会被压低；而目前市场上高收益的替代性资产较多，这无疑会影响到投资者的购买热情。

有银行人士表示，房贷证券化产品动辄10年以上期限及相对较低的收益率，对投资者没有吸引力，因此规模难做大。

部分房贷投放量多的国有银行和商业银行都表示對房贷证券化有兴趣，但还没有开展相关动作。某国有银行投行部负责人表示，银行推动房贷证券化的动力是收益，如果收益达不到，又存在市场风险的话，这类业务很难做大规模。

事实上，“市场不买账”是业界共同的担忧。有分析指出，当前房地产业增长乏力，风险凸显，可能会进一步影响市场信心。

据称，房贷证券化虽然理想丰满，但目前在房地产市场下行压力仍然很大的情况下，一些银行对房贷证券化非常谨慎。

分析人士表示，房地产行业在过去1 0年可以说是野蛮生长的繁荣期，在这个时期内，行业发展的秩序性并没有得到进一步明确规范，在房地产行业中缺乏对违约率、贷款提前偿还率等参数的合理约定，而这则是房贷证券化在实际操作中可能存在的最大风险之一。

由于房贷证券化期限多在10-30年间，宏观经济和政策、失业率、房价水平等诸多因素存在较大不确定性，很大程度影响了其流动性。在收益率方面，其与市场其他收益率较高的理财产品相比没有明显的优势等等都成为制约房贷证券化发展的因素。

值得一提的是，由于缺乏房贷证券化实践经验，房贷证券化产品规模和交易方面都会存在障碍。这也是众多银行对推行房贷证券化的积极性不高的原因之一。

多位银行业分析师强调，房贷证券化之所以没有在国内发展起来，一方面的原因是政府部门缺乏政策支持，对金融创新产品监管较严，因此市场交易活跃度很低；另外一方面则是缺乏做大房贷证券化交易的市场机制、运作模式和金融平台机构。

不少银行业人士坦言，由于配套制度尚不完善，缺乏某些交易的法律框架，例如，《资产管理机构资产证券化征求意见稿》尚未推出。因此，房贷证券化改革须后续相关机制的建立以及更多实际利好政策出台。

此前盛传信贷资产证券化的发行将实行备案制，这被业内认为将极大地提高房贷证券化产品的发行进度，但实际上，截至目前政府审批备案制仍未落地。

自国内金融市场重启房贷证券化试点以来，出于对风险的规避，金融机构发行的房贷证券化产品多集中于短期限产品，对于大量存在于银行资产负债表中的长期限贷款则涉及较少，因此房贷证券化这类长久期产品也缺乏相应的定价机制。

分析人士认为，按照一般的规律，中国的房贷证券化从政策出台到实施细则，再到有专门操作的企业主体及平台，至少需要8-10年才能走上正轨。

有关专家建议，要疏通房贷证券化发展道路，让其健康推进，一是要进一步完善相关法律框架，为其创造健康发展的环境：二是加强对银行的监督和管理以及对购房者的资格审查，以防范房地产金融风险；三是推进利率市场化，让市场规律指引金融市场发展；四是提高房贷证券化产品的吸引力；五是完善信用评级市场，帮助投资者判断房贷证券化产品的风险。